Элитное жилье не годится для инвестиций

— В прошлом году существенно понизились цены на жилую недвижимость, это подогрело спрос бизнес-элиты к инвестициям в жилье?

— Нет, тем более среди представителей элиты. Эта категория клиентов перестала рассматривать жилье с точки зрения инвестиций уже давно. Они предпочитают вкладывать деньги в более дорогостоящие проекты. А если все-таки речь заходит о недвижимости, то, скорее, это будет часть строящегося дома, подъезд.

— Какие сделки с недвижимостью проводила бизнес-элита в прошлом году в большей степени?

— Бизнес-элита скорее избавлялась от жилья, чем покупала. Многие продавали имущество: вторые, третьи квартиры, чтобы вложить деньги в дело. Некоторые квартиры уходили с огромными скидками, в том числе и жилье повышенной комфортности можно было купить с дисконтом в 40−50\%.

Хотя думаю, что некоторый спрос на покупку тоже был. Но, выбирая жилье для постоянного проживания, данная категория клиентов предпочитает обращаться не к риэлторам, а к застройщикам напрямую. Они действуют через поверенных лиц и по рекомендации.

— Обслуживая данную категорию клиентов, риэлтор несет дополнительные затраты?

— Да, затраты агентства вырастают, хотя не всегда существенно. Помимо представительских расходов, риэлтор тратит на эту сделку больший рекламный бюджет, так как объявления о недвижимости премиум-сегмента даются не в газету «Из рук в руки», а в глянцевые журналы и на телевидение, участвует в специализированных выставках.

Дополнительный бюджет идет на обучение персонала риэлторского агентства работе с VIP-клиентами.

— Как много риэлторов в агентствах обслуживают данный сегмент и какую подготовку они проходят?

— Думаю, что с элитой может работать один из двадцати риэлторов. Нужен определенный характер, а не просто навыки. Ну и, конечно, важно уметь слушать. В моей практике был сотрудник, который очень плохо говорил, делая ошибки в каждом слове, поэтому в основном молчал. Так вот его продажи резко превышали продажи остальных.

Перспективных сотрудников обычно обучают дополнительно. Мы в своей компании проводим внутрикорпоративные курсы. А также приглашаем тренера. Обычно по итогам двух-трехдневного тренинга он сам нам говорит о том, на что способен тот или иной сотрудник, как с ним работать дальше.

Сначала продают, потом строят

— Вы бы какое жилье в Казани отнесли к элитному?

— Классификация жилья существует. По вполне конкретным критериям можно оценить недвижимость по классам А, В, С. И в каждом классе есть еще деления на уровни. Но досконально этим никто в Казани не занимается. Если вам любопытно, могу сказать, что элитным может считаться жилье, высотой не более 6 этажей. Из экологически чистых материалов. Дом должен быть не панельным, из красного кирпича, потому что белый быстро ветшает. Местоположение дома — исторический центр, но без ветхих халуп вокруг.

— И как много домов подпадает под эту характеристику?

— По оценке одного из ведущих российских архитекторов Виктора Токарева, в Татарстане категории «элитные» соответствует два дома. Один из них находится в Казани. Это жилой комплекс «Панорама», но и он набирает всего 21 балл из 24 необходимых.

— Чем же не хороши остальные дома, позиционируемые в данном сегменте?

— У каждого свое. Кому-то не хватает парковочных мест. Это распространенная проблема, у кого-то качество материалов страдает. Наиболее сложно выдержать требования по инфраструктуре. В этих домах ведь должны быть представлены все возможные услуги. Начиная от консьержки и заканчивая химчисткой, аптекой, банком и т. д.

— VIP-клиенты ориентируются на эти критерии, выбирая жилье, или руководствуются другими принципами?

— Не только этими критериями. Таким клиентам гораздо важнее некая клубность их дома, то есть малое количество жильцов и определенный контингент. Люди бизнес-элиты предпочитают жить в том же окружении, что и они сами. Даже если дом хорош с точки зрения инфраструктуры, они могут туда не поехать. На этом обожглись многие застройщики.

— Выходит, что сначала нужно продать дом и только потом строить?

— Совершенно верно, в Казани как раз начато строительство одного такого дома. Там только вырыт котлован, а уже продано порядка 20 квартир. Но этот как раз «дом для своих». Поэтому и спрос на квартиры в нем есть.

