«Вкладывать инвестиции в недвижимость сегодня актуально. Потребители риэлтерских услуг понимают, недвижимость — это единственная область вложения денежных средств, которая с годами всегда растет, несмотря на небольшие колебания. Вкладывать в недвижимость выгодно и более надежно, чем вкладывать средства в инвестиционные паи или другое направление. Наша задача сегодня рассказать преимущества и риски каждого направления в недвижимости», — отметил президент Гильдии риэлторов РТ Руслан Садреев на пресс-конференции «Инвестиции в недвижимость».

По словам Садреева, сегодня существует три направления вложений инвестиций. Во-первых, жилая недвижимость; во-вторых, долевое строительство, когда вкладываешь средства в какой-то объект, а через некоторое время его продаешь, и получаешь доход. Третьим направлением является вложение инвестиций в арендную недвижимость, которая растет в цене, а значит, ежемесячно можно получать доход с аренды.

Рынок первичного жилья

Одним из главных вопросов, который волнует многих потребителей новостроек, будет ли дефицит на рынке нового жилья. Отметим, что Казань входит в тройку лидеров по объему ввода жилья. Огромную долю, 1/3 от общего объема ввода, занимает жилье по социальным программам, активно строится жилье для молодежи. В Казани ежегодно сдается до 200 тыс. кв.м. индивидуального жилого строительства. Эту тему затронул в своем выступлении Олег Митюнин, начальник управления региональных программ «Ак Барс Девелопмент»:

— Как представитель застройщика, мы видим уверенный спрос на строящиеся и готовые дома. Причем, приобретают жилье те, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Поэтому они уходят от вторичного рынка. Ликвидность новостроек, по моим прогнозам, будет продолжаться еще 10−15 лет.

Митюнин отметил, что пока есть инфляция, ежегодно стоимость нового жилья будет увеличиваться на 7−10\%. С начала года цены в новостройках выросли на 3 — 4 тысяч рублей. «Также существует разница между стоимостью строящегося и готового жилья. Если на этапе строительства квадратный метр стоит 33 — 35 тысяч рублей, то цена метра в сданном доме составляет уже 43 — 44 тысячи за кв.м. При инвестициях в первичку можно обеспечить доходность на уровне 20 — 25 процентов», — констатировал Митюнин.

Вторичный рынок жилья Казани

Валерий Абсалямов, директор Центрального дома недвижимости «Валери», начал свое выступление с попытки доказать бесперспективность вложения финансовых средств в коммерческую недвижимость. «Вспомним кризис, когда во всех офисных центрах появились „дыры“. Весь город сдавал в аренду помещения и до сих пор висят объявления „сдаю в аренду“. А аренду платить нужно всегда. Я согласен, что есть хорошая линейка -это офисы до 100 кв. м, они хорошо подходят для магазинов и всегда будут ликвидными, но таких помещений на казанском рынке не так много», — отметил Абсалямов. По его словам, лучший способ вложения инвестиций — это вторичный рынок. И доказательством тому является повышение цен на нем.

Валерий Абсалямов:

 — Если брать соотношение конец-начало прошлого года и август-сентябрь текущего года, то по экономклассу вторичного жилья (малосемейки, ленинградки, хрущевки), цены поднялись на 20\%. Возможно, будет рост на 3−5\% до конца года. Кому нужно покупать жилье, необходимо это было сделать вчера, в лучшем случае, завтра. Выиграл тот, кто купил жилье в марте — апреле, когда банковские депозиты снизились. Однако, нам осенью и первые два месяца 2012 года можно ожидать спрос на вторичном рынке. Используя экономическим показатели, мы посчитали, что есть классы жилья, которые будут покупаться все хуже и хуже. По инвестициям можно получить небольшой оборот денег. В основном квартиры первичного рынка потребители покупают для улучшения жилой площади, а вторичный рынок востребован как для покупки жилья, так и для инвестиций.

«За» и «против» инвестиций в коммерческую недвижимость

Большинство экспертов отметили, что вложение в коммерческую недвижимость имеет больше рисков, чем инвестирование во вторичный рынок. Необходимо хорошо разбираться в структуре и организации объектов коммерческой недвижимости, проводить собственный анализ ее деятельности, чтобы не понести убытков. Управляющий торгово-офисным центром «Караван» Мурат Ахмеров попытался доказать всем присутствующим преимущества вложений в коммерческую недвижимость.

— Инвестирование в недвижимость приносит доход как в результате роста цен на недвижимость, так и от сдачи недвижимости в аренду, и имеет более высокую прибыльность, нежели вложения в стандартные виды инвестиций, такие как банковские депозиты, ценные бумаги. В среднем, доходность инвестиций в коммерческую недвижимость составляет от 15 до 30\%, а в некоторых случаях достигает свыше 100\% годовых. Риски, связанные с инвестициями в недвижимость, как правило, ниже рисков, связанных с инвестициями в акции или на международном валютном рынке. Даже если недвижимость падает в цене, остается возможность сдачи ее в аренду, что позволяет переждать тяжелые для экономики времена.

