— Уважаемые эксперты! Расскажите, пожалуйста, о главных законодательных изменениях на рынке жилой недвижимости для собственников, которые вступят в силу с 2022 года. Слышала, что при купле-продажи недвижимости можно будет не платить налог с продажи старого жилья, так ли это? Что еще нового будет в этой части для граждан?

— Да, действительно с 1 января 2022 года такую возможность гражданам предоставит Федеральный закон от 29.11.2021 № 382 — ФЗ, который внес поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации. Освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц от продажи жилья для данной категории граждан действует вне зависимости от того, сколько лет недвижимое имущество находилось в собственности.

Для того чтобы воспользоваться такой возможностью необходимо одновременно соблюсти пять условий:
1. Налогоплательщик или его супруг являются родителями двух или более несовершеннолетних детей (или детей до 24 лет, если они обучаются очно);
2. Новая недвижимость должна быть приобретена в тот же календарный год, в котором продана старая или не позднее 30 апреля следующего года;
3. Общая площадь приобретенного жилья или его кадастровая стоимость должны быть больше, чем в проданном объекте;
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн. рублей;
5. На момент продажи жилого помещения ни у гражданина, ни у его детей не должно быть в собственности другого жилья, площадь которого в совокупности больше 50% площади приобретенного жилья.

Стоит также отметить, что такая возможность будет действовать в отношении доходов, полученных с 1 января 2021 года.

— Действительно, новое изменение в налоговом законодательстве произойдет в 2022 году, при продаже квартиры не надо будет платить налог, при условии покупки новой квартиры в этом же налоговом периоде, при этом новая квартира должна быть больше старой, еще одним условием является отсутствие второго жилья.

— Можно ли получить кредит предпринимателю для приобретения квартиры на 1 этаже с последующим переводом в нежилое?

— Кредитные организации неохотно дают согласие на изменения свойств залога (изменение статуса с жилого помещения на нежилое), но есть вариант — оформить кредит под залог имеющейся квартиры на любые цели (можно и по двум документам). В таком случае приобретаемый объект будет свободен от обременений.

— можно, но сейчас перевести квартиру из жилого в нежилое очень сложно, а в некоторых случаях невозможно.

— Да, можно. Но с большей вероятностью в наших региональных банках, а не крупных федеральных. Главное показать свою финансовую устойчивость и ликвидность приобретаемой квартиры, как объекта залога.

— Уважаемые эксперты, у меня вопрос про доступность кредитного жилья (про некредитное вообще молчу). Как меняется отношение среднего платежа по ипотечному кредиту к размеру зарплаты? Как за последние 2-3 года изменилась доступность жилой площади при покупке на среднюю ипотеку? Есть ощущение, что и тут на средний размер ИЖК теперь можно купить квартиру гораздо меньшей квадратуры, чем еще год-два назад...

—  Средняя сумма кредита, действительно немного выросла, но не значительно. По стандартам кредитования «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани рост средней суммы составил около 200 т.р. Быстрый рост цен на жилье привел к ухудшению показателя доступности жилья в 2021 г. по сравнению с началом 2020 г., снизив финансовую доступность ипотеки.

— Есть ли информация, какова доля ипотеки с господдержкой в общем объеме ипотечных кредитов в Татарстане? Очень интересно, каким бы был рынок без госпрограммы.

— Без госпрограммы, наверняка, мы не видели бы такого разгона цен.

— Программа льготной ипотеки в России, по прогнозам, завершится в июле 2022 года. Какими будут ставки после этого, с учетом повышения ключевой ставки ЦБ? Не хватает на первоначальный взнос, все откладываем этот вопрос, но, видимо, лучше не тянуть и взять ипотеку, пока действует программа...

— Сейчас наблюдаем политику ЦБ РФ, направленную на охлаждение рынка. Есть вероятность повышения ключевой ставки в первом квартале следующего года. И здесь может быть два сценария: база — до 9%, пессимистический — до 10%. Решение за вами.

— Тянуть с покупкой ипотеки точно не стоит, недавно ЦБ опять поднял ставку, следовательно в январе нас будет ожидать поднятие ставок по ипотеке. По прогнозам многих аналитиков ставка будет и дальше расти, в среднем, я думаю при отмене программы льготной ипотеке, в июне ставка будет в районе 10 процентов.

— Выгодны ли сейчас инвестиции в недвижимость в РТ?

