Централизованный коттеджный поселок — ограниченная территория с индивидуальными коттеджами, домами или таунхаусами, с собственной системой безопасности, с коммерческой и социальной инфраструктурой: магазинами, спорткомплексами, кафе, школами, детскими садами.

Таунхаус — двух- или трехэтажный особняк, разбитый на несколько блоков-квартир. Каждая из секций — с отдельным входом, собственным гаражом и небольшим земельным участком. Площадь каждой квартиры составляет от 120 до 300 кв. м.

• Коттеджные поселки Москвы и Казани
• Проекты централизованных коттеджных поселков в Казани
• Классификация коттеджей
• Ценообразование и рентабельность
• Перспективы рынка централизованных коттеджных поселков Казани

Коттеджные поселки Москвы и Казани

Коттеджи в Казани и ее пригородах уже давно никого не удивляют. Однако они не могут в полной мере удовлетворять их жителей необходимой степенью безопасности, а также развитием прочей инфраструктуры, необходимой для автономного проживания. Кроме того, наличие в непосредственной близости от коттеджных поселков «обычных» населенных пунктов нарушает принцип однородного социального окружения — того, к чему стремятся люди, приобретая собственный дом за городом. Тем не менее ряд компаний в Казани заявили о начале реализации соответствующих проектов по организации и функционированию отдельных коттеджных поселков. Поэтому можно сказать, что рынок организованных коттеджных поселков и поселков таунхаусов начинает в Казани формироваться.

В Подмосковье и окрестностях Петербурга строительство организованных коттеджных поселков очень развито. Сегодня общая емкость предложения по коттеджным поселкам Москвы составляет $ 6 млрд. Емкость спроса — $ 3 млрд. Сегодня в Московской области количество коттеджных поселков уже приближается к 300. Тенденция развития частных поселков в столице обусловлена спросом со стороны среднего класса и элиты.

Специалисты Центра сервейинга ПАИ считают, что в Подмосковье уже в 2007 году купить землю под коттеджный поселок будет практически невозможно. Уже сейчас операторы рынка покупают землю за 50−60 км от МКАД. В Казани ситуация обратная — освоение земель в пригородах только начинается.

Проекты централизованных коттеджных поселков в Казани

Сегодня в Казани объявлено о четырех проектах строительства централизованных коттеджных поселков:

• «Ореховка» (находится по дороге в направлении Зеленодольска, проект ХК «Унистрой»);
• «Грин-хаус» (Приволжский район Казани, рядом с поселком Салмачи, проект УК «Единая арендная система»);
• «Экоплаза» (за поселком Мирный, в направлении Зеленого Бора, проект ОАО «Национальная жилищная корпорация» (Москва));
• «Загородный клуб» (находится в стороне Зеленодольска и Раифского монастыря, заказчик строительства — Ипотечное агентство РТ).

Окончательно реализованных проектов в Казани нет. Ореховка строится, остальные поселки на стадии концепций и проектов.

Андрей Сухов, руководитель Центра сервейинга ПАИ:

— Надо учесть, что в Ореховке нет объектов социальной и развлекательной структуры. Возможно, это объясняется относительной близостью к Казани и Зеленодольску. В этом есть, конечно, свои неудобства, но, видимо, с точки зрения экономии застройщик решил построить поселок без инфраструктуры. Пока поселок огорожен бетонным забором и имеет небольшой охранный пункт.

Айдар Сафин, директор департамента координации инвестиционно-строительных проектов УК «Единая арендная система»:

— В коттеджном поселке обязательно должны быть прогулочные площадки, хороший магазин. Остальные объекты инфраструктуры: фитнес-клубы, рестораны можно будет построить, если на них будет спрос и конкретные инвесторы.

Хамида Бадрутдинова, директор ООО «Унистрой-риэлт» ХК «Унистрой»:

— Возведение коттеджного поселка очень дорогостоящее. Поэтому каждый застройщик высчитывает, что ему выгодно, а что нет. Строительство социальной инфраструктур в конечном итоге скажется на цене квадратного метра жилья. Казанцы пока не готовы платить такие деньги. Если говорить об инфраструктуре коммерческой, то строить магазин или кафе нужно под конкретного инвестора. За время строительства нашего поселка ни один инвестор не проявил интереса к строительству коммерческой инфраструктуры в поселке. Но я думаю, что с развитием рынка организованных коттеджных поселков, предприниматели заинтересуются подобными проектами.

