— Какие направления или места привлекательны для вложения в сегменте загородной недвижимости?

— Безусловно самый популярный район — Лаишевский, далее идут Пестречинский, Высогокорский, Зеленодольский и Верхний Услон. Но если мы говорим про вложения, то есть инвестиции, где необходимо тщательно анализировать перспективы развития района, в частности, транспортную и социальную инфраструктуру. Например, я бы обратил внимание на те районы, где строятся федеральные транспортные коммуникации, новые крупные развязки, которые позволят сократить расстояние до въезда в город и увеличат транспортную доступность. Строительство новых дорог и мостов существенно повлияет на рост цен в сегменте загородной недвижимости в данных районах.

— Какие сегменты недвижимости сейчас привлекательны для инвестиций?

— На сегодняшний день, пожалуй, единственным инструментом привлекательным для инвестиций является сегмент ИЖС.

— Традиционно — первичный, вторичный рынок квартир и зарубежная недвижимость. Причем зарубежную — можно купить в ипотеку, под залог своей квартиры в РФ. Это интересный вариант для тех, кто работает на две страны, получает доход в рублях. Ну, и вместо одной недвижимости у заемщика появляется два объекта.

— Привлекательным для инвестиций продолжает быть рынок недвижимости на первичном рынке. Именно здесь действуют основные стимулирующие программы кредитования — субсидирование со стороны государства: льготная и семейная ипотека. Они все могут быть использованы для уменьшения ежемесячного платежа, получения более низкой процентной ставки для инвесторов, которые приобретают квартиры на первичном рынке.

В то же время рынок ИЖС в Татарстане развивается активно — Ак Барс Банк входит в топ-5 по кредитованию по итогам 2022 года. Но, к сожалению, развитым с точки зрения инвестиций его назвать нельзя. Он рассматривается в качестве покупки недвижимости для себя, а не дальнейшей перепродажи.

— Насколько в Татарстане востребована программа сельской ипотеки?

— Очень востребована, спрос на данную ипотеку превышает размер субсидий, выделяемый на финансирование данной программы, есть очередь ожидания получения такой ипотеки.

— С 2020 года можно получить кредит в рамках сельской ипотеки до 3 млн рублей. Заемщику — ставка по программе около 3%, разницу в ставке с рынком банку возмещает государство. Построенная или приобретенная в кредит недвижимость становится залогом. Данное условие распространяется для населенных пунктов и небольших городов, в которых проживает до 30 тыс. человек.

Востребованность программы обуславливается отсутствием требований к семейному положению, наличию и возрасту детей.

— Какие государственные (республиканские) программы и предложения по ипотечному кредитованию индивидуального жилищного строительства актуальны для Татарстана в 2023 году?

— Сейчас работают несколько программ:

1. Сельская ипотека по программе «Комплексное развитие сельских территорий».
2. Семейная ипотека для семей, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился ребенок. Также льготой могут воспользоваться семьи, воспитывающие ребенка с инвалидностью.
3. Льготная ипотека. Кредит может оформить любой совершеннолетний гражданин Российской Федерации без ограничений по возрасту и семейному положению.

— На сегодняшний день действуют следующие программы ипотечного кредитования: льготная ипотека, семейная ипотека, сельская ипотека, и ипотека для сотрудников ИТ-компаний.

— льготная ипотека (для приобретения на первичном рынке, в том числе на стадии строительства, жилья в многоквартирных жилых домах и индивидуального жилья, в том числе с земельными участками; для строительства индивидуального жилья по договору подряда или заемщиками своими силами); процентная ставка — 8%; максимальный размер кредита для РТ — до 6,0 млн руб.; первоначальный взнос — от 15%; срок кредитования — до 30 лет; срок действия — по 01.07.2024;

— семейная ипотека (выдается на квартиры или дома с участком на первичном рынке у юридического лица, строительстве индивидуального жилого дома на земельном участке или приобретении земельного участка и строительства на нем индивидуального жилого дома по договору подряда юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем: по договору участия в долевом строительстве и по договору купли-продажи); процентная ставка — от 5,5%; размер кредита для РТ — до 6,0 млн руб.; первоначальный взнос — от 15%; срок кредитования — до 30 лет; срок действия — по 01.07.2024;

— сельская ипотека (выдается на строительство или приобретение жилья на селе, в том числе с земельным участком); процентная ставка — 3%; размер кредита — не более 3 млн руб. (при этом каждый из супругов может взять кредит на приобретение одного объекта недвижимости); первоначальный взнос — от 10%;

— ипотека для сотрудников ИТ-компаний (выдается на покупку квартиры в строящихся домах, в том числе, по договорам долевого участия, готовые квартиры от застройщиков, индивидуальные жилые дома (в границах малоэтажных жилых комплексов) от застройщика или ИП, строительство индивидуального жилого дома по договору подряда, покупку земельного участка с дальнейшим строительством индивидуального дома); сумма кредита для регионов с населением менее 1 млн человек составляет 15 млн рублей, а для субъектов РФ, численность населения которых больше 1 млн человек — 30 млн рублей; минимальный первоначальный взнос — 15%.

— Какова в Татарстане доля ипотечных жилищных кредитов, выданных в рамках льготных госпрограмм?

— Доля льготных программ в структуре выдачи ипотечных кредитов составляет 35−40%. При этом наблюдается тенденция на увеличение доли семейной ипотеки. Мы связываем это с изменениями в требованиях программы. Теперь в 2023 году нет привязки к дате рождения ребенка. Семье достаточно иметь двух несовершеннолетних детей любого возраста. То есть, круг заемщиков расширился, поскольку раньше ипотека была доступна только родителям детей младше 5 лет.

— Все жилье на ипотечном рынке Республики Татарстан приобретается с помощью льготных ипотечных программ (льготная, семейная, сельская ипотеки). Льготная ипотека помогала отрасли в период ковидных ограничений и продолжает помогать сегодня, когда экономика страны «переживает столь непростые времена». Решения президента России и правительства страны продлении льготных ипотечных программ (льготная и семейная ипотеки) до 1 июля 2024 года сыграло положительную роль для сохранения заделов строящегося жилья и дальнейшего роста жилищного строительства.

— На что в первую очередь надо обращать внимание при покупке земли, загородного дома?

— При покупке загородного дома есть очень много «подводных камней»: встречаются ошибки в границах земельного участка, различные ограничения, охранные зоны, юридические вопросы прав собственности. Я рекомендовал бы обращаться к специалистам, которые состоят в Гильдии Риелторов, они, все-таки, постоянно проходят специализированные обучения. Например, в моей организации для клиентов делают 21 юридическую экспертизу при покупке дома. При этом не каждый риелтор может проверить все тонкие нюансы.

— При выборе участка стоит обратить внимание на назначение земли; транспортную доступность (как далеко расположен участок от города, можно ли добраться до него на общественном транспорте); близость к инженерным коммуникациям; социальную инфраструктуру.

— Данный вопрос очень обширный и приоритеты выбора земли или дома очень индивидуальны.

Важно все: ваш образ жизни, зависимость от транспортной инфраструктуры, сезонность использования, количество членов семьи, ваш бюджет и еще ряд индивидуальных особенностей. Конечно, есть объективные факторы.

Например, если мы говорим о покупке земли, надо обязательно удостовериться в наличии межевания и согласования границ с соседними участками. Также убедиться в возможности регистрации на данном участке в дальнейшем жилого дома. Пока в Казани, например, остро стоит вопрос в отказе регистрации жилых домов в СНТ. Важно уточнить наличие ограничений на участке и совместно со специалистами выделить пятно застройки на вашем будущем участке.

Сделки с земельными участками, как и с любым иными объектами недвижимости, имеют типичные риски, но и свойственные только данной категории недвижимости особенности.

— Слышал, что банки будут выдавать кредиты на домокомплекты и их строительство на земельных участках без поручительства и дополнительных залогов. Это так? Пожалуйста, расскажите подробнее об этой программе.

— Программа, разработанная Минстроем, нацелена на увеличение доступности жилья в РФ и доведение годового объема ввода частных домов (объектов ИЖС) до 40 млн кв. м жилья в 2024 году. Одно из главных положений документа — установление рекомендательных стандартов кредитования ИЖС, применение которых «позволит минимизировать риски для банков и сформировать рынок профильных ипотечных продуктов».

В соответствии с предложенным минстроем проектом Программы развития ИЖС ипотека на этот формат жилья будет представлять собой кредит, с помощью которого заемщик сможет реализовать сразу две цели: приобрести земельный участок и нанять компанию (застройщика или подрядчика) для строительства дома на приобретенном земельном участке. При этом залогом у банка выступают земельный участок и строящийся дом (домокомплект).

Предполагается, что перечисление кредитных средств вместе с собственным взносом заемщика осуществляется банком-кредитором на специальный счет с использованием аккредитивов или иных инструментов, «обеспечивающих целевое использование средств застройщиком и защиту средств граждан».

Построившая дом по заказу заемщика компания получает доступ к средствам только при выполнении определенных условий: регистрации залога земельного участка в пользу кредитора (до 50% всей суммы договора) и после окончания строительства (оставшаяся часть средств по договору).

— Верно, такая программа уже реализована. Пока всего семь производителей домокомплектов участвуют в ней. Не требуется ни залога, ни поручительства. Кроме того, предоставляется скидка 0,5% по ипотечной ставке.

— Банк ДОМ. РФ в партнерстве с компанией «Технология» запустил специальную ипотечную программу на строительство индивидуальных домов (ИЖС) по ставке от 0,1%. Оформить кредит могут клиенты по всей России в рамках «Льготной», «Семейной» или ИТ-ипотеки, а также по стандартной рыночной программе. Низкие ставки фиксируются на весь срок кредитования — до 30 лет. Максимальная сумма — 30 млн рублей в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и 15 млн рублей в других регионах России, первоначальный взнос — от 15%.

— Как идут продажа населением недвижимости «на слабом рынке» и какие есть альтернативы получения денег от продажи жилья?

— После провального 2022 года, рынок начал потихоньку оживляться, тем более что сегмент загородной недвижимости наоборот вырос. На слабом рынке всегда в первую очередь начинают реализовываться альтернативные сделки, когда продают старую квартиру, добавляют и покупают новую. Или, наоборот, продают большую с целью купить меньшую.

— Продажи на вторичном рынке, действительно «слабые». Хорошей альтернативой продажи квартиры со скидкой является кредит под залог этой квартиры. Вы, не продавая свой актив, заставляете его работать: получаете деньги без подтверждения дохода и целевого использования этих средств. Особенно популярны такие цели: покупка зарубежной недвижимости, покупка и строительство дома, дачи, обучение, лечение, покупка франшизы, деньги на бизнес.

— Нужно заметить, что определенный спад есть, в том числе и в стоимости. Многие продавцы, если у них есть такая возможность, стараются понизить цены. Естественно, это тот выигрышный вариант по которому они могут реализовать объект недвижимости.

В целом, надо заметить, что рынок недвижимости в небольшом спаде. Но необходимые драйверы для продолжения роста рынка присутствуют. Например, динамика рынка ипотечного кредитования по итогам первого квартала 2023 года по сравнению с четвертым кварталом 2022 года идет в значительный рост по количеству проведенных сделок.

Что касается вторичного рынка, то клиенты понижают стоимость, чтобы провести сделку или ждут покупателя на свой объект, по которому они готовы реализовать. Какие еще есть альтернативы? У нас еще есть ряд застройщиков, которые предлагают альтернативы в виде трейд-ина. Но доля таких сделок не такая большая и составляет не более 10% от рынка.

— Как ужесточение нормативов ЦБ отразится на рынке и доле ипотеки по околонулевым ставкам?

— Скорее всего, таких ипотек с околонулевыми ставками не будет или количество таких продуктов сократится до незначительного уровня. Отразится это только на первичном рынке, в других сегментах таких программ нет.

— ЦБ усилит нагрузку на банки, которые выдают ставшую популярной на первичном рынке ипотеку по низкой ставке «от застройщика» — к таким кредитам с 1 июня будут применяться повышенные надбавки к коэффициентам риска. ЦБ выделит этот вид ипотечного кредита в отдельный — в него попала ипотека на новостройки, приобретаемая по договору долевого участия, с момента ее выдачи и до года после ввода жилья в эксплуатацию. Повышенные требования не коснутся кредитов, которые одновременно соответствуют трем условиям: выданы в рамках госпрограмм, предельная допустимая долговая нагрузка не более 60%, а минимальный размер первоначального взноса не менее 30%. В результате, банки будут вынуждены установить надбавки к ставкам за низкий размер первоначального взноса.

— Безусловно, некоторое влияние уже наблюдается. Основные банки, которые работали с субсидированием, уже его отменили. Программа субсидирования в Татарстане очень развита. Но общероссийская тенденция говорит о том, что застройщики хотят уйти от программы.

Основная причина борьбы с околонулевыми ставками — возможное увеличение стоимости объектов недвижимости. Поэтому все нормативы ЦБ были учтены основными банками, работающими в данной сфере. Банки также продолжают предоставлять ставки субсидирования, просто уходят на субсидирование от 4% и выше.

Я думаю, рынок быстро адаптируется к отсутствию ставки в 0,1% и 1%, которые активно продвигались в 2021 году. В Татарстане застройщики пока не отказываются от продукта — они продолжают с ним работать. Субсидированной ипотеке в 2023 году точно быть. Я думаю, что к концу 2023 года в Татарстане появится новая программа, которая простимулирует продажи.

— Есть ли смысл приобретать недвижимость за рубежом, учитывая геополитическую обстановку? Если да, какие страны кажутся вам оптимальными и почему?

— Прежде чем рассматривать недвижимость за границей, во-первых, все-таки обратить внимание на внутренний рынок, здесь тоже много можно найти интересных предложений, во-вторых при покупке иностранной недвижимости необходимо обеспечить беспрепятственный въезд в эту страну: гражданство или вид на жительство. Без такого въезда рассматривать покупку зарубежной недвижимости не совсем разумно. Ну, и конечно обратиться за консультацией к эксперту по данной стране.

— Спрос на зарубежную недвижимость вырос примерно в два раза. Наиболее популярным направлением сейчас является Турция. Безусловное лидерство Турции еще больше впечатляет в процентном отношении: около 40% запросов приходится на объекты именно в этой стране. Впервые за десять лет из топ-3 выбыла Испания.

Значительный рост спроса — у безвизовых стран (Грузия, Сербия, Армения). Наибольшая динамика — в ОАЭ, Таиланде и Индонезии, а также Израиле. Для финансирования такой покупки есть хороший вариант — воспользоваться кредитом под залог квартиры. На эти деньги можно приобрести объект в любой стране мира, при этом недвижимость в РФ также остается за собственником. Такая программа «работает» давно, сейчас заемщики обратили свое внимание на нее.

— Какова средняя стоимость квадратного метра в Татарстане, как изменились цены за 2022 год, какой класс жилья подорожал сильнее всего?

— За 2022 год у нас подорожал только сегмент загородной недвижимости, остальные (первичный и вторичный) сильно просели, в среднем падение цены оставляет 15−20%. Средняя стоимость квадратного метра начинается от 150 тысяч рублей.

— Чем объясняется бум ИЖС в Татарстане?

— В первую очередь, значительно уступающей стоимостью перед первичным и вторичным рынком. Однокомнатную квартиру в новом доме площадью 50 кв.м. можно поменять на дом площадью 100 кв.м. в пригороде Казани. Во вторую очередь, наличием льготного кредитования.

— Рынок ИЖС пережил первый бум при пандемии коронавируса. И продолжил рост благодаря льготной ипотеке. Динамика прослеживается, в первую очередь, за счет дешевых домов. Высокий спрос наблюдается в основном в эконом-классе стоимостью до 10 млн рублей. Основной фактор роста рынка ИЖС — цена.

— Что будет с ликвидностью построенного частного и коммерческого жилья на фоне сокращения доходов населения?

— Я бы не сказал, что доходы сократились, наоборот, официальная статистика говорит об увеличения среднемесячного дохода казанцев. Также хотел бы отметить, что несмотря на некую «затоваренность» рынка первичного жилья, потребности казанцев по улучшению жилищных условий остаются достаточно высокими, кроме того, Казань достаточно привлекательна для переезда из других регионов. К нам приезжает больше, чем уезжают. Так что все построенные метры будут реализованы со временем.

— Какие льготы и для каких категорий ипотечных заемщиков наиболее востребованы в Татарстане?

— Льготы представляют собой понижение ставки по кредиту.

1. Сельская ипотека по программе «Комплексное развитие сельских территорий».
2. Семейная ипотека для семей, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился ребенок. Также льготой могут воспользоваться семьи, воспитывающие ребенка с инвалидностью.
3. Льготная ипотека. Кредит может оформить любой совершеннолетний гражданин Российской Федерации без ограничений по возрасту и семейному положению.

— На рынке коммерческого ипотечного кредитования основным драйвером последних лет являются льготные программы: семейная ипотека и ипотека с господдержкой. Так же были введены программа для ИТ-специалистов и сельская ипотека. Лимиты кредитов по последней, в ближайшее время будут расширены до 6 млн на одного заемщика, а для семьи — до 12 млн рублей.

Очень нужным стало расширение льготных программ на приобретение загородной недвижимости и кредитование на цели строительства. Есть некоторое НО! Эти программы, кроме сельской ипотеки, работают только при приобретении недвижимости у застройщика. Некоторые ограничения для заемщиков привносят и установленные лимиты по максимальным величинам кредитных средств по льготным программам. Однако, отдельные банки предлагают увеличить величину кредита путем оплаты комиссии или предлагают снизить ставку ниже льготной опять же за счет заемщика или совместно с застройщиком.

— Как в Татарстане меняются ипотечные ставки после ужесточения правил по выдаче ипотеки от застройщика почти с нулевой ставкой. Какие еще факторы оказывают влияние на изменение стоимости ипотечных кредитов?

— Пока ужесточения еще не приняты, это произойдет в мае. Главный фактор — это ставка рефинансирования, от нее зависят ставки по ипотечным кредитам. Также на ставки влияют госпрограммы субсидирования, такие как: сельская ипотека, господдержка, молодая семья и прочие.

— С начала 2023 года многие игроки уже отказались от выдачи ипотеки по околонулевым ставкам, поставив минимальные на уровне 3% годовых. Однако девелоперы стали внедрять новые маркетинговые схемы:

1. Траншевая ипотека. После оформления сделки банк перечисляет на счет девелопера первый транш в размере нескольких процентов от стоимости жилья. Именно с этой суммы заемщик будет вносить ежемесячные платежи весь первый период кредитования. Как правило, в рекламных целях застройщики указывают ежемесячный платеж от 1 руб.
2. Кешбэк за покупку квартиры в кредит. Возврат части оплаченной стоимости квартиры покупателю.
3. Ипотека без первоначального взноса.

Все эти программы, так или иначе связаны с увеличением конечной стоимости квартиры для покупателя.

— Очевидно, что ужесточение требований со стороны регулятора к предложениям «от застройщика» стало запоздалой мерой на явные перекосы рынка. Фокус внимания заемщика искусственно сместился со стоимости квартиры на величину платежа. В этом таилась большая опасность как для самого заемщика, так и для банка-кредитора. Для первого — это очевидный риск не иметь возможности избавиться от такого жилья в случае необходимости без потерь, для второго — получение пула необеспеченных кредитов.

Безусловно, после введения ограничений стоимость ипотеки вырастет, что приведет к еще большему снижению спроса на новостройки. Ставка по ипотеке — главное, что влияет на стоимость кредита, но не единственное, и об этом надо помнить заемщику, выбирая кредитора. Существует такое понятие, как полная стоимость кредита (ПСК), в которую входят все сопутствующие расходы заемщика при оформлении и обслуживании ипотеки. Существует масса примеров, когда ставка по ипотеке ниже в одном банке, но ПСК выше. Так случается, потому что заемщик может получить дорогое страхование или дополнительные расходы, которые и влияют на стоимость кредита в итоге. Потому, ориентироваться лишь на ставку неверно.

— Ряд крупных банков прекратили прием заявок на субсидируемую девелоперами ипотеку по ставке менее 3%. Так, банки отреагировали на критику Банком России этого механизма и планы по ужесточению его регулирования. Недвижимость останется популярным сберегательным и инвестиционным активом, в связи с чем, эти факторы помогут сохранить выдачу ипотечных кредитов на уровне 2022 года, не исключено и снижение.

— Почему растет спрос на индивидуальное жилищное строительство?

— В первую очередь, из-за большей доступности, нежели первичный рынок. Цены на ИЖС ниже квартир. Во-вторых, удобство, комфорт и экология. Выше детально объяснял почему ИЖС более доступно.

— В первую очередь, рост спроса на ИЖС связываем с введением льготных программ на приобретение готовых объектов (от застройщика) и возможность использовать кредитные средства на строительство с подрядчикам или своими силами (хозспособом).

— Рост спроса на ИЖС обусловлен несколькими объективными факторам:

—  резким увеличением стоимости жилья в многоквартирных домах;
—  пандемией, которая привнесла в нашу жизнь «удаленку», ограничила свободу перемещения. События последнего года лишь усилили ситуацию, и население начало искать возможность более комфортно пережить ограничения и новые условия жизни;
—  изменение политической ситуации в мире, в том числе, риски, связанные с приобретением недвижимости за границей;
—  внедрение программ на строительство, в том числе собственными силами, т. е. без привязки к застройщику, сделало ИЖС более доступным.

Стоит отметить, что тенденция роста спроса на ИЖС характерна для покупателей жилья комфорт-класса. Интеграция же льготных программ кредитования в сектор частного домостроения способствовала укреплению спроса на строительство ИЖС.