В стране активно обсуждаются льготные ипотечные программы. Вероятнее всего, для восстановления баланса на рынке, правительство сохранит только семейную ипотеку с некоторыми корректировками и не станет продлевать другие программы после их завершения. Эксперты TatCenter объяснили ключевые изменения и тенденции рынка жилой недвижимости и ипотечного кредитования в 2024 году.

Спрос и предложение

Недвижимость остается популярным сберегательным и инвестиционным активом. Учитывая, что ипотека — практически единственная возможность приобрести собственное жилье, льготные программы не теряют актуальности.

Вот только, вариантов получения ипотеки у тех, кто уже перестал быть студентом, не планирует переезжать на Крайний Север и не обзавелся детьми, не много. В этом случае остается воспользоваться коммерческими ипотечными продуктами или рассрочкой.

Жители Татарстана также могут претендовать на участие в программе социальной ипотеки. С 2005 по 2023 год по программе социальной ипотеки в республике построили 130 538 квартир общей площадью более 8 млн кв. метров. По словам заместителя министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ильшата Гимаева в 2024 году планируется ввести в эксплуатацию 56 жилых домов на 3 299 квартир общей площадью 161,7 тыс. кв. метров.

Еще один камень преткновения для желающих взять ипотечный кредит — первый взнос. Рынок предлагает несколько вариантов решения этого вопроса: заемные средства, субсидирование первого взноса застройщиком и специальные акционные товары.

Республиканские тренды

Практически все жилье на первичном рынке Татарстана приобретается с помощью льготных ипотечных программ. Жители республики в первом квартале 2024 года чаще всего оформляли семейную ипотеку — 2 810 кредитов на сумму 14,5 млрд рублей. Вторая по популярности — льготная ипотека — 1 920 кредитов на общую сумму 9,1 млрд рублей. Далее — ИТ-ипотека и сельская программа. Последний вариант чаще выбирают жители Лаишевского, Высокогорского, Арского, Тукаевского и Пестречинского районов республики. С начала реализации программы приобрели жилье в сельской местности около 4,5 тысяч семей.

При этом увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке сузило потенциальный круг потребителей. Эта мера, по словам руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани Рузэля Насыбуллина, помогла охладить спрос и снизить риск ипотечного пузыря.

В конце прошлого года раис РТ Рустам Минниханов предложил дать регионам право выбирать, какой моделью пользоваться при строительстве жилья: эскроу-счета либо спецсчета под гарантии субъектов. При втором варианте деньги дольщиков размещаются не в банках, а на спецсчетах казначейства, и ключевым условием для застройщика вместо выплаты процентов банкам станет участие в строительстве или реконструкции соцобъектов: школ или детсадов.

Он же указывает на существенный недостаток эскроу-счетов:

Рузэль Насыбуллин, в свою очередь, обращает внимание на важность защиты интересов покупателей при использовании этого инструмента. Застройщик не получит денег покупателя до тех пор, пока объект не будет построен и введен в эксплуатацию. Если объект не построят в оговоренные в договоре сроки, работы заморозят или передадут другому застройщику, а покупатель сможет вернуть уплаченную сумму в полном объеме.

Лилия Бурганова, заместитель руководителя Росреестра Татарстана, считает, что ипотека с господдержкой на новостройки является одной из самых популярных госпрограмм на рынке недвижимости. Ее запустили в 2020 году и уже несколько раз продлевали. В текущем году за три месяца ведомство зарегистрировало около 3 тысяч льготных ипотек.

Льготную ипотеку под 8% в Татарстане за все время действия программы оформили более 37 тысяч раз. Большая часть заявлений приходится на договоры долевого участия в строительстве — свыше 31 тысячи, далее идут договоры купли-продажи — более 4,4 тысяч.

Заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ильшат Гимаев поделился статистикой по программе строительства индивидуальных домов. По этой программе ставка составляет 0,1% для застройщиков. Максимальная сумма для Татарстана — 15 млн рублей, первоначальный взнос — от 15%. Заявка подается онлайн, более 80% решений принимается в течение минуты.

Идеальная ипотечная формула

Идеальная с точки зрения стимулирования развития рынка и сдерживания роста стоимости жилья — программа семейной ипотеки. Такого мнения придерживается Наиль Галеев. Главная проблема предложения — лимиты на максимальный размер кредита.

Оптимальным эксперт считает лимит не менее 12 млн рублей с процентной ставкой под 8−9% годовых. Это позволит застройщикам строить многолетние инвестиционные планы и развивать свои проекты, а государству получить уверенность, что темпы строительства нового жилья будут стабильно высокими.

Рузэль Насыбуллин видит верный путь развития в адресном характере льготных программ. По его мнению это поможет исключить инвестиционные спекуляции. Также эксперт положительно оценивает отмену банками ипотечных комиссий для застройщиков-партнеров.

Еще один удобный и полезный инструмент для пользователей ипотечных программ — федеральный проект «Электронная ипотека за один день». Благодаря ему все обращения, в том числе и по льготной ипотеке, поступающие от кредитных организаций, рассматриваются в течение суток.

Лилия Бурганова отмечает, что Росреестром Татарстана в течение одного рабочего дня в среднем рассматривается 97% дел от общего количества представленных кредитными организациями в рамках проекта «Электронная ипотека за 24».

Что ждать от рынка?

В Казани самой востребованной субсидируемой госпрограммой осталась семейная ипотека — она дешевле льготной, первоначальный взнос — меньше и на него можно направить средства маткапитала, у нее нет ограничений по количеству использований, ее можно комбинировать с другими продуктами. К примеру, в проектах СМУ-88 доля семейной ипотеки составляет примерно 60−65%.

Что касается перспектив, семейная ипотека в стране будет продлена, сохранив свои базовые параметры. Это не совсем то, чего ожидал рынок — хотелось бы увидеть увеличение лимитов для городов-миллионников, но на фоне текущей экономической ситуации такое решение вполне понятно. По остальным программам, насколько известно, решение будет приниматься летом — правительство настроено продлевать программы не массово, а адресно, для поддержания отрасли в регионах со слабым спросом.

Анастасия Гизатова ждет от рынка оживления: так бывает всегда в период изменений. Также она отмечает растущую инфляцию и ожидает увеличение себестоимости строительства, что повлечет за собой снижение спроса с небольшим (локальным) снижением цен на недвижимость. Обвала рынка не будет, — уверена руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом».

На стоимость жилья сейчас сильнее всего влияет ключевая ставка — все строительство сегодня идет с проектным финансированием и применением эскроу-счетов. Застройщику приходится брать в банке кредит на строительство по схеме «ключевая ставка +3%». Эта ставка плавающая и может снижаться в зависимости от динамики наполнения эскроу-счетов. При этом средства на таких счетах не защищены от инфляции и обесцениваются.

Динара Сафина
По материалам онлайн-конференции
Льготная ипотека: быть или не быть

Сегодня Ляля Бикчентаева — пиар-специалист, который на аутсорсе ведет проекты из разных отраслей, но ИТ остается одной из самых любимых.

Интервью для TatCenter — это честный разговор Ляли Бикчентаевой о стереотипах в технологиях, женском руководстве, выгорании, воспитании детей и о лучшем отдыхе — на теплоходах.

О стереотипах, детях и карьерных поворотах

— Как сейчас себя чувствует ИТ-сфера Татарстана, на ваш взгляд?

— У меня несколько проектов из разных сфер, но в силу бэкграунда — двух лет руководства пресс-службой минцифры и работы по направлениям в ИТ-парке — ИТ, наверное, одна из любимых. В силу того, что ИТ-индустрия возникла с нуля, внутри традиций управления отраслевыми проектами не было «мы так делаем, потому что всегда так делали».

ИТ — это место рождения современного менеджмента. Agile и другие методики управления проектами возникли в отрасли и постепенно распространились на другие индустрии. В ИТ первыми стали использовать возможности нейросетей и внедрять искусственный интеллект как инструмент написания кода. В общем, самые быстрые скачки развития — именно в этой индустрии. Ей, как самостоятельному сектору экономики, лет-то немного — и четверти века не наберется. Чувствует она себя абсолютно соразмерно стадии развития и обстоятельствам.

Если в 2012 году, когда начиналось стартап-сообщество, каждый второй мечтал написать свой ВКонтакте и рвануть как набирающий обороты Twitter, то к 2020 году стало понятно, что рынок насытился, остались только нишевые индустриальные стартапы.

Четыре года назад нас ждал виток импортозамещения. Сейчас мы наблюдаем эпоху пересборки технологических треков в компаниях, особенно в индустриях критических информационных инфраструктур. Информационные технологии — это редкое направление экономики, о котором за 25 лет можно целый учебник истории написать. Очень люблю. Но давать оценку не буду — моя работа заключается в том, чтобы рассказывать, как все у всех хорошо.

— Как изменится данный рынок через пять лет и какое место на нем займут женщины-руководители?

— Женщины-руководители стали занимать свои места с изобретением памперсов, молокоотсосов и интернета. Как только мировая экономика «родит» решение для того, чтобы с первоклассником не нужно было делать уроки, маркетплейсы доставляли потерянные циркули-тетрадки-вторую обувь-галстуки прямо в класс, ребенок самостоятельно телепортировался на кружки — мужские и женские карьеры, наконец, уравняются. И стереотипы рассосутся, по крайней мере, я на это надеюсь.

Верю, что женщин-руководителей абсолютно во всех индустриях станет больше в ближайшее время. Уже и есть женщина-губернатор в России, и женщина — глава района в Татарстане. Еще недавно такое и представить было невозможно.

фото: Евгения Цой

— Как и откуда вы пришли в ИТ-сферу?

— Я 12 лет руководила Некоммерческой организацией Казанский центр «Достижения молодых». И в ИТ-сферу, как и в пиар, скорее, вернулась.

С ИТ меня связывают несколько эпизодов. В 2009 году, с самого открытия, я недолго проработала в «Центре информационных технологий», занималась на самом старте проектом «Электронное образование».

С 2012 по 2014 гг. была в командах нескольких стартапов в бизнес-инкубаторе ИТ-парка. Это было классное время, много гостей и мероприятий. Я принимала участие, в том числе, в визите Тинатин Гивиевны Канделаки, мы тогда много общались про ее общественную деятельность в сфере образования.

Сейчас я работаю в пиаре одной из ключевых ИТ-компаний Татарстана. Индустрия постоянно меняется, и это абсолютно мой вайб. Когда все отстроено и отлично работает, то «мечта сбылась», конечно, но уже неинтересно. Цифровая индустрия на моей памяти совершила столько технологических скачков, что «прошлогодний пресс-релиз» еще ни разу не скопировали.

— Часто ли женщины сталкиваются со стереотипом, что технологии — это «не женское дело», и приходилось ли вам лично доказывать обратное?

— Обычно это сводится к тому, что поручают мужчине, а делает стоящая за ним женщина. Доказывать особенно ничего не приходилось, но работать больше мужчин за меньшие деньги и на куда менее статусных постах — не только мне, но и многим моим подругам из топ-менеджмента приходилось и приходится.

Я все время говорила коллегам-мужчинам: «Вы содержите одну женщину и двух детей, и я содержу одну женщину и двоих детей. Только сейчас мероприятие, затянувшееся сильно за границы рабочего дня, закончится, и вас дома ждет тишина и ужин, а меня — третья смена».

фото: Евгения Цой

Непосредственно в технологиях женщин не много, но в остальном менеджменте — кадрах, бухгалтерии, продажах, руководстве — их достаточно и они прекрасно справляются.

Делайте 110% от своих обязанностей

— В чем, на ваш взгляд, отличие женского стиля управления от мужского, особенно в госсекторе?

— Женщина тоньше чувствует полутона эмоций и всегда может решить ситуацию искренней просьбой, обаянием. Но глобально разницы не вижу. Профессионализм от пола не зависит.

— Что бы вы посоветовали девушкам, которые только присматриваются к карьере в ИТ или digital, но пока сомневаются в своих силах?

— Не сомневаться и достаточно обнаглеть, если это девушки моего возраста. Те, кто сейчас начинают карьеру, — это поколение зумеров, дети, выросшие в благополучной России. У них было сытое и спокойное детство, безлимитный доступ к радостям — от вкусной еды до мультфильмов и сериалов в любое время. Им я бы хотела посоветовать поскорее понять, что взрослая жизнь сильно сложнее и подсобраться. Само уже больше ничего не придет. Для построения карьеры нужно регулярно делать 110% от своих обязанностей и ожиданий о вас. Очень рекомендую так и делать.

— Как выстраивать коммуникацию между людьми, чтобы проекты работали без сбоев?

— По-человечески и открыто. Корпоративный мир и бизнес — это баланс интересов разных людей и компаний. Если учитывать чужие интересы и строить конструкции взаимной выгоды, то все полетит. Если упиваться собственной властью и влиянием, то все развалится еще на старте.

— С какими главными трудностями сталкивается пресс-служба технологической компании?

— С невозможностью перевести на простой язык то, что говорят технари. Нужно быть глубоко погруженной в контекст, чтобы уметь простым языком рассказывать о вещах, которые профессиональные айтишники невероятно усложняют.

Еще есть столкновение с высокой конкуренцией, конечно. ИТ-бизнес уже достаточно созревший, особенно эксклюзивных тем почти нет. Еще проблема в том, что все самое интересное — не для широкой аудитории. Топ среди тем сейчас — кибербезопасность, но на то она и безопасность, что дальше этого слова ничего рассказать нельзя.

— В какой точке своей деятельности вы сейчас находитесь?

— Сейчас я потихоньку собираю свою пиар-команду, потому что проектов уже несколько и нужно начинать делегировать какие-то задачи. Хороший пиар-проект — это совпадение ценностей основателя или руководителя и его пиарщика. Это не «ларек с картошкой». Спешки в увеличении количества клиентов нет. Главное, чтобы результаты рождались из крутых интересных проектов. Еще стараюсь не брать клиентов из одной индустрии. Так что тема ИТ пока занята.

— Ищете ли вы популярный баланс между работой и личной жизнью или у вас действуют другие правила в отношении работы и семьи?

— Это моя самая острая тема. Несмотря на то, что дети уже взрослые — старшему 18, он живет отдельно в Москве, младшему почти 12, я все равно всегда переживаю, что не остается достаточно сил на детей.

Со старшим сидела в настоящем декрете 1,5 года. Тогда и мобильного интернета не было, я смотрела все выпуски программы «Давай поженимся» и знала все дворовые сплетни. Младший всего через семь лет уже рос под рабочим столом, играя с печатью, а первые шаги сделал в ИТ-парке на Петербургской.

Коляска побывала в кабинетах министров, на сцене, когда я в микрофон лекцию читала, в банке — 12 раз за год. Всю молодость было страшно стать той самой мамой «с азбукой и в халате».

С годами пришло понимание, что самое страшное — прожить жизнь так, что никому не будешь интересна, когда ты «с азбукой и в халате». Но чувство, когда твои дети тобой гордятся, тоже очень греет. А где баланс? Я не знаю. Кто узнает — расскажите мне тоже.

фото: Евгения Цой

— Можно сказать, что вы любите активно проявляться в этой жизни, но ведь бывают и моменты выгорания. Как вы научились предупреждать такие моменты или выработали для себя быстрые способы восстановления?

— Главный вывод, к которому я пришла за годы карьеры: нет сил — ляг уже и лежи. Иногда пропустить один день на работе, а на следующий разгрести все за два намного эффективнее, чем бесконечно смотреть в свое отражение в ноутбуке, выжимая из себя хоть одну мысль. Отдых очень важен.