Кроме того, Мурат Ахмеров отметил, что при инвестировании в строящуюся недвижимость на условиях долевого участия, инвестор может извлекать дополнительный доход от вложения денег на начальной стадии строительства, поскольку, по сравнению с ценами на вторичном рынке недвижимости цены на строящиеся объекты, особенно в начальной стадии строительства, могут быть на 20−30\% ниже. Рынок недвижимости замедленно реагирует на изменение экономической ситуации. Например, как правило, обвал цен на рынке акций не сопровождается немедленным падением цен на недвижимость. У инвесторов остается от 3 до 6 месяцев для того, чтобы продать недвижимость. В отличие от корпоративных ценных бумаг, например акций, по которым дивиденды выплачиваются ежеквартально, владение недвижимой собственностью обеспечивает инвестора ежемесячной наличностью. Но Ахмеров отметил также и минусы вложений в коммерческую недвижимость.

Мурат Ахмеров:

— Одним из недостатков инвестиций в коммерческую недвижимость является излишне высокая цена коммерческой недвижимости, что делает недоступным этот вид вложения для мелких инвесторов. Также при вложении в строящуюся коммерческую недвижимость инвестор может потерять месяцы, а то и годы, до момента сдачи объекта, а значит, потерять и прибыль, которую он мог бы получать, если бы решил вложить свои деньги в другие финансовые активы. Слабым местом инвестиций является высокий уровень трансакционных издержек. Они могут быть обусловлены высокими издержками сбора и обработки информации, проверки юридической чистоты сделки или рыночной стоимости и многое другое. Еще одним недостатком вложений в коммерческую недвижимость является низкая ликвидность. Ее причинами могут быть высокая стоимость объектов недвижимости, длительность и бюрократизация процесса совершения сделок, ограниченность информации о ценах и сделках, а так же большой срок реализации проекта.

Таунхаусы ждут своих покупателей

Об инвестициях в загородную недвижимость рассказал Андрей Савельев, директор компании «НЛБ-Недвижимость». Он отметил, что таунхаусы, которые сегодня активно строятся, не приживаются на рынке загородной недвижимости по ряду причин. Во-первых, таунхаусы строятся там, где нет транспортной инфраструктуры, автобусных остановок. Покупателями таунхауса являются люди, у которых чаще всего нет автомобиля. Во-вторых, те компании, которые их строят, не обсуждают прилегающую инфраструктуру к таунхаусам с риэлторами. «Люди бояться покупать таунхаусы, поскольку нет организованной стратегии оформления документов. Но потребность у населения в них существует, — добавил Руслан Садреев.

Андрей Савельев также упомянул о способах вложений финансовых средств в загородную недвижимость:

— Существует три способа вложения инвестиций в загородную недвижимость. Первый способ, самый перспективный, представляет собой покупку земельного участка, а через несколько лет его продажу. Как правило, за несколько лет стоимость участка возрастает. Так, участок в поселке Салмычи в 2001 году стоил 50 тыс. рублей, в 2005 году его стоимость возросла до 100 тыс. за сотку земли. Другой пример, если 15−20 лет назад поселок Б. Матюшино не пользовался популярностью, то сейчас стоимость сотки земли достигает миллиона рублей.

Второй способ — это покупка земельного участка и строительство дома, а затем их продажа. Таким образом, инвестор может вложить до миллиона рублей, а продать участок с домом за три-четыре миллиона рублей. Кроме того, сегодня необязательно оформлять дачные амнистии, можно сделать только технический паспорт. Большинство людей, преимущественно, предпенсионного и пенсионного возраста, предпочитают продавать свои двух и трехкомнатные квартиры в пользу покупки дачного домика. Стоит отметить, что дома продают намного дороже, чем двухкомнатные квартиры. Самым оптимальным вариантом вложения инвестиции — это покупка участка в десять соток и дома, рассчитанного на семью из трех-четырех человек, до 200 кв.м.

Как правило, цены на загородную недвижимость поднимаются с опозданием от вторичного рынка. Поэтому, если цены на вторичном рынке поднялись до 20\%, то небольшой рост цен на загородную недвижимость возможен только к весне.

Вкладывать инвестиции в зарубежную недвижимость нерентабельно

Мария Циберкина, заместитель директора по развитию агентства недвижимости «Счастливый Дом», посоветовала не вкладывать инвестиции в зарубежную недвижимость, поскольку сегодня они не приносят большого дохода.

— Если Вы хотите вложить финансовые средства в недвижимость, а через некоторое время продать, то я не рекомендую этого делать. На сегодняшний день нет никакой гарантии, что цены вырастут. Кроме того, многие комплексы за рубежом закрытые. Это означает, что сдавать их в аренду можно только с мая по сентябрь. Инвестиции в зарубежную недвижимость не приносят больших доходов. А в России сдавать в аренду любую недвижимость можно ежегодно. Если покупать квартиру для себя и своих детей с целью там жить или учиться — это выгодный вариант инвестиций. Например, можно вложить свои финансовые средства в покупку дома в Испании, там снизили налоги с 8\% до 4\%, а дети могут получить хорошее образование.

Екатерина Степанова