С 1 апреля ставка по льготной ипотеке зафиксирована на отметке в 12% годовых. Изменилась и максимальная сумма ипотечного кредита: для четырех регионов (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область) она теперь составляет 12 млн рублей, для остальных, в числе которых Татарстан — 6 млн.

Стимул нужен и для «вторички»

Изменение условий по льготной ипотеке в условиях роста ключевой ставки, конечно, добавит рынку жизни, но особой погоды не сделает, полагает директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев.

Также представитель застройщика признался, что участники рынка ожидали более существенной помощи: ниже процентную ставку и выше — лимиты. Он выразил надежду, что мера не финальная, и программу еще донастроят, а меры поддержки станут наращиваться, иначе качество проектов будет отброшено лет на 20 назад.

О том, что мера поддержки не является совершенной, говорит и глава АН «Счастливый дом», риэлтор Анастасия Гизатова.

Но есть и другая сторона, подчеркивает эксперт. Как правило, когда человек улучшает жилищные условия, он продает старую квартиру. Больше 60% всех сделок проводится по ипотеке, соответственно, сейчас продать свое прежнее жилье по ипотеке люди не смогут, потому что «вторичка» приобретается лишь под 20 и выше процентов годовых. Фактически этот вид ипотеки замер. Поэтому нужны стимулирующие меры и для вторичного сегмента жилья.

Что касается минимального размера льготной ипотеки в Татарстане, то даже на повышенную сумму особо не разгуляешься. По словам Анастасии Гизатовой, средняя стоимость однокомнатных квартир сейчас составляет 6−7 млн рублей. За эти средства можно купить однокомнатную квартиру в Казани. Цена за квадратный метр здесь варьируется в зависимости от района: в Ново-Савиновском новостройки обходятся в 200 тыс. за квадратный метр (срок сдачи 2023 год), в Советском районе могут стоить 130 тыс. за квадрат, так что средняя стоимость жилого метра оценивается в 140 тысяч. За те же 6−7 млн можно рассмотреть двушку на границе Казани — в ЖК «Светлая долина» или ЖК «Сказочный лес», это Лаишевское или Пестречинское направление. Как вариант — трехкомнатная квартира в «Царево» или в ЖК «Светлый» в поселке Куюки.

Цены не упадут

Игорь Жигунов, заместитель генерального директора агентства «Национальная Фабрика Ипотеки», уверен, что с учетом цен на квартиры заемщики будут стараться получить максимальную сумму, определенную программой, или близкую к ней. Соответственно, средняя сумма выдаваемого кредита изменится.

По словам эксперта, выбор за потребителями — купить квартиру в новостройке по программе «ипотека с господдержкой» или получить кредит на вторичное жилье по рыночной ставке от 20%. Очевидно, что предпочтение люди будут отдавать более дешевым программам. Это может оттянуть часть заемщиков от программ покупки квартиры на вторичном рынке жилья.

Банки поддержали перезапуск льготной ипотеки

По информации пресс-службы ВТБ, увеличение максимальной суммы кредита, наличие поддержки государства уже во втором квартале позволит банку на 40% нарастить объем продаж по всем госпрограммам, почти до 160 млрд рублей. По оценке ВТБ, сопоставимый результат может показать и рынок жилищного кредитования в этом сегменте.

Обновленная госпрограмма будет пользоваться спросом у населения, поскольку в текущих условиях льготные кредиты остаются наиболее доступной возможностью приобрести квартиру. Расширение в 2−4 раза максимальной суммы кредита в рамках господдержки увеличит число потенциальных заемщиков.

Заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин уверен, что пересмотр ценовых параметров по основной программе господдержки и рост ставки до 12% не окажет существенного влияния на долговую нагрузку заемщиков. Модернизация господдержки окажет положительный эффект и на строительную отрасль. Изменения позволят локомотиву экономики поддерживать темпы своего развития. В целом это обеспечит стабильный спрос на оборудование и материалы, которые производятся в российских регионах, что в текущих условиях позволит сохранить рабочие места и стимулировать экономический рост.