Я неоднократно вылетала и выгорала именно потому, что не отдыхала. Я убеждена, что хороший руководитель должен, в том числе контролировать, чтобы сотрудники отдыхали. Обычно выгорают именно те, кто горит — кто выходит в выходные, а потом забывает взять отгул, кто не берет отпуск, потому что идут мероприятие за мероприятием и задача за задачей.

Если человек ценен в команде, важно контролировать, чтобы он с нами бежал эту марафонскую дистанцию. Быстрых способов восстановления не существует. Существует только ответственное отношение к своему состоянию и уровню нагрузки.

Речной порт, Елабуга и бабушкин дом

— Вы любите теплоходные путешествия — можете назвать топ своих любимых мест для таких путешествий как в РТ, так и в России в целом?

— Теплоходы — моя абсолютная любовь. Жду проект в этой сфере, потому что я вообще больше не знаю людей, кто так бы фанател от речного туризма.

Татарстан, наверно, самый богатый на речные туристические причалы регион — у нас принимают туристов с теплоходов в Казани, Свияжске, Болгаре, Елабуге, Тетюшах и Нижнекамске. Это очень много! Во всех городах и поселках есть на что посмотреть. Но из них любимые, конечно, Елабуга и Тетюши. Там есть мои «места силы».

В Елабуге таким местом является городище, куда Надежда Дурова любила приходить посмотреть на реку с высокого берега, а в Тетюшах — усадьба Молоствовых. Там невероятная история настоящей любви и созидания, искренне рекомендую побывать с экскурсоводом. Если говорить про маршруты вне Татарстана — мне очень понравился тур до Перми, Кама после Челнов довольно узкая, обзор на оба берега. Дивные провинциальные Чайковский и Сарапул — люблю эту атмосферу из начала фильма «Карнавальная ночь».

У моей любви к теплоходам как форме отдыха, кроме детских воспоминаний, очень простое объяснение: на теплоходе вообще не нужно принимать никакие решения. Он идет по маршруту, ты выбираешь только еду из трех вариантов и чем заняться в свободное время — тоже из трех вариантов. И все. Эти прекрасные берега меняются ежеминутно за бортом. Обожаю и рекомендую, лучший отдых.

— Вы активно ведете социальные сети и довольно оперативно реагируете на те или иные события. Не думали о создании собственного ресурса?

— Я и социальные сети веду под настроение. Так что точно нет. Но было бы интересно возобновить какой-то видеоформат. В 2021 году мы с командой снимали видеоблог «Открытая школа», показывали школы и их директоров изнутри. Это был классный формат, в котором видно, насколько все школы одинаковые и абсолютно разные одновременно. Школы снимать уже неинтересно, но, возможно, что-то классное еще придумается со временем.

— Какие места в Казани или в Татарстане в целом дают вам ощущение гармонии и вдохновляют на новые идеи?

— Речной порт и место, где когда-то был бабушкин дом, а теперь остался только гараж. Казань очень преобразилась за последнее время, и нам абсолютно есть чем гордиться, но больше всего я по-прежнему люблю те места, которые даже пахнут так же, как в детстве.

Скоро речной порт, скорее всего, обновят — там уже все просто кричит о необходимости это сделать. Но пока я могу подойти к бывшей билетной кассе, которая точно такая же, как в моем детстве, опустить взгляд и увидеть там все тех же жуков-пожарников, зайти в яблоневую рощу напротив крайнего причала — там место силы.

А около бабушкиного дома мы с фотографом Евгенией Цой сделали семейную фотосессию с моими родителями и детьми в 2022 году. Через год эта фотография победила на международном конкурсе и висела на выставке на улице в Афинах. Ирония в том, что со стороны деда по папиной линии у нас есть греческие корни. Так наша семья почти побывала на родине.

фото: Евгения Цой

— Если бы вы могли дать совет 20-летней себе, только начинающей путь в профессии, что бы вы сказали в первую очередь — про карьеру или про личную жизнь?

— Нет ничего важнее и круче детей, родить их вовремя — самое классное. Остальное всегда можно будет догнать! Я, собственно, так и сделала. И каждый раз убеждаюсь, что все правильно сделала.

Екатерина Слюсарева