Разобраться
20 Октября 2023, 09:50

Помещение под бизнес: как купить без последствий?

Эксперты рассказали TatCenter, как обезопасить себя от недобросовестных продавцов недвижимости.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в прошлом году показали рост на 21% и составили более 487 млрд рублей. В первом квартале 2023 года тенденция только усилилась: объем вложений в этот сектор увеличился на 77% в сравнении с тем же периодом 2022 года. Эксперты предостерегают: к таким покупкам следует подходить скрупулезно, обращать внимание на юридическую чистоту сделок, чтобы не лишиться купленного актива.

Покупка коммерческой недвижимости: что может пойти не так?

Адвокат, член Адвокатской палаты РТ Эндже Пермякова констатирует, что в ряде случаев проверкой рисков перед подписанием договора купли-продажи не занимаются даже при контрактах на очень крупные суммы. В своей юридической практике она сталкивалась с такими примерами.

— В последнее время ко мне все чаще обращаются клиенты, которые несут миллионные убытки после сделок с недвижимостью, — отмечает эксперт. — Так, недавно ко мне обратился бизнесмен, чья сделка с недвижимостью была признана судом недействительной. Речь шла о здании стоимостью 25 млн рублей. При выяснении деталей оказалось, что он приобрел объект у женщины почтенного возраста. К сопровождению сделки юристы не привлекались и, на первый взгляд, все прошло хорошо: деньги переданы, акт приема-передачи подписан, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре. Прекрасно справились сами, но сэкономили на услугах юриста.

Позже о совершенной сделке узнал сын продавца и вышел в суд с иском о защите ее интересов. В ходе судебного заседания выяснилось, что женщина состояла на учете в психоневрологическом диспансере. В последующем это послужило основанием для признания сделки недействительной. Суд решил, что пожилая дама не понимала суть своих действий при подписании документов. Здание вернулось собственнику, но вот полученных денег у пенсионерки уже не оказалось.

Рузэль Насыбуллин, региональный директор-руководитель Ипотечного центра г. Казани «Национальная Фабрика Ипотеки» также отмечает, что основной проблемой для покупателя может стать признание сделки недействительной. Это может произойти в том случае, если договор о купле-продаже подписал тот, у которого не было на это прав. Сделку заключить вправе владелец-физическое лицо, директор компании или председатель правления учредителей. Если подписывает представитель, необходима нотариальная доверенность, с соответствующими полномочиями и здесь важно удостовериться не только в наличии таких полномочий у доверенного лица и действительности самой доверенности, но и в полномочиях доверителя.

Еще один кейс из практики Эндже Пермяковой: предприниматель приобрел по привлекательной цене земельный участок сельскохозяйственного назначения. Построил эко-отель и планировал зарегистрировать постройку и поставить ее на кадастровый учет. Но выяснилось, что на приобретенном земельном участке запрещено устанавливать какие-либо капитальные строения, а значит, и зарегистрировать их не получится. Никто не обратил внимания покупателя на то, что для земель сельскохозяйственного назначения предусмотрен особый порядок оборота. В частности, перед продажей такого участка необходимо заранее уведомлять соответствующий государственный орган: муниципальные субъекты имеют преимущественное право его покупки.

Проверяйте продавца на наличие открытых исполнительных производств и непогашенных долгов, открытия процедуры банкротства. Для этого используйте Федресурс, сайт ФССП.

«Всегда спрашивайте у продавца — в связи с чем продается объект, — настаивает Рузэль Насыбуллин. Если продавец в предбанкротном состоянии и распродает свое имущество, с целью сберечь или спрятать деньги от кредиторов, то рано или поздно ко всем сделкам, которые привели к ущемлению прав кредиторов у арбитражного управляющего будут вопросы, и такие сделки в большей вероятности будут отменены в судебном порядке. Поэтому всегда проверяйте продавца на наличие открытых исполнительных производств и непогашенных долгов, открытия процедуры банкротства. Для этого используйте Федресурс, сайт ФССП. Также обязательно проверьте продавца в картотеке арбитражного суда и других судов на факт наличия судебных споров».

«Всегда спрашивайте у продавца – в связи с чем продается объект», – настаивает Рузэль Насыбуллин.

Проверяем документы

По большому счету сама покупка некоммерческой недвижимости для физического лица не отличается от покупки квартиры или дома. Какие именно документы требовать при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя, считает Рузэль Насыбуллин.

Для минимизации рисков стоит запросить от продавца такой пакет документов, особенно, если владелец недвижимости — юридическое лицо:

Выписка из ЕГРЮЛ. Выписка покажет существование юридического лица и основания ее регистрации. Срок действия выписки 1 день – рекомендуем повторно получить выписку накануне сделки.

Паспорт директора и приказ о назначении на должность.

Устав юридического лица.

Справка о стоимости сделки. Если имущество оценивается более чем 25% от стоимости всех активов компании, то для сделки требуется согласие учредителей.

Финансовую отчетность, чтоб быть уверенными, что компания не избавляется от активов перед банкротством и тем самым не уходит от долгов и кредиторов.

Доверенность представителя требуется в случае, если договор будет подписывать не руководитель компании.

Документ правоустанавливающий - подтверждающий право собственности на нежилое помещение — например, предыдущий договор купли-продажи, дарения, свидетельство о приватизации, наследовании и т.д.

Выписку из ЕГРН / свидетельство о праве собственности.

Технический паспорт и кадастровый паспорт.

Справку об отсутствии задолженности по коммунальным и иным услугам, необходимым для содержания нежилого помещения.

Договоры с обслуживающими компаниями.

Нелишним будет провести независимую оценку, где оценщик укажет рыночную стоимость объекта недвижимости, а также факты перепланировок при наличии.

Адвокат Эндже Пермякова советует не упускать из виду еще один важный момент: позволяет ли генеральный план муниципального образования, правила землепользования и застройки, категория земельного участка и вид разрешенного использования пользоваться будущему владельцу объектом по планируемому назначению.

Если сторона сделки является физическим лицом, в том числе индивидуальным предпринимателем, необходимо выяснить, не состоит ли контрагент на учете в психоневрологическом диспансере. Подойдет справка, которую водители автомобилей берут при получении прав.

Оформляем договор

Тщательно проработайте условия договора, процедуру и форму его заключения. Он не должен быть формальным: наоборот, нужно тщательно продумать каждый пункт с учетом ваших интересов. В нем можно предусмотреть условия на случай отступлений от нормального течения обстоятельств, форс-мажора и других непредвиденных ситуаций.

Помимо прочих условий договора, важно предусмотреть раздел «заверения об обстоятельствах», где каждая из сторон гарантирует противоположной отсутствие не очевидных препятствий к заключению и исполнению сделки. Речь идет об обстоятельствах, о которых вторая сторона может даже и не подозревать. Такой шаг максимально обезопасит сделку и даст шанс взыскать с оппонента убытки в случае признания договора недействительным, если такое случится.

Такая же ситуация касается возбуждения процедуры банкротства, причем как в отношении продавца, так и покупателя. Для минимизации рисков, стороны могут письменно гарантировать, что у них нет признаков неплатежеспособности, в отношении них не возбуждена процедура банкротства, они не имеют долгов, неисполненных налоговых обязательств, не имеют намерения обратиться в суд с заявлением о признании их несостоятельным.

Важно, чтобы отчуждаемое имущество было не обещано кому-то в дар, не заложено, в споре и под арестом не состояло и право собственности третьим лицами не оспаривалось в суде.

Заверения могут касаться также того, что стороны заключают соглашение добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, сделка не является для сторон кабальной.

О каких ситуациях еще надо помнить

Рузэль Насыбуллин отмечает, что велик риск столкнуться с мошенниками. К сожалению, этот факт невозможно полностью исключить. Подделка паспорта собственника или правоустанавливающих документов с дальнейшей реализацией не принадлежащих им объекты недвижимости — такое случается.

Необходимо тщательно проверять все документы, которые предъявляет продавец. Проверить действительность паспорта можно на сайте ФМС через сервис «Проверка по списку недействительных российских паспортов». Всегда запрашивайте выписку ЕГРН: сделать это можно в МФЦ или у нотариуса. Для этого продавец предварительно должен открыть личные данные по объекту недвижимости. Также необходимо отметить, что факт получение выписки ЕГРН будущим покупателем, является обязательным при последующим доказательстве его добросовестности.

Встречаются ситуации с занижением стоимости в договоре с целью оптимизации налогообложения продавца. Изначально настаивайте на указании полной стоимости недвижимости в договоре купли-продажи и проведении расчетов безналичным путем — это также подтвердит вашу добросовестность и факт получения денег, а также снизит риски в недополучении оплаты в, в случае оспаривания и расторжения сделки.

Оксана Бирюкова

Что нового в марте 2024  15:00

Новости
01 Марта 2024, 12:46

Казань вошла в топ-5 направлений для отдыха в марте

В среднем в столице РТ бронируют отели на три ночи.

Казань заняла четвертое место в списке популярных туристических направлений для отдыха в марте. В среднем туристы бронируют отели в столице РТ на три ночи.

Первое место в рейтинге занял Сочи, доля бронирований которого составляет 13%. Москва и Санкт-Петербург разделили второе место, каждый с долей в 12%. Доля бронирований в Казани составляет 4%, как сообщили в пресс-службе ТВИЛ. Также в топ-10 популярных направлений вошли Пятигорск, Калининград, Красная Поляна, Кисловодск, Краснодар и Геленджик.

Напомним, Казань стала одним из популярных направлений для зимнего отдыха среди россиян.

Lorem ipsum dolor sit amet.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: