Разобраться
07 Сентября 2020, 10:18

Как грамотно рефинансировать ипотеку И стоит ли это делать

Рефинансирование выгодно не всегда, предупреждает руководитель ККО «Росбанк Дом» в Казани. Андрей Сухов раскрывает суть инструмента снижения долговой нагрузки заемщика и понятно объясняет принципы его эффективного использования.

Что такое рефинансирование?

Рефинансирование — это по-сути получение нового кредита для погашения уже имеющегося. Такой финансовый инструмент позволяет изменить условия кредита в том случае, если банк-кредитор отказывает клиенту в пересмотре условий действующего договора.

Для одних клиентов актуально снижение процентной ставки, для других — изменение срока кредита. В отдельных случаях также можно получить дополнительные средства к существующему кредиту (с сохранением размера ежемесячного платежа и срока кредитования).

Выгода от рефинансирования кредита должна рассчитываться индивидуально для каждого конкретного случая.

Как работает рефинансирование

Разберем условный пример.

Клиент в 2017 году оформил ипотечный кредит на сумму 2 000 000 рублей на 15 лет. Ставка составила 11%, ежемесячный платеж - 23 500 рублей. В 2019 году средние ставки по ипотечным кредитам снизились до средних значений в 8-10%% годовых в зависимости от срока, суммы и прочих факторов. Банк-кредитор отказал в снижении ставки, поэтому заемщик принял решение подать заявку на рефинансирование в другой банк по более выгодной ставке.

В итоге в 2019 году клиент оформил рефинансирование в другом банке с сохранением оставшегося срока (13 лет) и суммы кредита (1 850 000 рублей), по ставке 8,99%, с ежемесячным платежом 20 400 рублей.

Таким образом, клиент сократил ежемесячные платежи, снизив свою платежную нагрузку, а также снизил переплату за оставшиеся 13 лет кредита на 483 600 рублей.

Каковы обычные сроки процедуры рефинансирования?

Сроки процедуры рефинансирования ипотеки в банках могут различаться. Сама же процедура стандартная.

После получения одобрения клиент подает заявление в «старый» банк на полное досрочное погашение кредита.

После подписания кредитного договора в «новом» банке, кредитные средства перечисляются на счет клиента в «старом» банке.

Далее клиент должен предоставить справку – подтверждение целевого использования средств (т.е. перечисления их на полное досрочное погашение) в «новый» банк.

С момента перечисления средств отсчитывается срок кредита клиента в «новом» банке. После этого нужно перерегистрировать залог в пользу «нового» кредитора.

Какие затраты несет клиент при рефинансировании?

Издержки на рефинансирование ипотеки в целом те же, что и при выдаче новых кредитов: расходы на оценку и страхование предмета залога. Но есть отличие — при рефинансировании необходимо оплатить госпошлину за регистрацию ипотечного договора.

Также у клиента на стороне «старого» банка могут возникнуть расходы, связанные со снятием обременения, и затраты за перевод денежных средств со счета «старого» банка.

Андрей Сухов подчеркивает: чтобы оценить возможную выгоду от рефинансирования, нужно оценить совокупность факторов
Фото Росбанка

Почему банк может отказать в рефинансировании?

Фактически, рефинансирование ипотеки — это выдача банком нового жилищного кредита на погашение обязательств перед текущим кредитором, поэтому требования к клиенту такие же, как при выдаче первичного кредита.

Наиболее распространенной причиной отказа в рефинансировании является плохая кредитная история заемщика.

Среди других причин — недостаточный доход, предоставление недостоверных данных или возраст заемщика.

Однако рассмотрение заявки на рефинансирование имеет одно важное отличие — требование непосредственно к ипотечному кредиту. Эти требования в банках могут различаться, например банки могут не рефинансировать:

кредиты в иностранной валюте или кредиты, с момента выдачи которых прошло менее 6 месяцев;

кредиты, текущий кредитор по которым ликвидирован, у него отозвана лицензия, или он находится в процессе ликвидации или банкротства (за исключением случаев назначения временной администрации без отзыва лицензии);

кредиты, изначально выданные не кредитными организациями или ранее реструктурированные.

Как оценить возможную выгоду от рефинансирования?

Для того, чтобы оценить возможную выгоду от рефинансирования, мало обращать внимание только на процентную ставку по кредиту. Важно также учитывать:

оставшийся срок кредитования;

остаток основного долга;

иные платежи в виде страховок, оценки имущества и пр.;

ежемесячный платеж по новому кредиту.

Обратите внимание

Если банк, например, предлагает снизить процентную ставку по новому кредиту с 14% до 10%, но при этом увеличивает срок кредита, то переплата может оказаться больше, даже с учетом более низкой ставки.

В каких случаях рефинансирование не будет выгодным?

В случае, если «новый» банк одобряет рефинансирование только с условием увеличения срока или суммы основного долга, это может быть невыгодно для клиента, так как за счет увеличения срока увеличивается сумма процентов, подлежащих выплате, даже с учетом более низкой ставки. Та же логика в отношении увеличения суммы кредита.

Рефинансирование также невыгодно для клиента, если на момент подачи заявки прошло уже более половины срока кредита, так как обычно, бОльшая сумма процентов по графику выплачивается в первые годы кредита.

Другими словами, клиент в первую половину срока кредита выплачивает проценты, далее остается основной долг, и если клиент уже выплатил бОльшую часть процентов, то невыгодно переводить основное тело кредита в «новый» банк, чтобы выплачивать проценты по нему.

Андрей Сухов
руководитель ККО «Росбанк Дом» в Казани
специально для TatCenter

Материалы по теме

Партнёры TatCenter:
1 из 1
Новости
28 Сентября 2020, 11:59

В РФ выросли цены на подержанные автомобили

Средняя цена подержанного автомобиля 2009−2019 года выпуска составляет 744 тыс. рублей.

В России заметно выросли цены на подержанные машины. Средняя цена подержанного автомобиля 2009−2019 года выпуска составляет 744 тыс. рублей. Это на 21 тыс. рублей больше, чем в июле этого года, и на 34 тыс. рублей больше, чем в мае, пишут «Известия».

По сравнению с 2019 годом средняя цена на самые популярные автомобили на вторичном рынке увеличилась на 72 тыс. рублей. Отмечается, что до конца года тенденция с ростом цен на вторичном автомобильном рынке сохранится: подержанные автомобили могут подорожать еще на 3−5%.

Ранее сообщалось, что россияне купили в кредит более 86 тыс. автомобилей.

Lorem ipsum dolor sit amet.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: