Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в прошлом году показали рост на 21% и составили более 487 млрд рублей. В первом квартале 2023 года тенденция только усилилась: объем вложений в этот сектор увеличился на 77% в сравнении с тем же периодом 2022 года. Эксперты предостерегают: к таким покупкам следует подходить скрупулезно, обращать внимание на юридическую чистоту сделок, чтобы не лишиться купленного актива.

Покупка коммерческой недвижимости: что может пойти не так?

Адвокат, член Адвокатской палаты РТ Эндже Пермякова констатирует, что в ряде случаев проверкой рисков перед подписанием договора купли-продажи не занимаются даже при контрактах на очень крупные суммы. В своей юридической практике она сталкивалась с такими примерами.

— В последнее время ко мне все чаще обращаются клиенты, которые несут миллионные убытки после сделок с недвижимостью, — отмечает эксперт. — Так, недавно ко мне обратился бизнесмен, чья сделка с недвижимостью была признана судом недействительной. Речь шла о здании стоимостью 25 млн рублей. При выяснении деталей оказалось, что он приобрел объект у женщины почтенного возраста. К сопровождению сделки юристы не привлекались и, на первый взгляд, все прошло хорошо: деньги переданы, акт приема-передачи подписан, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре. Прекрасно справились сами, но сэкономили на услугах юриста.

Позже о совершенной сделке узнал сын продавца и вышел в суд с иском о защите ее интересов. В ходе судебного заседания выяснилось, что женщина состояла на учете в психоневрологическом диспансере. В последующем это послужило основанием для признания сделки недействительной. Суд решил, что пожилая дама не понимала суть своих действий при подписании документов. Здание вернулось собственнику, но вот полученных денег у пенсионерки уже не оказалось.

Рузэль Насыбуллин, региональный директор-руководитель Ипотечного центра г. Казани «Национальная Фабрика Ипотеки» также отмечает, что основной проблемой для покупателя может стать признание сделки недействительной. Это может произойти в том случае, если договор о купле-продаже подписал тот, у которого не было на это прав. Сделку заключить вправе владелец-физическое лицо, директор компании или председатель правления учредителей. Если подписывает представитель, необходима нотариальная доверенность, с соответствующими полномочиями и здесь важно удостовериться не только в наличии таких полномочий у доверенного лица и действительности самой доверенности, но и в полномочиях доверителя.

Еще один кейс из практики Эндже Пермяковой: предприниматель приобрел по привлекательной цене земельный участок сельскохозяйственного назначения. Построил эко-отель и планировал зарегистрировать постройку и поставить ее на кадастровый учет. Но выяснилось, что на приобретенном земельном участке запрещено устанавливать какие-либо капитальные строения, а значит, и зарегистрировать их не получится. Никто не обратил внимания покупателя на то, что для земель сельскохозяйственного назначения предусмотрен особый порядок оборота. В частности, перед продажей такого участка необходимо заранее уведомлять соответствующий государственный орган: муниципальные субъекты имеют преимущественное право его покупки.

«Всегда спрашивайте у продавца — в связи с чем продается объект, — настаивает Рузэль Насыбуллин. Если продавец в предбанкротном состоянии и распродает свое имущество, с целью сберечь или спрятать деньги от кредиторов, то рано или поздно ко всем сделкам, которые привели к ущемлению прав кредиторов у арбитражного управляющего будут вопросы, и такие сделки в большей вероятности будут отменены в судебном порядке. Поэтому всегда проверяйте продавца на наличие открытых исполнительных производств и непогашенных долгов, открытия процедуры банкротства. Для этого используйте Федресурс, сайт ФССП. Также обязательно проверьте продавца в картотеке арбитражного суда и других судов на факт наличия судебных споров».

«Всегда спрашивайте у продавца – в связи с чем продается объект», – настаивает Рузэль Насыбуллин.

Проверяем документы

По большому счету сама покупка некоммерческой недвижимости для физического лица не отличается от покупки квартиры или дома. Какие именно документы требовать при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя, считает Рузэль Насыбуллин.

Для минимизации рисков стоит запросить от продавца такой пакет документов, особенно, если владелец недвижимости — юридическое лицо:

Нелишним будет провести независимую оценку, где оценщик укажет рыночную стоимость объекта недвижимости, а также факты перепланировок при наличии.

Адвокат Эндже Пермякова советует не упускать из виду еще один важный момент: позволяет ли генеральный план муниципального образования, правила землепользования и застройки, категория земельного участка и вид разрешенного использования пользоваться будущему владельцу объектом по планируемому назначению.

Если сторона сделки является физическим лицом, в том числе индивидуальным предпринимателем, необходимо выяснить, не состоит ли контрагент на учете в психоневрологическом диспансере. Подойдет справка, которую водители автомобилей берут при получении прав.

Оформляем договор

Тщательно проработайте условия договора, процедуру и форму его заключения. Он не должен быть формальным: наоборот, нужно тщательно продумать каждый пункт с учетом ваших интересов. В нем можно предусмотреть условия на случай отступлений от нормального течения обстоятельств, форс-мажора и других непредвиденных ситуаций.

Помимо прочих условий договора, важно предусмотреть раздел «заверения об обстоятельствах», где каждая из сторон гарантирует противоположной отсутствие не очевидных препятствий к заключению и исполнению сделки. Речь идет об обстоятельствах, о которых вторая сторона может даже и не подозревать. Такой шаг максимально обезопасит сделку и даст шанс взыскать с оппонента убытки в случае признания договора недействительным, если такое случится.

Такая же ситуация касается возбуждения процедуры банкротства, причем как в отношении продавца, так и покупателя. Для минимизации рисков, стороны могут письменно гарантировать, что у них нет признаков неплатежеспособности, в отношении них не возбуждена процедура банкротства, они не имеют долгов, неисполненных налоговых обязательств, не имеют намерения обратиться в суд с заявлением о признании их несостоятельным.

Заверения могут касаться также того, что стороны заключают соглашение добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, сделка не является для сторон кабальной.

О каких ситуациях еще надо помнить

Рузэль Насыбуллин отмечает, что велик риск столкнуться с мошенниками. К сожалению, этот факт невозможно полностью исключить. Подделка паспорта собственника или правоустанавливающих документов с дальнейшей реализацией не принадлежащих им объекты недвижимости — такое случается.

Необходимо тщательно проверять все документы, которые предъявляет продавец. Проверить действительность паспорта можно на сайте ФМС через сервис «Проверка по списку недействительных российских паспортов». Всегда запрашивайте выписку ЕГРН: сделать это можно в МФЦ или у нотариуса. Для этого продавец предварительно должен открыть личные данные по объекту недвижимости. Также необходимо отметить, что факт получение выписки ЕГРН будущим покупателем, является обязательным при последующим доказательстве его добросовестности.

Встречаются ситуации с занижением стоимости в договоре с целью оптимизации налогообложения продавца. Изначально настаивайте на указании полной стоимости недвижимости в договоре купли-продажи и проведении расчетов безналичным путем — это также подтвердит вашу добросовестность и факт получения денег, а также снизит риски в недополучении оплаты в, в случае оспаривания и расторжения сделки.

Оксана Бирюкова

Несмотря на отмену праздничного салюта в Казани, традиционные мероприятия ко Дню Победы остались без изменений. Утром 9 мая Раис Татарстана Рустам Минниханов посетил Парк Победы в Казани и возложил цветы к Вечному огню колоннады Мемориала Славы.

После он осмотрел выставочные образцы военной техники и возложил цветы к подножиям Монумента Матерям и Вдовам погибших воинов и Монумента Советскому Солдату.