Мнения
23 Апреля 2024, 08:36

Наиль Галеев: Вся стоимость банковского обслуживания идет в цену квадратного метра

По итогам 1 квартала цена «квадрата» в новостройках Казани превысила 203 тыс. рублей. Директор СМУ-88 объясняет, как механизм эскроу-счетов влияет на стоимость жилья.

На стоимость жилья сейчас сильнее всего влияет ключевая ставка — все строительство сегодня идет с проектным финансированием и применением эскроу-счетов.

Эскроу: надо каким-то образом компенсировать потери

Застройщик берет в банке кредит на строительство по схеме «ключевая ставка +3%». Эта ставка плавающая и может снижаться в зависимости от динамики наполнения эскроу-счетов. Однако, если девелопер быстро все проедает, то через некоторое время платежи банку вырастут и оставшийся период — до ввода дома в эксплуатацию — застройщик платит повышенные проценты.

Застройщики вынуждены выстраивать план продаж и лимитировать экспозицию квартир, чтобы держать ставку в приемлемом процентном коридоре на протяжении всего периода строительства.

Наиль Галеев: Цены на рынке жилой недвижимости завязаны на кредитных отношениях с банками

Теперь надо вспомнить, что механизм эскроу-счетов работает так, что застройщик не может получить доступ к деньгам, пока не введет дом в эксплуатацию. В зависимости от масштаба проекта это где-то от двух до четырех лет. Все это время деньги никак не защищены от инфляции и обесцениваются. То есть надо каким-то образом компенсировать и эти потери.

В конечном итоге этот 0,1% на бумаге превращается в 15−17% реальных расходов, и вся эта стоимость банковского обслуживания идет в цену квадратного метра — иных источников финансирования у застройщиков нет.

Это очень упрощенная схема, без учета ряда факторов, которые тоже накидывают так или иначе несколько процентов.

В итоге текущая политика ЦБ с высоким «ключом», направленная на снижение уровня инфляции, разгоняет стоимость квадратного метра.

Рынок недвижимости сегодня полностью завязан на кредитных отношениях с банками, других механизмов финансирования строительства просто нет. Поэтому чем меньше у покупателей доступных ипотечных продуктов, тем дороже становится жилье.

Эскроу-счета VS спецсчета под гарантии субъектов

Проектное финансирование и эскроу-счета — отличный инструмент для защиты от недобросовестных застройщиков. Он доказал свою эффективность, но в условиях высокой ключевой ставки и отсутствия альтернативы банковского участия в строительстве обслуживание кредитов становится неподъемной ношей для рынка.

Инструменту эскроу-счета катастрофически не хватает гибкости, его стоимость стала неоправданно высокой и ложится она на конечного потребителя.

В плюсе только банки — история с комиссиями за льготную ипотеку доказала, что они своей прибыли точно не упустят. А покупатели и строители испытывают огромное давление, зачастую не понимая, за что они платят такие деньги.

Отличное решение предложил в конце 2023 года раис РТ Рустам Минниханов, выступая на заседании Госсовета РФ. Его идея заключается в том, чтобы дать регионам право выбирать, какой моделью пользоваться при строительстве жилья: эскроу-счета либо спецсчета под гарантии субъектов.

При втором варианте деньги дольщиков размещаются не в банках, а на спецсчетах казначейства, и ключевым условием для застройщика вместо выплаты процентов банкам станет участие в строительстве или реконструкции социальных объектов: школ или детских садов.

В этом случае выиграют все. Жители и регионы получат соцобъекты здесь и сейчас, без нагрузки на бюджет, сохранив гарантии завершения строительства; а застройщики — более гибкие финансовые инструменты для продолжения работы.

Наиль Галеев
директор СМУ-88
специально для TatCenter

Материалы по теме

Партнёры TatCenter:
1 из 1
Новости
22 Мая 2024, 19:42

Приставы РТ взыскали с неплательщиков алиментов более ₽625 млн С начала 2024 года

На данный момент на исполнении находится около 19,3 тыс. дел.

В Татарстане начинается ежегодная информационная акция «Судебные приставы — для детей», организованная в связи с Международным днем защиты детей. С 22 мая по 1 июня она проводится с целью улучшения процесса взыскания алиментов, как сообщили в пресс-службе ГУФССП по РТ.

На данный момент на исполнении находится около 19,3 тыс. дел о взыскании алиментов. С начала 2024 года судебными приставами региона было взыскано более 625,5 млн рублей алиментов. Кроме того, по решению судов временно было ограничено право на выезд из России для 13 155 неплательщиков, 912 человек привлекли к административной ответственности, а в отношении 349 граждан возбудили уголовные дела.

Напомним, с января по апрель 2024 года приставы Татарстана выдворили из страны 589 нелегальных мигрантов.

Lorem ipsum dolor sit amet.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: