— В январе и феврале объемы выдачи ипотеки сократились по отношению к прошлому году, снизилась и доля ИЖК в общем объеме кредитования. С чем это было связано?
— В целом январь не является показательным месяцем. Были длинные новогодние праздники, традиционно семьи стараются закрыть вопрос с жильем до конца года поэтому в январе минимальные объемы выдач.
Объем ипотечных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам в Республике Татарстан по данным Центробанка, составил 3,7 млрд рублей. Количество ИЖК за январь — 1039 штук. Получается, что средняя сумма составила чуть меньше 3,5 миллионов.
Если сравнить январь текущего года к прошлому, то снижение объема составило 64%. Существенно, но не стоит забывать, что льготная ипотека в прошлом году была популярна среди населения и занимала большую долю в выдаче. С 1 июля программу отменили, и мы увидели снижение объемов как в стране в целом, так и в Татарстане в частности.
Если посмотреть на показатели по выдачам ИЖК в феврале, то виден отскок. Но все же до месячного уровня выдач 2024 года еще не дошли.
— Чем живет сейчас ипотечный рынок в регионе? Есть ли ожидания стабилизации рынка?
— В 2024 году ипотечный рынок Татарстана, как и всей России, находился под влиянием общероссийских трендов, но в то же время с некоторыми региональными особенностями.
В целом, в Татарстане в 2024 году было выдано около 179 млрд рублей ипотеки. Это на 35% ниже, чем в 2023 году, что объясняется ростом ставок по ипотечным кредитам вслед за ростом ключевой ставки ЦБ РФ.
При этом на Казань пришлось порядка 20% всей выданной в регионе ипотеки.
В 2025 году ипотечные ставки могут снизиться до 15−17% и более в случае смягчения денежно-кредитной политики и снижения ключевой ставки ЦБ РФ. Также, мы ожидаем:
продолжения роста спроса на льготные программы (особенно среди молодых семей и IT-специалистов);
увеличения доли рефинансирования ранее полученных по высоким ставкам ипотечных кредитов в случае существенного снижения ключевой ставки ЦБ РФ;
стабилизации цен на жилье после роста в 2023–2024 годах. При этом, возможен небольшой рост цен в Казани и стагнация в промышленных и небольших городах.
В регионе, как и в целом в РФ, остается популярной семейная ипотека. Именно эта программа является драйвером выдач. Программы ипотечного кредитования на цели ИЖС в республике также занимают стабильную долю выдач (и этот показатель выше, чем в среднем по России).
Из рыночных программ популярны залоговые программы кредитования. Объясняется это разнообразием целей, на которые можно потратить полученные деньги, и ставкой. У некоторых заемщиков нет вариантов получить крупную сумму по адекватной ставке, в том числе на бизнес. Поэтому используют квартиру как актив и получают под ее залог деньги.
Сделки по «рыночным» покупкам в основном проводятся с участием материнского капитала. При использовании средств МСК заемщику не нужны собственные накопления, если сумма первого взноса покрывается маткапиталом. Как правило, это небольшие по сумме кредиты, но достаточные для покупки одно- или двухкомнатных квартир в спальных районах Казани или небольших городах. Материнский капитал сейчас служит серьезным подспорьем, чтобы купить что-то и уже жить в своем.
Резюмируя, в 2024 году ипотечный рынок Татарстана замедлился из-за дорогих кредитов, но в 2025 году возможен умеренный рост, особенно по льготным программам. Основной драйвер — государственные субсидии и возможное снижение ключевой ставки ЦБ.
— В прошлом году Татарстан лидировал по объему ипотек в ПФО. Как изменился этот рейтинг сегодня? Какую долю занимает республика в общем объеме выдачи ипотеки в ПФО?
— Офисы «Ипотека 24» присутствуют в нескольких городах Приволжского Федерального округа. И нам интересно анализировать цифры — как объем ИЖК, так и количество.
Татарстан сохраняет лидирующие позиции в ипотечном кредитовании в Приволжском Федеральном округе. На втором и третьем местах расположились Башкортостан и Нижегородская область соответственно.
Лидирующие позиции Татарстана объясняются:
более активным использованием госпрограмм: 55% кредитов по сравнению с 45% по ПФО в целом;
активным рынком новостроек в Казани (до 40% ипотечных сделок среди городов-миллионников в ПФО);
поддержкой сельской ипотеки (20% выдач в сельских регионах – в 2 раза выше среднего по ПФО);
большей долей ИТ ипотеки (15% всех ИТ-ипотечных сделок ПФО оформляется в Татарстане).
В прошлом году в Татарстане было выдано ИЖК на сумму 179 млрд рублей. Количество ИЖК — 47 707 штук. Получается, что средняя сумма ипотечного кредита составила примерно 3,7 млн рублей.
Для сравнения, в Башкортостане выдано больше кредитов (54 994 шт). Но за счет большей средней суммы кредита Татарстан обгоняет по объемам. Январь и февраль пока подтверждают этот тренд.
— Какие перспективы ипотечного рынка вы видите на 2025 год? Оптимистичный и пессимистичный сценарии.
— Чтобы понимать перспективы, надо отталкиваться от уровня ключевой ставки. В базовом сценарии мы не ожидаем резкого снижения на протяжении года. Скорее всего ключевая ставка может быть снижена до 19% во второй половине 2025 года и останется на этом уровне до конца года. Соответственно, все основные показатели рынка в 2025 году будут близки к уровням 2024 года с небольшой тенденцией к росту (особенно к концу года).
В оптимистичном сценарии ключевая ставка уйдет существенно ниже ожидаемого уровня. Тогда возможен рост объема выдач до 20% по всем сегментам. Возможно, что темпы роста в сегменте рыночной ипотеки будут еще выше.
Как следствие, будут расти и цены на недвижимость. В том числе и благодаря отложенному спросу.
Пессимистичный сценарий предполагает, что ключевая ставка уйдет существенно выше ожидаемого уровня. В этом случае, вырастет доля госпрограмм. При этом, общий объем выдач может снизиться на 25-30%.
Возможно, будет сокращаться предложение от застройщиков, что вкупе с ростом себестоимости строительства не даст ценам на первичном рынке существенно снизиться.
Полагаю, что вероятность умеренно оптимистичного сценария более вероятна с учетом текущих макроэкономических трендов.
— Как будет развиваться сегмент ИЖС в республике?
— Главный стимул развития ипотеки ИЖС — госпрограмма «Сельская ипотека». Также стоит отметить, что власти РТ упрощают выделение земель под ИЖС.
Если посмотреть на долю ипотечных кредитов на ИЖС в общем объеме выдач в Татарстане, то этот показатель не опускался ниже 20%. В первой половине прошлого года доля таких программ доходила и до 30%. И только в декабре-январе снизилась до 20%. Думается, что Татарстан сохранит долю таких программ на этом уровне на протяжении года.
Доля Татарстана в общем объеме выдач ИЖК на ИЖС в Приволжском Федеральном округе была стабильна на протяжении года. К примеру, в январе составила 25,8%.
В базовом сценарии мы ожидаем роста сегмента ИЖС на 10−15%. При этом основной рост ожидается в пригородах Казани и городах-спутниках.
— Как будут меняться цены на первичное и вторичное жилье?
— Мы ожидаем, что рост цен будет ниже или на уровне инфляции.
На первичном рынке в базовом сценарии мы ожидаем рост цен на уровне 5−10% за год. На вторичном рынке — на 3−7% за год.
Нет причин и для резкого снижения цен на жилье. К примеру, крупные застройщики оптимизировали свои портфели проектов еще полтора-два года назад, продают имеющееся жилье без существенного дисконта. Есть на рынке точечные распродажи, но массового явления не наблюдаем.
В крупных городах, даже в условиях высокой ключевой ставки, закладывают новые проекты. Их не так много, но они есть. Основная задача — обеспечить баланс, не допустить рост жилья в будущем, когда ключевая ставка начнет снижаться, а на рынке недвижимости не окажется предложений.
При этом, при существенном снижении ключевой ставки и реализации эффекта отложенного спроса (в том числе и вследствие «перетока» средств из депозитов) нельзя исключать и более быстрых темпов роста цен особенно в сегменте современного качественного жилья.
— Сохраняется ли интерес инвесторов к недвижимости сегодня?
— На наш взгляд, нет. В 2020—2022 годах этот интерес поддерживали низкая процентная ставка по льготной ипотеке и доступная стоимость жилья. Ипотека была массовой, оформляли в том числе в инвестиционных целях.
В условиях высоких рыночных ставок и высоких цен на недвижимость такого интереса не наблюдаем. В основном покупают для себя. На сегодняшний момент из льготных госпрограмм семейная ипотека является самой массовой. Но такая программа имеет четкие критерии: приобретение квартиры в новостройках, в семье есть ребенок до 6 лет или ребенок-инвалид, несовершеннолетние дети до 18 лет и семья проживает в малом по размеру городе.
С 1 апреля 2025 года программа распространена на вторичный рынок в небольших по размеру городах. Часть людей получит возможность оформить кредит, но инвестиционного драйва не будет.