По словам специалистов, и в московских поселках не всегда предлагается полный набор развлекательной и социальной инфраструктуры. Как правило, в коттеджных поселках есть своя система безопасности, коммерческая инфраструктура: рестораны, кафе, магазины, фитнес-клубы — своеобразный «джентльменский набор».

Специалисты отмечают, что у «Ореховки» нет четкой концепции застройки, все дома идентичны, ориентироваться можно только по цветным крышам. Но месторасположение поселка выбрано правильно.

Гульнара Вафина, руководитель группы инвестиционного развития территорий Центра сервейинга ПАИ:

— Надо отметить, что направление в сторону Зеленодольска выбрано правильно. Но Ореховка достаточно далека от города. С другой стороны, у нас рынок еще не сформирован, поэтому коттеджи в этом поселке все равно будут пользоваться спросом.

Идея «Грин-хаус» появилась раньше всех — в 2002 году. Это было абсолютно новым предложением в то время. Сейчас проект на стадии доработки. Проблема в том, что идея «Грин-хауса» ориентировалась на иные потребности населения, сегодня спрос несколько поменялся.

Гульнара Вафина:

— Застройщики решили доработать этот проект с учетом возросших потребностей населения. В принципе, при грамотном подходе они могут обогнать все имеющиеся проекты, так как у остальных проектов есть некоторые недоработки. У разработчиков «Грин-хауса» первоначально была идея строительства таунхаусов — некого компромисса между коттеджем и городской квартирой. Если говорить об оценке земли, у них самое выгодное положение. Потому что все проекты поселков находятся за пределами города, а «Грин-хаус» в Приволжском районе города.

Два новых проекта — «Экоплаза» и «Загородный клуб» — находятся на стадии концепций. В этих поселках предполагается создать более полный набор услуг для жильцов. Специалисты отмечают, что поскольку эти проекты реализуются с участием московских девелоперов, то присутствует единая концепция, претензия на элитарность, клубная система. Например, в «Экоплазе» будет ресторан, яхтклуб. В этих поселках будет три-четыре типа домов, распространеных в Подмосковье.

По словам Андрея Сухова, в настоящее время рынок находится в ожидании реализации существующих проектов. Специалисты уверены, что несмотря на свои недостатки, проекты будут пользоваться большим спросом, на правах первенства. К тому же, дома в коттеджных поселках по цене вполне конкурентоспособны с квартирами в элитных домах — в «Ореховке» квадратный метр в среднем стоит 20 тыс. рублей, в «Загородном клубе» планируют установить цены от 18 до 23 тыс. рублей.

Классификация поселков и коттеджей

Существует негласная классификация поселков и коттеджей. Чаще всего это — «Эконом», «Бизнес», «Люкс», «Премиум». Характеристика поселка зависит от его месторасположения, наличия инфраструктуры. В Москве, например, есть коттеджные поселки, в которых кроме стандартной инфраструктуры есть свои клиники пластической хирургии и взлетно-посадочные полосы. Характеристика класса коттеджа зависит от метража дома, его этажности, качества строительных материалов, существенную роль играет размер земельного участка, который рассматривается как придомовая территория. По этим критериям будет дифференцироваться стоимость домов.

Четкой классификации на рынке нет, и она не сертифицируется. Поэтому, если застройщик провозглашает, что вы приобретаете дом в поселке класса «Люкс», а на самом деле его слова не соответствуют действительности, то даже в судебном порядке доказать это будет невозможно.

По большому счету классификация поселка и коттеджей для застройщиков являются маркетинговой политикой, помогающей продвигать свою продукцию. Например, ХК «Унистрой» не классифицирует дома в своем поселке. Покупателю достаточно назвать желаемый метраж будущего дома. Коттедж какого класса человек получит в собственность останется для него загадкой.

