На стоимость жилья сейчас сильнее всего влияет ключевая ставка — все строительство сегодня идет с проектным финансированием и применением эскроу-счетов.

Эскроу: надо каким-то образом компенсировать потери

Застройщик берет в банке кредит на строительство по схеме «ключевая ставка +3%». Эта ставка плавающая и может снижаться в зависимости от динамики наполнения эскроу-счетов. Однако, если девелопер быстро все проедает, то через некоторое время платежи банку вырастут и оставшийся период — до ввода дома в эксплуатацию — застройщик платит повышенные проценты.

Наиль Галеев: Цены на рынке жилой недвижимости завязаны на кредитных отношениях с банками

Теперь надо вспомнить, что механизм эскроу-счетов работает так, что застройщик не может получить доступ к деньгам, пока не введет дом в эксплуатацию. В зависимости от масштаба проекта это где-то от двух до четырех лет. Все это время деньги никак не защищены от инфляции и обесцениваются. То есть надо каким-то образом компенсировать и эти потери.

Это очень упрощенная схема, без учета ряда факторов, которые тоже накидывают так или иначе несколько процентов.

В итоге текущая политика ЦБ с высоким «ключом», направленная на снижение уровня инфляции, разгоняет стоимость квадратного метра.

Рынок недвижимости сегодня полностью завязан на кредитных отношениях с банками, других механизмов финансирования строительства просто нет. Поэтому чем меньше у покупателей доступных ипотечных продуктов, тем дороже становится жилье.

Эскроу-счета VS спецсчета под гарантии субъектов

Проектное финансирование и эскроу-счета — отличный инструмент для защиты от недобросовестных застройщиков. Он доказал свою эффективность, но в условиях высокой ключевой ставки и отсутствия альтернативы банковского участия в строительстве обслуживание кредитов становится неподъемной ношей для рынка.

В плюсе только банки — история с комиссиями за льготную ипотеку доказала, что они своей прибыли точно не упустят. А покупатели и строители испытывают огромное давление, зачастую не понимая, за что они платят такие деньги.

Отличное решение предложил в конце 2023 года раис РТ Рустам Минниханов, выступая на заседании Госсовета РФ. Его идея заключается в том, чтобы дать регионам право выбирать, какой моделью пользоваться при строительстве жилья: эскроу-счета либо спецсчета под гарантии субъектов.

При втором варианте деньги дольщиков размещаются не в банках, а на спецсчетах казначейства, и ключевым условием для застройщика вместо выплаты процентов банкам станет участие в строительстве или реконструкции социальных объектов: школ или детских садов.

В этом случае выиграют все. Жители и регионы получат соцобъекты здесь и сейчас, без нагрузки на бюджет, сохранив гарантии завершения строительства; а застройщики — более гибкие финансовые инструменты для продолжения работы.

Наиль Галеев
директор СМУ-88
специально для TatCenter

В Госдуме обсуждается инициатива по заморозке цен на социально значимые продукты через механизм субсидирования торговых сетей. Врач-психиатр-нарколог Марина Калюжная оценила реалистичность такого подхода и предупредила о возможных психологических и экономических последствиях.

По ее мнению, субсидирование выглядит для людей более спокойной мерой, чем прямой запрет на повышение цен — государство как бы берет часть нагрузки на себя. Однако механизм сработает только при условии, что вся цепочка (производитель, логистика, магазин) не окажется в убытке. В противном случае возможны сокращение ассортимента, ухудшение состава продукции, уменьшение упаковки или даже исчезновение товаров в регионах. Особое внимание эксперт обратила на психологический аспект. Само словосочетание «заморозка цен» большинство людей воспринимает не как экономическую меру, а как сигнал о том, что с продуктами уже что-то не так. Мозг включает режим угрозы: надо купить сейчас, пока есть. Особенно это характерно для тех, кто живет в постоянном информационном шуме, где громкий заголовок за несколько часов превращается в ощущение почти принятого решения. Человек начинает чаще проверять цены, делать запасы сахара, крупы и муки и невольно заражает тревогой близких.

Здесь, по словам Калюжной, возможен парадокс: локальный дефицит иногда создает не сама мера, а ожидание дефицита. Люди сметают товар, видят пустую полку и получают «доказательство» своей тревоги, после чего закупают еще больше. Поэтому ключевое значение имеют не только субсидии, но и ясное разъяснение: какие продукты входят в список, на какой срок действует мера, кто компенсирует расходы и каковы текущие запасы. Неопределенность, подчеркивает эксперт, мозг переносит хуже, чем плохую, но понятную новость. При прозрачных правилах мера может снизить тревогу, без них — сама станет топливом для паники.

Читайте также: «Цены на дизель меняют логистику автоперевозок в РФ».