Конференции
15 Апреля 2024, 12:00

Льготная ипотека: быть или не быть

Эксперты и читатели TatCenter обсудили ключевые изменения и тенденции рынка жилой недвижимости и ипотечного кредитования в 2024 году.

В феврале 2024 года в Татарстане зарегистрировали 5,5 тыс. договоров купли-продажи жилья. Их количество по сравнению с январем сократилось на 23% — в первом месяце этого года их было 7,1 тыс., следует из данных Росреестра по РТ.

Основная часть сделок в феврале была совершена с применением банковской ипотеки — 5,2 тыс., или 95% от общего количества договоров. В январе их было больше — почти 6,1 тыс.

В 2024 году в числе наиболее востребованных программ остается ипотека с государственной поддержкой — льготная, семейная, для ИТ-специалистов… Условия выдачи ипотеки на льготных условиях постоянно меняются. Обсуждаются идеи сделать программы более адресными, дифференцировать ипотечные ставки в регионах, распространить льготную ипотеку на вторичное жилье. К проработке предложений подключаются профильные министерства и ведомства, действует совместная рабочая группа Госдумы и правительства.

ЦБ, в свою очередь, выступает за завершение льготной ипотеки на новостройки этим летом без дальнейшего возобновления программы. Задача дискуссий — усовершенствовать в России модель ипотечного кредитования и сбалансировать цены на жилье.

На вопросы читателей TatCenter в рамках онлайн-конференции «Льготная ипотека: быть или не быть» ответили ведущие эксперты рынка недвижимости.

Эксперты конференции

Трансляция конференции

Трансляция завершена
Ольга Елфимова

— Есть ли программы получения ипотеки без первого взноса?

Рузэль Насыбуллин

— Имеющиеся программы получения ипотеки без взноса работают в нескольких вариантах:

1. Для формирования первого взноса используются заемные средства – как правило в этом случае работают кредиты под залог имеющейся недвижимости, при этом цель таких кредитов может быть намного шире, в том числе на ремонт или строительство;

2. Вариант с субсидирования первого взноса застройщиком, в случае приобретения квартиры на этапе строительства;

3. Специальные акционные программы банков для корпоративных клиентов.

Рустам Резепов

— Присмотрел квартиру на вторичке. Но все банки предлагают высокие ставки по ипотеке. Стоит ли брать или лучше отложить вопрос?

Рузэль Насыбуллин

— Обратите внимание, что при высоких ставках потребительский спрос в охлажденном режиме, что как правило корректирует в сторону снижения стоимость, и соответственно наоборот, низкие ставки – высокий спрос – рост цен. Вам необходимо оценить и если потребность имеется в приобретении недвижимости – покупайте! Далее по мере снижения ставок будет возможность рефинансировать кредит и оптимизировать платежную нагрузку.

Руслан Титов

— Почти 90% татарстанских семей улучшают жилищные условия за счет средств материнского (семейного) капитала, направляя их на строительство и покупку квартир и домов. Есть ли особенности регистрации недвижимости, приобретенной с использованием средств маткапитала по льготным программам?

Лилия Бурганова

— Действительно, многие граждане улучшают свои жилищные условия, в том числе за счет средств материнского капитала и благодаря льготной ипотеке. И если лет 12-15 назад многие использовали средства МСК лишь для приобретения долей в небольших жилых помещениях либо комнат в коммунальных квартирах, то сегодня маткапитал используется в качестве первоначального взноса (что является одним из важных условий получения ипотеки) или идет на дальнейшее погашение ипотеки. При этом мы наблюдаем тенденцию, что все чаще и чаще наши граждане приобретают квартиры именно в современных жилищных комплексах, где имеется развитая инфраструктура, где в пешей доступности есть детский сады, школы и другие объекты социальной инфраструктуры.

Говоря об особенностях госрегистрации прав, в соответствии с действующим законодательством при использовании средств материнского капитала на улучшение жилищных условий право на недвижимость регистрируется на всех членов семьи с определением размера долей по соглашению. Первоначально, если жилье приобретено в ипотеку, обязательство по выделению долей необходимо было исполнить в течение 6 месяцев после полной выплаты кредита и после погашения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН. Однако позже практика изменилась.

В настоящее время госрегистрация права осуществляется с одновременной госрегистрацией ипотеки в силу закона без согласия залогодержателя. Иными словами, доли по маткапиталу можно выделить до погашения ипотеки и без согласия банка. Уверена, что данное нововведение уже успели оценить многие татарстанские семьи, направляющие средства маткапитала на улучшение жилищных условий.

Анастасия Гизатова

— Каких-то радикальных отличий от классической ипотеки нет. Хочу обратить внимание, что после погашения обязательств перед банком необходимо выделить доли в приобретенном жилье всем членам семьи на дату использования материнского капитала. Но при этом рассматривается законопроект возможности переноса этих долей на другой объект.

Рузэль Насыбуллин

— Имеются особенности исполнения обязательств родителей, использовавших МК на приобретение недвижимости – выделение долей в праве на недвижимость всем членам семьи. И здесь важно учитывать риски неисполнения этих обязательств при покупки таких объектов, поскольку это может повлечь потерю права собственности покупателя.

Альберт Ильясов

— Известно, что Татарстан является одним из лидеров по реализации сельской ипотеки. Какую недвижимость предпочитают приобретать татарстанцы по данной программе и в каких районах?

Лилия Бурганова

— Действительно, наш регион является одними из лидеров по реализации сельской ипотеки. Исторически так сложилось, что население нашей республики многие годы занимается развитием сельской местности. Благодаря этой программе мы наблюдаем большой интерес молодежи нашего региона к сельской местности. Данная программа дает возможности и стимул для жизни и работы наших граждан не только в мегаполисе, но в поселках и деревнях. Данная ипотека выдается в рамках государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий».

Это одна из немногих льготных программ, по которой можно купить земельный участок и дом, в том числе на вторичном рынке, или строить дом с привлечением подрядной организации, аккредитованной в банке. Кроме того, по данной программе возможно приобретение квартиры в сельской местности, при этом многоквартирный дом не должен быть более 5 этажей, первым собственником либо застройщиком, которого может выступать юридическое лицо либо ИП. Наибольшую популярность сельская ипотека набрала в таких районах, как Лаишевский, Пестречинский и Высокогорский. Всего с начала реализации программы приобрели жилье в сельской местности около 4,5 тысяч семей.

Рузэль Насыбуллин

— Стоит обратить внимание, что сельская ипотека реализуется на специальных условиях, где одним из основных критериев является расположение объекта (сельские поселения и агломерации вне границ городских агломераций) и необходимость проживания в таком объекте для сохранения льготной ставки по кредиту. По данной программе можно как приобрести квартиру (с ограничениями)/жилой дом, так и приобрести земельный участок со строительством на нем жилого дома.

Елена Сарычева

— Имеются ли приоритетные сроки рассмотрения заявлений, поданных на регистрацию ипотеки по госпрограммам?

Лилия Бурганова

— В настоящее время приоритетной задачей Росреестра является повышение качества и доступности госуслуг в сфере государственной регистрации прав, в том числе продвижение электронных услуг и развитие электронных способов взаимодействия с гражданами, юридическими лицами и профессиональными участниками рынка недвижимости. Важнейшим направлением этой работы является цифровизация ипотеки, то есть оформление ипотечных сделок с недвижимостью, поданных в Росреестр в электронном виде, в сокращенные сроки.

Для развития электронных способов взаимодействия с заявителями с 1 сентября 2021 года на территории нашей республики стартовал федеральный проект «Электронная ипотека за один день». В рамках данного проекта все обращения, в том числе и по льготной ипотеке, поступающие от кредитных организаций, рассматриваются в течение 24 часов.

Данный механизм существенно сокращает сроки регистрации и позволяет оформлять договоры ипотеки и договоры купли-продажи с ипотекой дистанционно, без личного визита в офисы многофункциональных центров.
В настоящее время Росреестром Татарстана в течение одного рабочего дня в среднем рассматривается 97% дел от общего количества представленных кредитными организациями в рамках проекта «Электронная ипотека за 24».

Максим Юсупов

— По данным Росреестра Татарстана, насколько востребовано действие госпрограммы льготной ипотеки на территории республики, каковы тенденции и какую чаще всего недвижимость приобретают жители республики - в строящихся домах или уже в построенных?

Лилия Бурганова

— За время действия госпрограммы татарстанцы оформили более 37 тысяч льготных ипотек. Большая часть заявлений, касающихся государственной регистрации в связи с реализацией государственной программы льготной ипотеки, приходится на договоры долевого участия в строительстве – свыше 31 тысячи, далее идут договоры купли-продажи – более 4,4 тысяч.

На наш взгляд, ипотека с господдержкой на новостройки является одной из самых популярных госпрограмм на рынке недвижимости. Ее запустили в 2020-м году и уже несколько раз продлевали. В текущем году за три месяца – январь-март – нашим ведомством зарегистрировано около 3 тысяч льготных ипотек.

Проектное финансирование

— Остается ли модель с проектным финансированием строительства жилья и эскроу-счетами актуальной в текущей экономической обстановке? Возможно стоит каким-то образом трансформировать ее или предложить альтернативу?

Наиль Галеев

— Проектное финансирование и эскроу-счета – это отличный инструмент для защиты от недобросовестных застройщиков. Он доказал свою эффективность, но в условиях высокой ключевой ставки и отсутствия альтернативы банковского участия в строительстве обслуживание кредитов становится неподъемной ношей для рынка. Мы видим, что этому инструменту катастрофически не хватает гибкости, его стоимость стала неоправданно высокой и ложится она на конечного потребителя. В плюсе только банки – история с комиссиями за льготную ипотеку доказала, что они своей прибыли точно не упустят. А покупатели и строители испытывают огромное давление, зачастую не понимая, за что они платят такие деньги.

Отличное решение предложил в конце 2023 года Раис РТ Рустам Минниханов, выступая на Госсовете РФ. Его идея заключается в том, чтобы дать регионам право выбирать, какой моделью пользоваться при строительстве жилья: эскроу-счета либо спецсчета под гарантии субъектов.

При втором варианте деньги дольщиков размещаются не в банках, а на спецсчетах казначейства, и ключевым условием для застройщика вместо выплаты процентов банкам станет участие в строительстве или реконструкции соцобъектов: школ или детсадов.

В этом случае выиграют и жители, и регионы: они получат школы и детсады здесь и сейчас, без нагрузки на бюджет, сохранив гарантии завершения строительства. А застройщики получат более гибкие финансовые инструменты для продолжения работы.

Рузэль Насыбуллин

— Эскроу-счета сделали обязательными при расчетах по ДДУ в первую очередь для защиты интересов покупателей строящегося жилья (дольщиков), для предупреждения ситуации, при которой они, уплатив з стоимость квартиры, в случае недостроя останутся и без квартиры, и без денег. Застройщик не получит денег покупателя до тех пор, пока объект не будет построен и введен в эксплуатацию. Если объект не будет построен в оговоренные в договоре сроки, строительство будет заморожено или передано другому застройщику, а покупатель сможет вернуть уплаченную сумму в полном объеме.

Читатель

— Существует ли идеальная ипотечная формула, при которой бы стимулировались темпы развития рынка недвижимости и не разгонялся рост стоимости квадратного метра?

Наиль Галеев

— Ближе всего к такой формуле сейчас, наверное, семейная ипотека. Главная ее проблема – лимиты на максимальный размер кредита. Если мы говорим о семье с двумя детьми, то тут как минимум нужна трехкомнатная квартира. В Казани стоимость таких объектов на первичном рынке начинается в среднем от 15 млн рублей, в других городах-миллионниках ситуация примерно схожая. Разумеется, 6 млн лимита не хватает, и приходится оставшуюся часть добирать за счет коммерческих программ, субсидируемых застройщиком, а это опять-таки сказывается на конечной стоимости квартиры.

На мой взгляд, оптимальными для российского рынка станут лимиты по «семейке» не менее 12 млн с процентной ставкой под 8%-9% годовых. Тогда все честно, прозрачно и прогнозируемо. Нет ни резких скачков цен, ни провалов продаж, ни странных маркетинговых уловок. Застройщики могут строить многолетние инвестиционные планы и развивать свои проекты, а у государства появляется уверенность, что темпы строительства нового жилья будут стабильно высокими.

Рузэль Насыбуллин

— Нам видится ситуация, когда льготные программы имеют адресный характер и исключены возможные инвестиционные спекуляции в случаях, когда льготы распространены на широкий круг потребителей.

Вопрос

— Какие районы Татарстана являются лидерами по программе сельской ипотеки, в каких районах РТ жилье наиболее востребовано?

Ильшат Гимаев

— По информации Министерства сельского хозяйства и продовольствия Республики Татарстан по итогам 1 квартала 2024 года лидирующие позиции по строительству или покупке индивидуального дома по программе сельской ипотеки занимают Лаишевский, Высокогорский, Арский, Тукаевский и Пестречинский районы республики.

Эльмира Вагизова

— В прошлом году в Татарстане стартовала программа по выдаче кредитов на домокомплекты и их строительство на земельных участках без поручительства и дополнительных залогов. Каковы результаты программы в республике?

Ильшат Гимаев

— Банк ДОМ.РФ в партнерстве с компанией «Технология» запустил специальную ипотечную программу на строительство индивидуальных домов (ИЖС) по ставке от 0,1% для застройщиков. Оформить кредит клиенты могут в рамках льготной, семейной или IТ-ипотеки, а также по стандартной рыночной программе. Ставки фиксируются на весь срок кредитования – до 30 лет. Максимальная сумма для Татарстана – 15 млн рублей, первоначальный взнос – от 15%. Заявка подаётся онлайн, более 80% решений принимается в течение минуты.

Строительный комплекс Республики Татарстан обладает достаточно развитой базой промышленности строительных материалов, в том числе и по производству готовых комплектов домов для малоэтажного строительства «под ключ». Общие мощности (более 240 тыс. кв. м в год) республиканских предприятий позволяют удовлетворить потребности Республики Татарстан в данном сегменте.

Строительство малоэтажного жилья в республике, в основном, осуществляется из штучных стеновых материалов: керамического и силикатного кирпича, блоков из ячеистого бетона, керамзитобетонные блоков и др., деревянное домостроение занимает небольшую долю (по данным Татарстанстата доля построенных жилых домов с использованием деревянных конструкций составляет 11,3% от количества, и 9% от площади).

Олег

— Как на рынок РТ повлияло решение увеличить размер первоначального взноса по льготной ипотеке?

Ильшат Гимаев

— Недвижимость остается популярным сберегательным и инвестиционным активом. Льготные ипотечные программы позволили сформировать у населения устойчивый спрос на покупку жилья, в связи с чем программа льготной ипотеки для покупки жилья в новостройке и индивидуального жилья остается востребованной у населения. При этом по итогам 2023 года количество ипотек по семейной ипотеке (18 350 шт.) выше количества кредитов по льготной ипотеке (14 830 шт.) выше на 19%.

Анастасия Гизатова

— Если мы посмотрим статистику Росреестра, то увидим, что сначала новость вызвала ажиотаж и увеличение количество сделок. Потом, традиционно спрос пошёл на спад. Но это уже произошло в следствии совокупности нескольких факторов. Например, ужесточение требований к заемщикам, ограничение участия в программе господдержки и семейной ипотеки тех, кто ранее уже пользовался программой. И, конечно, увеличенная ипотечная ставка на вторичный рынок, которая сократила число покупателей в этом сегменте. И, следовательно, это не могло не отразиться и на рынке новостроек.

Рузэль Насыбуллин

— Все изменения направленные на корректировку льготных программ кредитования, внесены с целью охлаждения спроса и снижения рисков ипотечного пузыря, соответственно увеличение первоначального взноса по программам сужает потенциальный круг потребителей, поскольку они не располагают достаточной суммой накоплений для участия в программе и вынуждены откладывать свой вопрос.

Варианты

— Глава ЦБ Эльвира Набиуллина, сказала, что массовая ипотека должна закончиться и остаться только адресные программы. Если я не студент, не планирую жить в сельской местности, не хочу переезжать на Крайний Север и не многодетный отец, то какие варианты получения ипотеки у меня есть?

Наиль Галеев

— Только коммерческие ипотечные продукты или рассрочка от застройщика. Хотя для получения семейной ипотеки достаточно иметь только двоих детей.

Ильшат Гимаев

— Вариантов несколько. Практически все действующие в республике ипотечные программы с господдержкой являются адресными. Прежде всего это семейная ипотека, и при этом совсем необязательно быть многодетным отцом.

В программе участвуют семьи, в которых с 1 января 2018 года по 1 июля 2024 года родился первый ребенок или последующие дети, а также семьи, которые воспитывают двоих детей в возрасте до 18 лет. Сегодня ставка по семейной ипотеке составляет 6% годовых в течение всего срока ипотеки. Программа действует при покупке квартиры или дома с участком на первичном рынке у юридического лица, при строительстве индивидуального жилого дома на земельном участке или приобретении земельного участка для строительства на нем индивидуального жилого дома по договору подряда.

Кроме этого, в целях обеспечения граждан доступным жильем в Республике Татарстан в соответствии с Законом Республики Татарстан от 27 декабря 2004 года № 69-ЗРТ «О государственной поддержке жилищного строительства в Республике Татарстан» с 2005 года реализуется программа социальной ипотеки. Оператор реализации программы - Государственный жилищный фонд (ГЖФ) при Раисе Республики Татарстан. Поддержка граждан по программе социальной ипотеки достигается финансированием за счет средств предприятий республики и строительства жилья по современным типовым проектам. Каждому участнику программы, заключившему договор социальной ипотеки, при рождении ребенка выделяется безвозмездно целевая субсидия в размере 200 тыс. рублей. Всего за период с 2005 по 2023 год по программе социальной ипотеки в республике построено 130 538 квартир общей площадью 8 млн. 97 тыс. кв. метров. В 2024 году планируется ввести в эксплуатацию 56 жилых домов на 3 299 квартир общей площадью 161,7 тыс. кв. м.

Анастасия Гизатова

— Вы сразу решите все проблемы с льготной ипотекой, если женитесь и обзаведетесь детьми. Но если этот путь вам не подходит, то остается ИТ ипотека и господдержка - действует до 1 июля 2024 года. Эксперты сходятся во мнении, что льготную ипотеку продлят с условием «одна ипотека в одни руки» и введут несколько адресных программ для разных социальных групп. Например, в настоящее время идет работа над ипотекой для учителей и сотрудников оборонных предприятий.

Рузэль Насыбуллин

— Можем предложить рассмотреть готовое жилье – вы покупаете квартиру, в которой уже можно проживать, возможно стоимость такой квартиры будет даже ниже стоимости покупки строящегося объекта и это частично компенсирует разницу в процентной ставке между льготной и коммерческой программами кредитования.

Вопрос про ипотеку

— Ужесточение условий льготных госпрограмм привели к тому, что выросли процентные ставки, и, следовательно, значительно выросла переплата по ипотечному кредиту. Если взять ипотеку под 18% на 20 лет, то переплатить надо будет в 2 раза, фактически три стоимости квартиры. И при этом Банк России считает, что в 2025-2026 годах с учетом всех новых госпрограмм господдержки рынок ипотеки покажет рост на 10-15%. Что вселяет такой оптимизм? О каких новых госпрограммах в 2024 году идет речь?

Ильшат Гимаев

— Рост рыночных процентных ставок по ипотеке произошел по причине роста ключевой ставки Центробанка России. Уровень ставки по кредиту зависит также от ситуации на рынке недвижимости, особенностей заемщика, уровня инфляции.

При этом ставки по льготным ипотекам не изменились. Программы льготной и семейной ипотеки действуют до 1 июля 2024 года. В феврале текущего года в рамках ежегодного послания Федеральному собранию Президент РФ В.В. Путин предложил продлить программу семейной ипотеки до 2030 года, при этом особое внимание уделить семьям с детьми до шести лет включительно (для них льготная ставка кредита должна остаться прежней - 6%).

Наиболее востребована у населения Программа семейной ипотеки. Подготовкой предложений по изменению условий этих программ занимается Правительство РФ, в ближайшие три месяца решение будет принято.

Сельская ипотека со ставкой 3 процента годовых бессрочна и пользуется спросом у населения. Ипотека для IT-специалистов также интересна для целевой аудитории и, вероятно, будет продлена после 31 декабря 2025 года. Спрос на льготные ипотечные программы высок и в дальнейшем эта тенденция сохранится.

Рузэль Насыбуллин

— Ставки «под 18%» выросли не в результате ужесточения условий льготных госпрограмм, а в результате увеличений ключевой ставки, которая сегодня составляет 16% годовых. Ключевая ставка — это процент, под который центральный банк выдает кредиты коммерческим банкам и принимает от них деньги на депозиты. Изменение ключевой ставки влияет на спрос через ставки в экономике и в конечном итоге — на инфляцию. При этом центральный банк опирается на макроэкономический прогноз и учитывает ситуацию в экономике и на финансовых рынках.

Учитывая, что ипотека является практически единственной возможностью приобрести собственное жилье – спрос на ипотеку сохранится и рост рынка ипотеки возможен как с участием госпрограмм, так и без таковых. Основным фактором здесь является стоимость кредита (% ставка) и его корреляция со стоимостью недвижимости.

Вопрос экспертам

— Банки стали отменять ипотечные комиссии для застройщиков-партнеров. Как это отразится на рынке ипотеки?

Наиль Галеев

— С начала года из-за ввода комиссии на льготные ипотечные программы мы теряли порядка 20%-25% сделок ежемесячно. Какой-то определенности не было, сами банки говорили, что решение вроде бы временное, но сроков не называли, поэтому люди предпочитали взять паузу и подождать. Думаю, в апреле-мае нас ждет небольшой рост продаж из-за отложенного спроса, потом ситуация стабилизируется.

Рузэль Насыбуллин

— Данные комиссии ложились на плечи конечных потребителей – покупателей, соответственно покупатели должны начать платить меньше.

Где спрос

— Какие госпрограммы ипотечного кредитования являются в Татарстане наиболее востребованными по итогам 1кв. 2024 года (льготная, семейная, сельская, для сотрудников ИТ-компаний)?

Ильшат Гимаев

— Льготные ипотечные программы продолжают помогать гражданам в приобретении жилья в период, когда экономика страны переживает сложный период. Практически все жилье на первичном рынке Республики Татарстан приобретается с помощью льготных ипотечных программ. Наиболее популярная семейная ипотека, на нее приходится 2 810 кредитов на сумму 14,54 млрд рублей. Потом идет льготная ипотека – 1 920 кредитов на общую сумму 9,17 млрд рублей, ипотека для IT-специалистов – 438 кредитов на сумму 4,20 млрд рублей. По сельской ипотеке выдано 238 кредитов на общую сумму 1,14 млрд руб.

Рузэль Насыбуллин

— Если распределить на круг лиц, на которых распространены программы – все будет очевидно. Самый широкий и неограниченный круг лиц распространяется по программе льготная ипотека «господдержка 2020», соответственно эта программа и более популярна.

Цена вопроса

— Как изменения на рынке кредитования отразятся на стоимости жилья?

Наиль Галеев

— На стоимость жилья сейчас сильнее всего влияет ключевая ставка – все строительство сегодня идет с проектным финансированием и применением эскроу-счетов. Застройщик берет в банке кредит на строительство по схеме «ключевая ставка +3%». Эта ставка плавающая и может снижаться в зависимости от динамики наполнения эскроу-счетов. Однако, если ты быстро все продашь, то через некоторое время твои платежи банку вырастут и оставшийся период – до ввода дома в эксплуатацию – ты будешь платить повышенные проценты. В этом случае дебет с кредитом точно не сойдется, и этот проект скорее всего будет для тебя последним.

Таким образом, застройщики вынуждены выстраивать план продаж и лимитировать экспозицию квартир, чтобы держать ставку в приемлемом процентном коридоре на протяжении всего периода строительства. Теперь надо вспомнить, что механизм эскроу-счетов работает так, что застройщик не может получить доступа к деньгам, пока не введет дом в эксплуатацию. В зависимости от масштаба проекта это где-то от двух до четырех лет. Все это время деньги никак не защищены от инфляции и обесцениваются. То есть надо каким-то образом компенсировать и эти потери. В конечном итоге этот 0,1% на бумаге превращается в 15-17% реальных расходов, и вся эта стоимость банковского обслуживания идет в цену квадратного метра – иных источников финансирования у застройщиков нет.

Хочу сказать, что это очень упрощенная схема, без учета ряда факторов, которые тоже накидывают так или иначе несколько процентов. В итоге, текущая политика ЦБ с высоким «ключом», направленная на снижение уровня инфляции, разгоняет стоимость квадратного метра. Рынок недвижимости сегодня полностью завязан на кредитных отношениях с банками, других механизмов финансирования строительства у нас просто нет. Поэтому чем меньше у покупателей доступных ипотечных продуктов, тем дороже становится жилье.

Анастасия Гизатова

— Любые грядущие изменения сначала рынок «оживляют» и подстегивают спрос, потом идет откат в виде стагнации и охлаждения. Так произойдёт и в этом случае. Но хочется отметить, что несмотря на снижающийся спрос, реальная инфляция набирает обороты и себестоимость строительства увеличивается. Таким образом, мы увидим снижение спроса с небольшим (локальным) снижением цен на недвижимость. Обвала рынка не будет.

Рузэль Насыбуллин

— Все изменения и корректировки вносимые в льготные программы кредитования, в макропруденциальные надбавки по платежной нагрузке / первоначальному взносу направлены на охлаждение рынка и снижения инфляции. Высокие ставки по кредитам - низкий спрос на потребление, порождает увеличение сроков экспозиции недвижимости и корректировки ее стоимости.

Ключевая ставка и недвижимость

— Как рынок ипотечного кредитования реагирует на повышение ключевой ставки ЦБ? Что будет со ставкой до конца года - ваши прогнозы.

Рузэль Насыбуллин

— По заявлениям представителей ЦБ, ключевую ставку планируют начать снижать не ранее второго полугодия. Исходя из практики – снижение ставок порождает увеличение спроса и стоимости недвижимости, поэтому если необходимость в приобретении недвижимости имеется – можно покупать сейчас, далее снизить ставку по кредиту используя инструменты рефинансирования.

Вопрос про идеи законотворцев

— Нужно ли и зачем дифференцировать ставки по ипотеке в зависимости от средней зарплаты по региону?

