В стране активно обсуждаются льготные ипотечные программы. Вероятнее всего, для восстановления баланса на рынке, правительство сохранит только семейную ипотеку с некоторыми корректировками и не станет продлевать другие программы после их завершения. Эксперты TatCenter объяснили ключевые изменения и тенденции рынка жилой недвижимости и ипотечного кредитования в 2024 году.

Спрос и предложение

Недвижимость остается популярным сберегательным и инвестиционным активом. Учитывая, что ипотека — практически единственная возможность приобрести собственное жилье, льготные программы не теряют актуальности.

Вот только, вариантов получения ипотеки у тех, кто уже перестал быть студентом, не планирует переезжать на Крайний Север и не обзавелся детьми, не много. В этом случае остается воспользоваться коммерческими ипотечными продуктами или рассрочкой.

Жители Татарстана также могут претендовать на участие в программе социальной ипотеки. С 2005 по 2023 год по программе социальной ипотеки в республике построили 130 538 квартир общей площадью более 8 млн кв. метров. По словам заместителя министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ильшата Гимаева в 2024 году планируется ввести в эксплуатацию 56 жилых домов на 3 299 квартир общей площадью 161,7 тыс. кв. метров.

Еще один камень преткновения для желающих взять ипотечный кредит — первый взнос. Рынок предлагает несколько вариантов решения этого вопроса: заемные средства, субсидирование первого взноса застройщиком и специальные акционные товары.

Республиканские тренды

Практически все жилье на первичном рынке Татарстана приобретается с помощью льготных ипотечных программ. Жители республики в первом квартале 2024 года чаще всего оформляли семейную ипотеку — 2 810 кредитов на сумму 14,5 млрд рублей. Вторая по популярности — льготная ипотека — 1 920 кредитов на общую сумму 9,1 млрд рублей. Далее — ИТ-ипотека и сельская программа. Последний вариант чаще выбирают жители Лаишевского, Высокогорского, Арского, Тукаевского и Пестречинского районов республики. С начала реализации программы приобрели жилье в сельской местности около 4,5 тысяч семей.

При этом увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке сузило потенциальный круг потребителей. Эта мера, по словам руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани Рузэля Насыбуллина, помогла охладить спрос и снизить риск ипотечного пузыря.

В конце прошлого года раис РТ Рустам Минниханов предложил дать регионам право выбирать, какой моделью пользоваться при строительстве жилья: эскроу-счета либо спецсчета под гарантии субъектов. При втором варианте деньги дольщиков размещаются не в банках, а на спецсчетах казначейства, и ключевым условием для застройщика вместо выплаты процентов банкам станет участие в строительстве или реконструкции соцобъектов: школ или детсадов.

Он же указывает на существенный недостаток эскроу-счетов:

Рузэль Насыбуллин, в свою очередь, обращает внимание на важность защиты интересов покупателей при использовании этого инструмента. Застройщик не получит денег покупателя до тех пор, пока объект не будет построен и введен в эксплуатацию. Если объект не построят в оговоренные в договоре сроки, работы заморозят или передадут другому застройщику, а покупатель сможет вернуть уплаченную сумму в полном объеме.

Лилия Бурганова, заместитель руководителя Росреестра Татарстана, считает, что ипотека с господдержкой на новостройки является одной из самых популярных госпрограмм на рынке недвижимости. Ее запустили в 2020 году и уже несколько раз продлевали. В текущем году за три месяца ведомство зарегистрировало около 3 тысяч льготных ипотек.

Льготную ипотеку под 8% в Татарстане за все время действия программы оформили более 37 тысяч раз. Большая часть заявлений приходится на договоры долевого участия в строительстве — свыше 31 тысячи, далее идут договоры купли-продажи — более 4,4 тысяч.

Заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ильшат Гимаев поделился статистикой по программе строительства индивидуальных домов. По этой программе ставка составляет 0,1% для застройщиков. Максимальная сумма для Татарстана — 15 млн рублей, первоначальный взнос — от 15%. Заявка подается онлайн, более 80% решений принимается в течение минуты.