— Инвестиция в недвижимость является стабильным инструментом сохранения денег. Если говорить о Татарстане, здесь все-таки необходимо выделять города-промышленные и финансовые центры, и всегда оценивать ликвидность конкретных объектов недвижимости

— Очень выгодны. Казань считается одним из самых инвестиционно привлекательных городов России.

— Какие государственные программы в направлении жилищного кредитования действуют на территории республики?

— На сегодняшний день действуют следующие программы ипотечного кредитования: льготная ипотека, сельская ипотека и семейная ипотека.

— Глава Банка России Эльвира Набиуллина в июле этого года говорила, что изменения условий льготной ипотеки снизит "ажиотажный спрос на жилье". Как изменения лимита кредитования с господдержкой отразились на рынке недвижимости республики?

— Ключевую роль в стабилизации на рынке жилья в период пандемии коронавируса сыграла запущенная в апреле 2020 года федеральная программа льготного ипотечного кредитования многоквартирного жилья на первичном рынке ипотеки. Согласно этой программе в Республике Татарстан можно было получить ипотечный кредит по ставке 6,5% годовых стоимостью до 6,0 млн руб. С 1 июля 2021 года условия программы льготной ипотеки изменились: ставка увеличилась до 7% годовых, а суммы кредита была ограничена 3 млн руб. Действие программы льготной ипотеки продлено до 1 июля 2022 года.

Эти изменения несколько снизили спрос: количество выданных кредитов в последние три месяца сократилось более чем в 2 раза (июль 2021 г. — 670 кредитов, август 2021 г. — 415 кредитов, сентябрь 2021 г. — 490 кредитов). Но к концу года спрос традиционно увеличивается, но пока не достиг показателей II квартала 2021 года (апрель 2021 г. — 1122 кредита, май 2021 г. — 1120 кредитов, июнь 2021 г. — 1380 кредитов).

— Спрос действительно снижается, как за счет изменений в госпрограммах, так и за роста ставок кредитования.

— Существует мнение, что льготная ипотека стала ключевой причиной роста цен на недвижимость. Не могу с этим согласиться, потому что дешевая ипотека это основной инструмент покупки жилья, и в прошлом году мы были свидетелями, насколько хорошо этот инструмент работает. К сожалению, для нашего рынка недвижимости не хватило глубины предложения, и ликвидные квартиры быстро закончились. Да, это привело к увеличению дефицита, но это проблема не ипотеки, а самого рынка.

Мне кажется, в текущих условиях надо создавать условия для наращивания предложения и развития конкуренции, а не сокращения спроса. Именно об этом говорит Президент России Владимир Путин, когда ставит задачу ежегодно строить по 120 млн «квадратов». Кому они будут нужны, если не будет возможности купить новое жилье?

Текущие условия действия льготной ипотеки это такой компромисс, который пока в принципе устраивает всех. В наших продажах она занимает примерно половину ипотечных сделок. Но с учетом текущего роста цен семейная ипотека скоро может потерять актуальность в Казани.

— Практически никак, средняя сумма ипотечного кредита в Казани составляет около 3 млн руб.

— Почему при снижении доходов населения и спроса недвижимость не дешевеет?

— Пока наблюдается дисбаланс спроса и предложения в сторону спроса — ликвидная недвижимость не будет дешеветь.

— Начнём с того, что, несмотря на рост стоимости недвижимости, спрос не снижается. Посмотрите статистику Росреестра — количество сделок, как на первичной недвижимости, так и вторичной — растёт в течение 2021 года.

Почему растущие цены не снижают спрос:

1. Реальный уровень инфляции в диапазоне 30%, растут все группы товаров.
2. Себестоимость строительства тоже продолжает расти и об этом постоянно говорят представители строительной отрасли, подогревая спрос.
3. Привлекательные ставки по ипотеке, в т. ч. субсидированные застройщиками.
Получается, что квартиру можно приобрести в рассрочку или с минимальной переплатой. Что с точки зрения инвестиций может быть привлекательным.
4. Недвижимость — самый понятный инструмент сохранения денег. Не все татарстанцы понимают фондовые рынки и ценные бумаги, которые в ряде случае покажут большую доходность, чем недвижимость.

— Я не вижу снижения спроса, наоборот спрос только растет. За счет доступности (на данный момент) ипотеки многие жители Республики имеют возможность купить квартиру.

— Спрос не падает. Мы видим это по соотношению продаж на первичном и вторичном рынках. Спрос просто перетекает из новостроек во «вторичку». Которая, кстати, нередко оказывается инвестиционным жильем и фактически это новая квартира, хотя по бумагам продается как б/у. К тому же, спрос дополнительно формируют те, кто хочет переехать в Казань. Наш рынок отнюдь не капсулирован. На недавнем форуме «Казаныш» Мэр Казани говорил, что по некоторым ЖК доля инвесторов из других регионов достигает 50%. По проектам СМУ-88 уровень интереса иногородних несколько ниже — порядка 30%.

Сейчас рост цен конкретно в Казани обусловлен рядом причин. Это дефицит предложения, работа по эскроу-счетам и подорожание стройматериалов. Разберем каждый случай.

Дефицит предложения складывается из того, что в черте города мало подходящих участков для строительства, обеспеченных инженерными сетями, транспортными узлами, дорогами и социальными объектами. Ко всему прочему, из-за эскроу-счетов у застройщиков сейчас нет рабочего механизма покупки земли. Деньги заперты в банке, а ставки по земельным кредитам слишком высокие — минимум 15−18% плюс залог. С эскроу-счетов деньги мы получим только тогда, когда достроим дом, а это обычно бывает не раньше 2−3 лет. До этого момента землю купить мы не можем, а если мы не можем строить, то и нечего продавать, чтобы восполнить дефицит.

Эскроу-счета хороши тем, что дольщик может быть спокоен за свои средства — если с застройщиком что-то случится, банк вернет деньги. Проблема в том, пока средства лежат на эскроу-счетах, они не работают и обесцениваются. Чтобы сохранить рентабельность проекта, эту разницу надо закладывать в стоимость жилья. В этом году ситуация усугубилась непрогнозируемым ростом цен на стройматериалы. Мы не видим понятных причин такого подорожания, не можем спрогнозировать дальнейшую ситуацию и нам приходится постоянно корректировать финансовую модель проекта. Застройщики ограничивают количество доступных к продаже квартир, чтобы отыграть повышение за счет стоимости «квадрата».

— Какие показатели в 2021 году зафиксированы в Татарстане по федеральной программе льготной ипотеки; по программе сельской ипотеки (по каждой из программ: кол-во кредитов, динамика, объем)?

— По программе льготной ипотеки в Республике Татарстан за 11 месяцев 2021 года выдано 9 831 кредит на общую сумму 28,0 млрд руб., средняя сумма кредита составляет 2,85 млн руб. (по данным из открытых источников АО «ДОМ.РФ»);

По программе сельской ипотеки в Республике Татарстан за 11 месяцев 2021 года выдано 1 567 кредитов на общую сумму 3,66 млрд руб., средняя сумма кредита составляет 2,33 млн руб.

— Какая средняя ставка по ипотечному кредитованию действует в республике?

— По состоянию на 01.11.2021 г. в Республике Татарстан средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам, составляет 7,43%, на первичном рынке — 5,17%. (по официальным данным сайта ЦБ РФ).

— Средняя ставка на сегодняшний день 8,5−9 процентов, если не считать различные льготные и прочие программы

— По данным института развития Дом. рф, на 19 декабря на средневзвешенная ставка предложения на вторичном рынке составляет 9,58%, господдержка — 5,88%.

— Сколько в среднем составляет сумма ипотечного кредита в Татарстане (и срок погашения ипотеки)?

— Средняя сумма ипотечного жилищного кредита в Республике Татарстан составляет 2,51 млн руб., на первичном рынке — 3,45 млн руб. (по официальным данным сайта ЦБ РФ).

— 3 млн рублей, на срок 15 лет. С досрочным погашением за 7 лет.

— В среднем около 3 млн руб. Средний срок погашения ипотеки от 5 до 8 лет.

— Каких тенденций на рынке недвижимости России и Татарстана стоит ждать на следующий год?

— Если говорить о ценах, то ралли не ожидаем.

— 1. Мы увидим приход федеральных игроков, как застройщиков, так и агентств недвижимости.
2. Площадь квартир будет уменьшаться, т.к. стоимость кв. м продолжит свой рост, пусть и незначительный. А спрос будет снижаться.
3. Вырастет спрос на загородную недвижимость, появится много посёлков, ориентированных на различный бюджет.
4.Ставка по ипотеке продолжит свой рост.
5. Покупательский спрос все больше будет смешаться в пользу первичного рынка.

— Рост спроса (и соответственно цены) на загородную недвижимость, особенно в пригороде Казани.

— С какими проблемами столкнулась в этом году строительная отрасль и как их можно решить, по мнению экспертов?

— В Казани нужно наращивать количество предложения. В данный момент свободно могут строить те застройщики, у кого есть обширный земельный банк с возможностью планирования на 5−7 лет. Там есть свои проблемы с обеспечением инженерными сетями, транспортной доступностью, социальными объектами, но они только задерживают работу, а не блокируют полностью.

Решением тут может и должна стать реновация промзон. В Казани большое количество проплешин, которые сейчас никак не участвуют в повседневной жизни. Сейчас у города есть дорожная карта по этому направлению, есть точки роста и законодательные инструменты. Это выгодно всем: город избавляется от депрессивных зон, горожане вместо глухих серых заборов и небезопасных закоулков получают комфортную эстетичную среду, а мы — участки для работы. Сейчас мы внимательно смотрим на депрессивные территории Казани, которые долго оставались забытыми — в районе улицы Родины мы уже работаем, планируем заходить на Портовую. Старые производственные базы, которые там есть, уже давно не используются и стоят как склады. Мы видим потенциал этой территории — город хочет создать здесь продуманную среду, которая будет не только отвечать современным требованиям урбанистики, но и сохранит актуальность в будущем. Руководство города очень щепетильно относится к проектированию этих участков. Ильсур Раисович регулярно проводит совещания по этим территориям и держит вопрос под личным контролем. Сегодня к работе подключили лучших специалистов, у нас просто нет права на ошибку. Большой, сложный и интересный проект, в России, пожалуй, еще такого не было.

Что касается невозможности приобретать новую землю, то этот вопрос можно решить или путем субсидирования процентной ставки на земельные кредиты, она, кстати, может быть возвратной. Другим вариантом может стать частичное высвобождение денег с эскроу-счетов конкретно на эти цели. Наша бизнес-модель уже защищена в банке, почему бы процент с прибыли не отдавать заемщику для новых проектов, это было бы логично.

Сейчас эти вопросы обсуждаются на заседаниях рабочей группы при Минстрое, готовится ряд законодательных инициатив. Надеюсь, они будут приняты.

— Какие ваши прогнозы по ценам на жилье на первичном и вторичном рынке? Можно ли мечтать о снижении стоимости квартир в новостройках?

— Меры, принимаемые сегодня регулятором по ужесточению денежно-кредитной политики, должны привести к стабилизации цен.

— Если смотреть в разрезе текущей ситуации, то предпосылок для снижения цен нет. Себестоимость кв. м растет. Но сдерживающим фактором от дальнейшего роста цен недвижимости может послужить увеличение ипотечной ставки, которая охладит пыл инвесторов и уменьшит привлекательность вложений в кв. м

— К сожалению, в текущих условиях пока самым оптимистичным вариантом может быть только стабилизация цен, причин для снижения нет. Положение дел ухудшает и растущая ключевая ставка — вслед за ней дорожает коммерческая ипотека. А это основной механизм покупки жилья, у нас 85 процентов сделок — ипотечные. При текущей стоимости жилья дорогая ипотека грозит парализовать продажи. Да, пока действует льготная ипотека для семей с детьми, а что делать молодым парам? Студентам? Семьям, у кого дети уже выросли? Нужен противовес растущим ценам, пока не решатся проблемы, влияющие на стоимость.

— Снижение цен возможно только при одном сценарии: если ключевая ставка ЦБ вырастет до 10 процентов, следовательно ставка по ипотечному кредиту составит порядка 12−13 процентов, что существенно снизит спрос и цены могут пойти вниз. Но пока все прогнозы на рост цен.

— Каким образом идет перераспределение спроса на жилье?

— В этом году мы получили большой перераспределение спроса с первичного на вторичное жилье, в связи с сильным ростом цен на первичку в прошлом году. На сегодняшний день стоимость квадратного метра на первичном рынке стала выше чем на вторичном. Раньше всегда было наоборот.

— Какова средняя стоимость квадратного метра в Татарстане, как изменились цены за 2021 год, какой класс жилья подорожал сильнее всего?

— Сильнее всего подорожал первичный рынок, цены подскочили до 120−130 рублей за квадратный метр. Вторичный рынок тоже вырос, но цены держатся, в среднем на отметке 100−110 тыс за кв.м.