Ценообразование и рентабельность

В цену загородной недвижимости включается цена земли и самого дома (построенного или же проект). Цена складывается из престижности территории, где располагается коттеджный поселок, класса («Эконом», «Бизнес», «Люкс», «Премиум») и типа (индивидуальный дом или таунхаус) дома. Цена также зависит от размера участка земли.

Увеличивает цену и непосредственная близость леса, речки, озера — это придает загородному жилью соответствующую «экологическую чистоту». Внутри одного коттеджного поселка стоимость участков земли может различаться. Так, приближенность к лесу может повысить стоимость сотки земли на 20−40\%, а приближенность к воде — на 20−60\%.

Перспективы рынка

Специалисты считают, что в Казани в ближайшее время на строительные поселки начнется бум.

Андрей Сухов:

— У нас для этого есть несколько предпосылок: во-первых, совсем недавно произошли изменения в земельном законодательстве — стало возможным покупать землю. Поэтому в Татарстане и в России в целом активно формируется класс собственников земли — люди, предпочитающие покупать земельные участки с целью их дальнейшей капитализации.

Второй момент, который может повлиять на развитие коттеджных поселков, это новое законодательство об органах местного самоуправления, которое вступает в силу с 2006 года. Уже сейчас в республике идет формирование муниципальных образований, основной задачей которых будет формирование жизни этого образования на основе самостоятельного бюджета. То есть для каждого муниципалитета будет очень актуален поиск привлечения инвестиций. И тогда перед каждым муниципалитетами встанет вопрос, какие перспективные точки экономического роста могут быть использованы для формирования своего бюджета? В этом плане освоение земель, их капитализация — один из наиболее выгодных вариантов: привлечение инвестиций даст определенную отдачу в бюджет.

И третий фактор, способствующий развитию рынка коттеджных поселков, — рост платежеспособности населения.

Айдар Сафин:

— Спрос на коттеджные поселки в Казани уже сформировался. В последние два года интерес к централизованным поселкам у населения вырос, поскольку выросли потребительские требования к жилью. Но, к сожалению, на рынке нет соответствующих предложений — все коттеджные поселки, выросшие вокруг столицы, застраивались хаотично. Я думаю, что через 5−10 лет мы придем к тому, что централизованные коттеджные поселки станут для казанцев нормой.

Андрей Симаков, генеральный директор Ипотечного агентства РТ:

— Наши маркетинговые исследования показали, что многие казанцы предпочитают жить в отдельном, а не многоквартирном доме. Однако на строительство собственного дома обычно уходит 2−3 года. Сейчас население получает возможность въехать в дом своей мечты уже через три месяца после заключения договора. Более того, здесь присутствует психологический фактор: в поселке будут жить люди одинаковой социальной прослойки, с общими интересами. В нем будет все для комфортного и безопасного проживания. Это будет свой микромир.

Проекты сегодня есть, и можно смело прогнозировать дальнейшее увеличение их числа. Более того, московские девелоперы, понимая, что в Москве скоро строить будет уже негде, в последнее время начали открывать департаменты регионального развития. Поэтому в скором времени начнется экспансия москвичей на регионы, в том числе и на Казань. По мнению специалистов, через год-два в Казани появятся свои Рублевки и Барвихи.

Марат Хуснуллин, министр архитектуры, строительства и ЖКХ РТ:

— Строительство централизованных поселков — очень перспективное направление. Я думаю, что инвесторов заинтересует этот сегмент рынка. Развитие такого строительства принесет не только улучшение жизненных условий, но и налоги, и гарантированные рабочие места.

Прогнозы специалистов радужные. Это пока казанские коттеджные поселки строятся с минимальным набором инфраструктуры. В Москве, например, людей уже не устраивают стандартные коттеджные поселки — им нужна какая-либо «фишка». Сейчас на Рублевке строят коттеджный поселок с подземным тоннелем, в который можно въехать с МКАД. В тоннеле будут индивидуальные развилки, которые приведут владельцев дома в свой гараж. Возможно, что через несколько лет казанцы станут такими же избалованными. Ведь, как известно, спрос рождает предложение.