Идеальная ипотечная формула

Идеальная с точки зрения стимулирования развития рынка и сдерживания роста стоимости жилья — программа семейной ипотеки. Такого мнения придерживается Наиль Галеев. Главная проблема предложения — лимиты на максимальный размер кредита.

Оптимальным эксперт считает лимит не менее 12 млн рублей с процентной ставкой под 8−9% годовых. Это позволит застройщикам строить многолетние инвестиционные планы и развивать свои проекты, а государству получить уверенность, что темпы строительства нового жилья будут стабильно высокими.

Рузэль Насыбуллин видит верный путь развития в адресном характере льготных программ. По его мнению это поможет исключить инвестиционные спекуляции. Также эксперт положительно оценивает отмену банками ипотечных комиссий для застройщиков-партнеров.

Еще один удобный и полезный инструмент для пользователей ипотечных программ — федеральный проект «Электронная ипотека за один день». Благодаря ему все обращения, в том числе и по льготной ипотеке, поступающие от кредитных организаций, рассматриваются в течение суток.

Лилия Бурганова отмечает, что Росреестром Татарстана в течение одного рабочего дня в среднем рассматривается 97% дел от общего количества представленных кредитными организациями в рамках проекта «Электронная ипотека за 24».

Что ждать от рынка?

В Казани самой востребованной субсидируемой госпрограммой осталась семейная ипотека — она дешевле льготной, первоначальный взнос — меньше и на него можно направить средства маткапитала, у нее нет ограничений по количеству использований, ее можно комбинировать с другими продуктами. К примеру, в проектах СМУ-88 доля семейной ипотеки составляет примерно 60−65%.

Что касается перспектив, семейная ипотека в стране будет продлена, сохранив свои базовые параметры. Это не совсем то, чего ожидал рынок — хотелось бы увидеть увеличение лимитов для городов-миллионников, но на фоне текущей экономической ситуации такое решение вполне понятно. По остальным программам, насколько известно, решение будет приниматься летом — правительство настроено продлевать программы не массово, а адресно, для поддержания отрасли в регионах со слабым спросом.

Анастасия Гизатова ждет от рынка оживления: так бывает всегда в период изменений. Также она отмечает растущую инфляцию и ожидает увеличение себестоимости строительства, что повлечет за собой снижение спроса с небольшим (локальным) снижением цен на недвижимость. Обвала рынка не будет, — уверена руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом».

На стоимость жилья сейчас сильнее всего влияет ключевая ставка — все строительство сегодня идет с проектным финансированием и применением эскроу-счетов. Застройщику приходится брать в банке кредит на строительство по схеме «ключевая ставка +3%». Эта ставка плавающая и может снижаться в зависимости от динамики наполнения эскроу-счетов. При этом средства на таких счетах не защищены от инфляции и обесцениваются.

Динара Сафина
По материалам онлайн-конференции
Льготная ипотека: быть или не быть

В авторской колонке для TatCenter Тимур Аитов, кандидат физико-математических наук, председатель комиссии по безопасности финансовых рынков Совета ТПП России, разбирает, что стоит за запуском 5G на частотах LTE, кому он нужен и стоит ли ждать роста тарифов.

фото: asros.ru

По сути, нам действительно предлагают связь пятого поколения. Однако запустили ее не на выделенных частотах 5G, а на тех же диапазонах, где работает предыдущее поколение LTE. Одна полоса используется сразу для двух стандартов.

Многократного роста скорости не будет, но прирост все же ожидается. Минцифры говорит о повышении пропускной способности примерно на 20−25%. Развертывание будет комбинированным: на прежних частотах прирост окажется умеренным, а в ключевых точках, где уже развернута сеть в диапазоне 4,9 ГГц, пользователи смогут получить полноценный 5G.

Отмечу, что некоторые операторы сделали новую услугу платной. Мой оператор оценил ее в 199 рублей в месяц. Заявленная скорость — до 300 Мбит/с там, где новых базовых станций нет, и до 1,5 Гбит/с — там, где они уже работают или появятся в дальнейшем. Значок 5G появится у многих пользователей, но фактическая скорость в ряде случаев останется на уровне качественного 4G. Читатели сами смогут это оценить.

Что такое DSS

Dynamic Spectrum Sharing — технология, позволяющая одновременно использовать одну и ту же полосу частот для LTE и 5G. Оператор не строит отдельную вышку под 5G, а динамически распределяет ресурс. Быстро и дешево, хотя прирост скорости будет скромнее, чем при использовании выделенных диапазонов.

Не «перекрашенный» 4G

Конечно, происходящий запуск — не «перекрашенный» 4G. Технически связь более современная, просто на старых частотах. Запуск 5G на частотах LTE означает, что операторы используют существующую инфраструктуру и имеющийся частотный ресурс. Для абонента разница будет не слишком очевидна — значок на экране сменится, а ощущения останутся прежними.

Зачем нужен 5G

4G в центре Москвы уже не справляется — в Казани картина похожая. Проблема не только в скорости. Когда на стадионе или крупном мероприятии десятки тысяч человек одновременно подключаются к сети, базовая станция испытывает серьезную нагрузку.

Эту проблему 5G, даже на прежних частотах, заметно сглаживает. При этом гигабитные скорости обычным пользователям нужны далеко не всегда. В большей степени такие возможности востребованы в промышленности, робототехнике и для бизнеса. Для обычного человека главное — чтобы хороший интернет уровня 4G просто был и не пропадал.

16 городов, 10 миллионов

В первый список «первопроходцев» вошли 16 городов — Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, а также Казань и другие. В Казани 5G запустили сразу два оператора — МТС и МегаФон. По данным МТС, в Казани более половины зарегистрированных устройств уже поддерживают 5G — это довольно высокая доля. К концу года запуск ожидается еще в 50 городах. Интересно то, что оборудование у операторов в основном наше, отечественное: Yadro, «Иртея», «Булат». Ранее объем такого оборудования был минимальным.

Два в одном: почему в общей полосе?

У Высоцкого есть песня: «а гадость пьют из экономии». В данном случае причина также во многом экономическая: развертывание новых сетей требует значительных вложений, а оборудование остается ограниченным ресурсом.

Поэтому операторы начали коммерческий запуск с компромиссного варианта — 5G на текущих частотах LTE с использованием DSS. Одновременно постепенно разворачиваются базовые станции в диапазоне 4,9 ГГц, хотя и здесь сохраняются технологические и инфраструктурные ограничения.

Что нам дает 5G

Для рядового пользователя изменения будут умеренными. На вокзалах, стадионах, в торговых центрах и других местах с высокой нагрузкой связь должна стать стабильнее. Однако для использования 5G потребуется устройство с поддержкой нового стандарта.

На смартфонах без поддержки 5G изменений для пользователя не будет. Совместимые Android-устройства уже широко представлены в разных ценовых категориях. С iPhone ситуация зависит от решения Apple.

Тарифы вырастут?

Рост тарифов возможен, однако напрямую связывать его только с запуском 5G было бы неверно. Операторы обновляют инфраструктуру, инвестируют в импортозамещение оборудования, на стоимость услуг также влияет инфляция. Динамика цен будет различаться в зависимости от компании, но в среднем рост может составить 8−10% в год, у отдельных операторов — до 14−16%.

Абонентам стоит следить за изменением тарифов и при необходимости сравнивать предложения разных операторов. Компании заинтересованы в привлечении клиентов конкурентов и могут предлагать им более выгодные условия.

Пять или четыре?

Новый значок на экране — это скорее про инфраструктуру и бизнес, чем про повседневный комфорт рядового пользователя. Переживать особенно не стоит. 5G или 4G — лишь бы вообще был мобильный интернет. Сегодня для пользователя это нередко важнее максимальной скорости.