Схема ипотеки, как правило, следующая — кредитор выдает кредит на приобретение недвижимости должнику. Должник приобретает недвижимое имущество за счет кредита. Приобретенное недвижимое имущество оформляется в качестве залога по полученному кредиту, но остается у должника в его владении и пользовании.

Марат Даутов, АКБ «Спурт»:

— В соответствии с собственной программой акционерный коммерческий банк «Спурт», создав специализированный филиал «Жилстройкредит», реализует кредитование возводимого жилья совместно с организацией-застройщиком, производя постоянный мониторинг готовности и хода работ на объектах. Такой подход позволяет банку кредитовать население на покупку данного возводимого жилья по ипотечной схеме с достаточно большой уверенностью в качестве и своевременности ввода приобретаемого клиентом жилья. Кредитование по данной программе производится сроком до 7 лет и процентной ставкой от 16\% годовых.

Айрат Зарипов, начальник отдела методологии кредитных операций ОАО «АИКБ «Татфондбанк»:

— Процентная ставка для приобретения жилья на первичном рынке составляет 18−19\% годовых, а для вторичного рынка — 11−14\% годовых, при сроке кредитования до 30 лет и первоначальном взносе от 10\%. В случае покупки жилья без официального подтверждения доходов процентная ставка составляет 16\% годовых, срок кредита — от 1 года до 25 лет, сумма кредита может составлять от 30\% до 50\% стоимости приобретаемого жилого помещения. Также есть программа ипотечного кредитования, по которой не требуется первоначальный взнос. По этой программе процентная ставка составляет 13,5\% годовых, кредит предоставляется на срок от 1 года до 29 лет.

Проценты по ипотечному кредиту зависят в основном от двух ключевых факторов: первоначального взноса и срока кредита, таким образом, процентная ставка варьируется от 11\% до 16\% годовых. Стоит отметить, что это достаточно низкий процент ипотечного кредитования, опережающий инфляцию на рынке недвижимости. Заемщиками по ипотечному кредиту могут выступать любые дееспособные физические лица в возрасте от 18 лет и до пенсионного. Банку необходимо быть уверенным в клиенте — сотрудников службы безопасности интересует прошлое и настоящее его потенциального клиента.

Основные условия выдачи ипотечного кредита во многих банках схожи — кредит предоставляется под залог приобретаемого жилья, которое в данном случае является предметом ипотеки в силу закона. Валютой кредита, как правило, выступают российские рубли. Размер кредита составляет не более 90\% от стоимости приобретаемого жилья на максимальный срок не более 30 лет. Порядок погашения кредита и уплаты процентов — ежемесячные равномерные платежи.

Заемщику стоит знать, что при получении ипотечного кредита предстоит понести следующие расходы:

• плата за рассмотрение документов,
• плата за выдачу кредита,
• расходы по оценке предмета ипотеки,
• расходы по сопровождению сделки в ГУ ФРС по РТ,
• расходы по регистрации права собственности и ипотеки в ГУ ФРС по РТ,
• расходы по страхованию жизни и предмета ипотеки,
• расходы по нотариальному заверению согласия супруги (супруга) на оформление права собственности на другого супруга,
• расходы по нотариальному заверению свидетельства о праве собственности.

Основной плюс ипотечного кредитования сегодня — гибкий и персональный подход к подтверждению доходов заемщика и членов его семьи, то есть в расчет берутся реальные доходы семьи, а их подтверждение принимается в виде несложной справки с места работы по образцу банка.

В основном можно выделить четыре группы ипотечных заемщиков:

Группа № 1: заемщики — молодая семья без детей с совокупным доходом от 13 до 20 тыс. рублей в месяц. Приобретаемая квартира, как правило, однокомнатная стоимостью 1,1 — 1,3 млн. рублей. Первоначальный взнос небольшой 10−20\% от стоимости квартиры и сумма кредита в итоге от 400 до 800 тысяч рублей сроком на 15 лет под процентную ставку 14\% годовых.

Группа № 2: заемщики — семья с одним ребенком, с совокупным доходом от 25 до 40 тыс. руб. в месяц. Приобретаемая квартира, как правило, двух или трехкомнатная стоимостью 1,5 — 1,8 млн. рублей. Первоначальный взнос состаляет от от 30\% до 50\% стоимости квартиры, вносится за счет средств от проданной предыдущей квартиры (жилищное расширение). Цепочку купли-продажи выстраивают риелторы и она может происходить в один день. Сумма кредита в итоге от 400 тысяч до 1,1 млн. рублей сроком на 15 лет под ставку 12,75\% годовых.

Группа № 3: крупные и сложные сделки. Заемщики — семья с достатком среднего и выше среднего уровня. Стоимость приобретаемой квартиры или дома более 3 млн. рублей, совокупный доход более 50 тысяч рублей в месяц. Первоначальный взнос — до 50\% от стоимости.

Группа № 4: долевое строительство жилья. Заемщики — люди среднего и выше среднего достатка, имеющие жилье. Кредит берут для целей расширения жилья или выгодного вложения накопленных средств в виде первоначального взноса в жилую недвижимость.

Портрет среднего заемщика по ипотечному кредиту в республике Татарстан выглядит таким образом:

Семья из трех человек со средним доходом 25−30 тысяч рублей. Возраст супругов — 25−30 лет, либо 40−45 (в этом случае родители покупают своим детям квартиры). В основном ипотечные кредиты берут на 15 лет с первоначальным взносом — 30−50\%. Средняя сумма кредита — 500−700 тысяч рублей.

Между тем, говоря о доступности ипотечного кредитования всем слоям населения, стоит учитывать и портрет, предлагаемый органами статистики. А по данным Татарстанстата (ноябрь 2006 г) среднемесячная заработная плата в республике составляет 9358 рублей. Таким образом, среднемесячный совокупный доход супругов — 18 716. При наличии одного ребенка в семье — доход на каждого члена будет составлять 6239 рублей. По данным комитета по социально-экономическому мониторингу (апрель 2006 год) заработная плата 53\% работников крупных и средних предприятий и 67\% малых предприятий ниже минимального потребительского бюджета, в сельском хозяйстве эта цифра выше — 88\%, в текстильном и швейном производстве, в торговле, в связи — 50\%, в социальной сфере — 75\%. Для такой группы населения государство разрабатывает свои программы, как например «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Оптимистичный итог действия социальных ипотечных программ за 2006 год в республике подвели 30 января в Кабинете министров РТ — улучшены жилищные условия более 7000 семей. Однако, по данным социологических опросов, более 60\% семей не удовлетворено своими жилищными условиями.

Марат Хуснуллин, министр строительства архитектуры и ЖКХ РТ :

— Хочу отметить, что по ряду направлений работа в республике идет сравнительно неплохо. Один из основных вопросов, которому мы уделяем особое внимание — анализ причин недоступности жилья для большой массы населения.

А для тех, кто не любит ждать — самый доступный способ на сегодня — ипотечное кредитование.