— Остальные застройщики, строящие «псевдоэлитное» жилье несут убытки? Как они поступают, если дом построен, а приставка «премиум» не помогает в продажах?

— Они могут выставлять изначально высокие цены, но потом идут на снижение. Часто эта маркетинговая ошибка становится ловушкой для инвесторов проекта: приставка не привлекает элиту, но и другую категорию покупателей отпугивает.

— Сколько стоит элитное и «псевдоэлитное» жилье в Казани. Велика ли разница в цене?

— Жилье, так называемой категории «улучшенное плюс» стоит 60−90 тыс. за кв. м, элитное же — от 115 тыс. за кв. м. Но ориентироваться на некий средний класс в Казани еще рано. Все жилье, которое стоит дороже, чем 30 тыс. за квадрат, плохо продается.

— Вы говорили об особых требованиях к качеству материалов. Насколько дорожает себестоимость элитного жилья по сравнению с улучшенным?

— Материалы эту стоимость не сильно увеличивают. Основная разница в цене за землю. Так как элитное жилье — это исторический центр, а земли свободной тут почти нет, то и основная часть затрат идет на нее. Хотя иногда проект дорожает за счет архитектурного дизайна, нестандартного решения, как, например, у ЖК «Антика».

Спрос будет расти, а цены нет

— В последнее время застройщики стали говорить о планируемом повышении цен на жилье. Коснется ли это и элитного?

— Думаю, что нет. Я сомневаюсь, что на обычное жилье эконом-класса цены будут подниматься. Говорить можно что угодно. Но если рынок не готов идти на повышение, то застройщикам потом придется снова делать скидки.

— Пару лет назад началась мода на загородное жилье, и было начато строительство нескольких премиум-поселков. Это направление, по-вашему, имеет перспективы?

— Думаю, да. Хотя в прошлом году строительство поселков было почти полностью приостановлено, сейчас наблюдается некоторое оживление. Если не будет резких перемен, то года за два поселки будут заселены. Речь в первую очередь об «Ореховке», «Казанской Усадьбе», «Загородном Клубе» — тех поселках, концепция которых наиболее понятна.

Дома в этих поселках покупали и инвесторы для последующей перепродажи. Это подтверждает и мои рассуждения о том, что цены на дома в организованных поселках будут расти быстрее, чем на дома-«одиночки» в поселках с хаотичной застройкой.

— Многие покупатели не спешат вкладывать деньги в дома в поселках без инфраструктуры. Кто из инвесторов уже вкладывает деньги в решение этого вопроса?

— Согласен, элитным поселок быть не может, пока в нем не заработает детский сад, магазин, фитнес-клуб и другие блага цивилизации. В Москве загородная застройка уже давно идет комплексно со строительством всех необходимых учреждений. У нас пока застройщики не готовы вкладывать в это деньги. Хотя, насколько известно, в Казань уже начали приходить компании, строящие поселки в Москве. Одним из первых их проектов станет поселок Ипотечного агентства РТ в зеленодольском направлении.

— Очевидно, с усилением загородной застройки будет дорожать и земля. Каков ваш прогноз?

— В черте города земельные участки уже все раскуплены, здесь возможны только перепродажи. И цены будут расти в связи с дефицитом. На землю за городом я также ожидаю рост спроса и цены в ближайшие пару лет. Особенно популярными станут земли в пределах 20 км от Казани в зеленодольском, пестречинском, лаишевском направлениях.

— Насколько выгодно будет инвестировать деньги в землю?

— В долгосрочной перспективе очень выгодно. Есть также отдельные участки, особенно инвестиционно привлекательные. Например, известно, что в направлении Нижнего Услона будут строить мост. Пока земли стоят там очень дешево, но однозначно будут дорожать. Это вопрос времени.

— По всем направлениям премиум-застройки вы прогнозируете оживление. Как в связи с этим будет развиваться сам формат элитного жилья, будут ли вводиться более жесткие критерии и контроль над качеством данного вида недвижимости? Может быть, Гильдия риэлторов возьмет на себя инициативу контроля качества и присвоения своеобразных звезд по аналогии с гостиницами?

— Думаю, что в этом нет никакой необходимости. Рынок контролирует качество строительства, реагируя спросом. Если застройщик сознательно или несознательно обманул каким-либо образом потенциального клиента, то проиграет только он сам.

Фото ulmls. real-estate.ru