Эксперты Ак Барс Банка также прогнозируют положительную динамику на рынке в связи с обновлением условий программы. По их оценкам, спрос на ипотеку в сегменте новостроек останется активным. Это связано с тем, что цель по поддержке строительной отрасли поставлена на уровне государства, и если спрос на ипотеку будет снижаться в этом сегменте, то не исключено, что будут рассматриваться дополнительные меры поддержки. Не нужно забывать, что ставки по программам семейной ипотеки (6% для семей с детьми, если ребенок родился после 1 января 2018 года), дальневосточной (2%) и сельской ипотеки (до 3%) останутся прежними до истечения срока действия этих программ.

Есть основания полагать, что за счет увеличения максимальной суммы кредита изменения по программе господдержки-2020 поспособствуют обеспечению приемлемого уровня спроса. Изменения позволят поддержать участников рынка недвижимости, стимулируя их выводить на рынок новые проекты, заключают в банке.

Оксана Бирюкова

Опрошенные TatCenter эксперты рынка недвижимости и финансового сектора комментируют ситуацию как переходный этап — от эпохи доступной ипотеки к периоду, когда главными драйверами становятся себестоимость и дефицит предложения.

Рост цен как следствие издержек

Эксперты сходятся во мнении, что текущее удорожание носит структурный характер. Директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин подчеркнул, что рост цен на десять процентов — это объективная инфляция, спровоцированная удорожанием стройматериалов. С начала 2026 года большинство позиций стройматериалов прибавили в цене 10−30%. Это связано с повышением НДС, высокими зарплатами и ростом затрат на логистику.

Кроме того, наблюдается удорожание услуг строительства и ремонта примерно на пять-десять процентов. Основатель Kronung Group Филипп Шраге заметил, что за последние три года финансовая нагрузка стала одной из самых крупных статей затрат, поэтому в ближайшие полгода он не ожидает обвала цен. Он спрогнозировал, что рынок перейдет к более спокойному росту в пределах пяти-восьми процентов в год, примерно на уровне инфляции или немного выше.

Парадокс текущей ситуации заключается в том, что при росте цен больше всего проигрывают не только покупатели, но и застройщики. Основатель агентства недвижимости София Любимова отметила, что рост ощущают в первую очередь покупатели массового сегмента, для которых даже небольшое увеличение стоимости существенно влияет на размер первоначального взноса.

При этом говорить о перегреве рынка сегодня не стоит: высокие ипотечные ставки сдерживают спрос, поэтому рынок развивается спокойнее.

Филипп Шраге отмечает следующее:

Продавцы вторичного жилья также оказываются в непростой позиции, так как частные продавцы не могут предложить рассрочки или субсидированные ставки, которыми конкурируют новостройки. Член Ассоциации Гильдии риелторов России, сертифицированный профессиональный брокер Юннеса Смердова добавила, что при сжатии спроса из-за дорогой ипотеки квартиры могут дольше находиться на рынке, а массового кризиса ждать не стоит — наиболее востребованные локации по-прежнему находят покупателей.

Стагнация вместо коррекции

Вопреки рыночным законам, сжатие спроса пока не приводит к обвальному снижению цен. Эксперты прогнозируют стагнацию с элементами точечных скидок. София Любимова считает, что основная конкуренция перейдет в плоскость скидок, акций, рассрочек и индивидуальных условий. Василий Кутьин упомянул, что сжатие спроса должно привести к снижению цен, но с лагом в два-четыре месяца, так как девелоперы будут стараться удерживать цены, чтобы компенсировать издержки.

Филипп Шраге также полагает, что говорить о массовом снижении стоимости квадратного метра оснований нет: отдельные скидки будут, но массовой коррекции не случится, поскольку девелоперы осторожнее запускают новые очереди и не стремятся увеличивать предложение любой ценой.

Рынок готового жилья в крупнейших городах России в 2026 году демонстрирует переходный этап. Рост на десять процентов обусловлен не спекулятивным спросом, а фундаментальным удорожанием строительства и логистики. В условиях высокой ключевой ставки и сокращения льготных программ платежеспособный спрос смещается, однако предпосылок для массового обвала цен нет из-за сбалансированного подхода девелоперов к выводу новых проектов.

Эксперты сходятся во мнении, что рынок ждет период стагнации и плавного роста в пределах инфляции, а основная борьба развернется за клиента через индивидуальные условия и качество жилья, а не через ценовые войны. Таким образом, текущая ситуация — это не кризис, а переформатирование рынка под новые экономические реалии.

Ян Аллин