Наиль Галеев

— В какой-то степени такой подход уже действует – это сельская, дальневосточная ипотеки и ипотека для новых регионов. И они решают конкретную задачу – рост обеспеченности граждан жильем. Аналогичные цели ставятся и в случае привязки ипотечных ставок к средней зарплате – адресно поддержать депрессивные регионы и не нагружать бюджет расходами на ипотеку по инвестиционным сделкам. Но тут есть вероятность вместе с водой выплеснуть ребенка. Очевидно, что основное количество сделок, как и объем строящегося жилья, идет в ряде крупнейших регионов. Ну то есть при условии сохранения высокой ключевой ставки подобный подход может угрожать финансовой устойчивости застройщиков и негативно повлиять на динамику строительства там, где он сегодня активен. Поэтому меры поддержки стоит привязывать к средней стоимости квадрата и маржинальности объекта – с введением проектного финансирования и эскроу-счетов вся экономика проектов, по сути, есть в свободном доступе.

Рузэль Насыбуллин

— Считаем, что необходимость в этом отсутствует, поскольку ставки по кредитам эта плата за риск кредитора, и она не зависит от средней зарплаты. От зарплаты/дохода может варьировать только максимальная сумма кредита, которую может позволить себе потенциальный заемщик для обслуживания соответствующего кредита.

Александр Смирнов

— Какие льготные ипотечные программы действуют в 2024 году и каковы их перспективы?

Наиль Галеев

— Сегодня для Казани самой востребованной субсидируемой госпрограммой осталась семейная ипотека – она дешевле льготной, первоначальный взнос меньше и на него можно направить средства маткапитала, у нее нет ограничений по количеству использований, ее можно комбинировать с другими продуктами. В наших проектах ее доля составляет примерно 60%-65% – за последние полгода «семейка» потеряла несколько очков из-за дополнительных комиссий банков и общих сложностей с оформлением.

Второе место занимает IT-ипотека – сегодня это уже порядка 10% сделок, хотя год назад это значение едва приближалось к 3%. Сказывается большой лимит на размер кредита и низкая процентная ставка.

Льготная программа под 8%, по сути, изжила себя для Казани еще в прошлом году. Сегодня разница между стоимостью квартиры и максимальным размером кредита примерно 3 млн рублей – такую сумму нужно иметь на руках, чтобы рассчитывать на эту программу. Это очень большой первоначальный взнос, который мало кому по карману сегодня. Ко всему прочему, ее нельзя комбинировать с другими ипотечными продуктами.

Что касается перспектив, то Президент России объявил, что семейная ипотека будет продлена, сохранив свои базовые параметры. Это не совсем то, чего ожидал рынок – хотелось бы увидеть увеличение лимитов для городов-миллионников, но на фоне текущей экономической ситуации такое решение вполне понятно. По остальным программам, насколько известно, решение будет приниматься летом – Правительство настроено продлевать программы не массово, а адресно, для поддержания отрасли в регионах со слабым спросом.

Рузэль Насыбуллин

— На данный момент из льготных программ работают Господдержка 2020, Семейная ипотека, Сельская ипотека, Дальневосточная ипотека, IT ипотека. Считаем, что программы должны быть адресными и льготы должны распространяться на узкий сегмент их получателей, поддержка которых будет установлена со стороны государства.

TatCenter благодарит всех участников конференции.

Новости
17 Июля 2024, 19:01

В Менделеевске организуют кемпинг-фестиваль со звездами 24 августа

Событие пройдет по случаю Года семьи.

В Менделеевск приедут автокараванеры и туристы с палатками со всей России на семейный кемпинг-фестиваль, который пройдет 24 августа.

В рамках мероприятия организуют бег с препятствиями «Гонка героев». Такой формат полюбился зрителям еще с прошлого года. Об этом в своем Телеграм-канале рассказал глава районе Радмир Беляев.

На «Гонке героев» команды представляют определенную историческую эпоху или литературных героев. На площадке фестиваля также будет работать ремесленная ярмарка.

Участниками «Гонки героев» в этом году станут, в том числе Юлия Зарипова, Татьяна Архипова и чемпион Европы — Иван Дегтярев.

Lorem ipsum dolor sit amet.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: