Эксперты — о том, стоит ли инвестировать в загородную недвижимость и подходящее ли сейчас время для строительства частного дома.
На фоне нестабильности частные инвесторы в Татарстане возвращаются в недвижимость. Но если раньше речь больше шла о новостройках, которые ощутимо дорожали в годы действия льготной ипотеки, то сейчас растет привлекательность загородного жилья.
По данным Татарстанстата, в феврале 2022 года число сделок на земельные участки в республике увеличилось по сравнению с январем на 67%. Спрос на жилые индивидуальные дома за месяц вырос на 16%, за год — на 4,5%.
TatCenter спросил экспертов о перспективах и рисках вложений в загородную недвижимость в 2022 году.
Дома по стоимости догонят квартиры
Есть ли смысл покупать готовый дом? Эксперты считают, что с большой долей вероятности инвестиция окажется выгодной и поможет сохранить деньги от обесценивания. А вот начинать строить дом сейчас не выгодно, стройка может обойтись дороже, чем планировалось, говорит финансовый советник Айдар Зиятдинов.
«Те договоры, что были заключены до февральских событий, компаниям придется отрабатывать по прежним условиям, порой даже в убыток себе, ведь стройматериалы продолжают дорожать».
По словам Зиятдинова, резкого роста цен на загородную недвижимость ожидать не стоит, но она неизбежно подрастет, как это произошло с квартирами.
«После существенного повышения курса доллара в 2014 году они фактически подорожали процентов на 10−15. Зато в дальнейшем добрали в цене до реальной стоимости. Так же и с загородкой. Сейчас она повысилась на 10−15%, но дальше будет дорожать постепенно, догонять реальную стоимость, с учетом затрат на растущие в цене стройматериалы. За сегментом новой недвижимости поднимется и „вторичка“».
Стоит ли начинать стройку с нуля
Директор строительной компании «ТБС-Дома» Дмитрий Ластовский считает, что несмотря на подорожание материалов, строительство загородного дома обернется доходом.
«Я рекомендую строиться сейчас, не ждать. Как минимум, вложенные средства не обесценятся, как максимум — приумножатся. И сам дом, и участки растут в цене. Например, взять поселок Мирный, где участки подорожали за три года втрое, сотка там стартовала от 300 тыс. рублей, сейчас — 1 млн. Что касается стройматериалов, цены на некоторые из них выросли, на какие-то — остались прежними».
На ценообразование влияет множество факторов: кроме ситуации на Украине есть другие аспекты. Например, если в одном и том же поселке дома возводит крупный застройщик и вы, то велика вероятность, что отпускная цена на стройматериалы вырастет и для вас. Если нет, то она будет доступней. В любом случае перед тем, как строиться, обязательно должна быть смета и понимание, в каком районе ведете строительство, что происходит вокруг.
«Практика показывает, что возможная доходность при реализации дома составляет 1 млн рублей. Речь идет о домах в пределах 100 кв метров в предчистовой отделке. С учетом того, что участок обойдется в 1 млн и строительство — в 4 млн рублей. Дополнительными расходами могут стать обустройство придомовой территории. С годами такой объект еще подрастет в цене».
Для инвестора, который строит дом на свои средства с целью продать готовый объект, риск только один — некачественно построенный дом, говорит Ластовский. Он рекомендует провести экспертизу на этапе приемки объекта — чтобы специалист мог оценить, например, насколько построенный дом соответствует нашим климатическим условиям, какие затраты на отопление ожидают покупателей. «По мере того, как люди будут привыкать покупать дома при участии экспертов, застройщики станут понимать, что строить некачественно невыгодно».
Готовый вариант: берем?
Руководитель агентства недвижимости MONACO Александр Макин считает, что сейчас благоприятный момент поменять городские пенаты на загородные. «Вторичка» подорожала, есть шанс продать ее на пике цены, а загородку еще можно взять по прежним ценам. Главное при покупке готового дома — реально оценивать стоимость, чтобы она не оказалась завышенной. Тренд в загородке — хаотичное назначение цены: как застройщиками, так и частными лицами. Также важно оценивать надежность застройщика.
«Если мы говорим о соотношении цены городской новостройки и загородного дома ближайшей застройки ИЖС, то считаю, что сектор загородной недвижимости недооценен и в обозримые год-два здесь будет рост. Доходность вложений здесь может составить до 30% годовых. То есть если на сегодня приобрести объект за 6 млн рублей, то через год он поднимется минимум до 7,5 млн. Тем более что и стоимость земельных участков растет. Тренд, кстати, касается и участков на территории садово-некоммерческих товариществ. Средняя стоимость не слишком удаленного от Казани участка — в пределах 2 млн рублей. Это, например, Лаишевское направление, дорога М7».
По словам эксперта, средний объем вложений в загородное жилье составляет сегодня от 5 до 8 млн рублей. Если же стоит задача вложить больше средств, то условно лучше взять два дома по 5 млн, чем один по 10 млн — финансово инвестиция окажется более выгодной, считает Макин.
«Несмотря на события в Украине и скачках в экономике, спрос на недвижимость в загородном секторе вырос. Особенно с появившейся возможностью взять льготную ипотеку на загородный дом. На рынке есть интересные предложения для семей, у которых дети родились после 2018 года. По семейной ипотеке можно купить дом в ипотеку по ставке от 2,5% годовых. При этом если раньше одним из условий такой ипотеки значилось наличие ООО у застройщика, то сейчас достаточно ИП. Поэтому застройщики ИЖС находятся в хорошем положении для того, чтобы развивать свой бизнес и иметь стабильный приток клиентов. А у людей еще есть возможность приобрести дом в ипотеку, либо построить в рассрочку».
Впрочем, Александр Макин призывает не забывать о возможных «подводных камнях» инвестиций в загородку. Первый риск — переплата, второй — незнание генпланов.
«В моей практике есть пример, когда клиент самостоятельно приобрел дом за 2,5 млн рублей. Но продать его спустя год удалось лишь за 2 млн — выяснилось, что объект был построен вопреки всем строительным нормам, и основные конструкции, в том числе крыша, подлежат переделке. А что касается знания генеральных планов застройки, то без них высока вероятность в перспективе, например, соседствовать с дорогой. Ликвидность такого дома с участком будет крайне низкой».
Оксана Бирюкова
Сообщить об опечатке
Текст, который будет отправлен нашим редакторам: