Текущий год выдался очень активным, по его итогам ипотека продолжает стабильно лидировать по темпам прироста среди других сегментов в розничном кредитовании. На фоне волатильности курса рубля и процентной ставки осенью, многие заемщики решили не откладывать покупку квартиры в кредит, получение кредита на развитие бизнеса, крупные покупки. Особенно это стало заметно в четвертом квартале года.
Одним из важных факторов роста является существенный рост на рынке доли кредитов с первоначальным взносом менее 20−30%% – их доля в выдачах 2018 года составила около 40%. Это расширило рынок за счет тех, кто откладывал покупку из-за недостаточного первичного взноса. Кстати, Банк России с 1 января 2019 года повторно повышает коэффициенты риска по ипотечным ссудам с низким первоначальным взносом. Ни для кого не секрет, что высокая вероятность дефолта характерна именно для кредитов с низкими первоначальными взносами.
Высокие объемы выдачи кредитов еще не повлияли на качество портфеля банков. Объем просроченной задолженности по ипотеке снизился — это обусловлено высоким приростом объема ипотечного портфеля. Само качество рекордных выдач удастся оценить только в перспективе 18−24 месяцев.
Если говорить о доле кредитования строящегося жилья — она снизилась до 30%. В первую очередь это обусловлено стабильными ценами на вторичном рынке и отсутствия рисков не завершения строительства, которые являются стоп-факторами для большинства потенциальных покупателей недвижимости вследствие случаев банкротств крупных застройщиков. Значительную долю в выдачах 2018 года у банков заняли программы рефинансирования ранее выданных же кредитов ткущим заемщикам.
Цены на «первичку» показывают положительную динамику, и она сохранится — помним о переходе застройщиков от механизма долевого финансирования к банковскому фондированию и работе через эскроу-счета. Ожидание повышения цен на стройку после перехода на такой формат работы может привести к росту краткосрочного спроса, но в долгосрочной перспективе прирост выдач ипотеки будет происходить за счет кредитования готового жилья.
По итогам 2018 года наблюдается рост средней суммы и срока кредита. Сумма растет ввиду низкого уровня первоначального взноса, а более длительный срок позволяет снизить долговую нагрузку. Также благодаря низким ставкам заемщики стали оформлять кредиты, в том числе на жилье большей площади или более высокого класса.
Ипотечный рынок немного перестраивается в силу появления новых продуктов (консолидация кредитов с целью погашения долгов в иных банках, кредиты предпринимателям под залог квартиры), активного внедрения в жизнь потребителей и партнеров различных онлайн сервисов. Данные сервисы позволяют потребителям получать решение по ипотечной заявке быстро, партнерам — реализовывать клиентские сделки удаленно, без дополнительного посещения офисов. Кардинальные изменения мы можем увидеть в следующем году, после запуска электронной закладной в активный оборот.
По итогам завершающегося года Центральный регион сохранит статус лидера по объему выданных кредитов. Участники тройки лидеров также неизменны: Москва, на втором месте Московская область, на третьем — Санкт-Петербург. Среди регионов наибольшие темпы прироста выдач показывают Республика Башкортостан, Свердловская и Оренбургская области.
Полагаю, что ипотечный рынок по итогам 2018 года достигнет рекордных значений.
Основными факторами для этого стали:
рекордно низкие ставки по ипотеке;
стабильные цены на недвижимость;
невысокий уровень первоначального взноса;
развитие программ рефинансирования кредитов, залоговых программ (кредит на разные цели под залог жилья, консолидации долгов заемщиков).
Так как геополитические и финансовые риски сохраняются и усиливаются, наблюдаются действия ЦБ — рост ипотечной ставки и увеличение коэффициентов риска, в 2019 году ипотечный рынок не будет идентичен 2018 году по объемам и ставкам.
Может ожидаться рост спроса на кредиты под различные цели (не только прямая покупка жилья) под залог недвижимости, в частности населения, чей основной доход формируется от предпринимательской деятельности. Этот сегмент рынка активно развивается и все больше банков предлагают такие продукты. Экономически активное население, в свою очередь, не боится закладывать квартиры — порой это выгоднее, чем срочная продажа по цене с дисконтом.
Движение ставок в 2019 году может быть обусловлено позицией ЦБ. Одним из факторов влияния может стать возможное увеличение ключевой ставки, что повлечет автоматически рост ставок по депозитам и кредитам.
Сегмент рефинансирования постепенно «снижает обороты», поскольку ставки подросли, однако получает развитие новая форма перекредитования — «Консолидация кредитов». Это новая услуга, которую мало кто предлагает на рынке. И это следующая его перспектива роста. Она может быть очень интересна желающим объединить кредиты в один для снижения нагрузки на семейный бюджет и ставки при наличии залога в виде недвижимости. Банкам такой продукт позволяет значительно улучшить качество кредитных активов, «поменяв» их из необеспеченных на «обеспеченные залоговые» кредиты.
Региональный директор специализированного ипотечного оператора
«Национальная Фабрика Ипотеки» (ГК «Регион») в РТ
Рузэль Насыбуллин
