Новый закон направлен главным образом на разграничение компетенции между органами государственной власти, субъектов РФ и органами местного самоуправления в области жилищных отношений. Основные изменения (по сравнению с действующим с 1983 года ЖК РСФСР) коснулись положений, регламентирующих предоставление жилья по договору социального найма.

Право на бесплатное (без взимания платы за наем) предоставление жилья органами местного самоуправления в установленном порядке имеют только малоимущие граждане, признанные таковыми на основании настоящего кодекса органом местного самоуправления и в порядке, установленном региональным законом. Другие категории граждан, имеющие право на получение жилого помещения по договору соцнайма, устанавливаются федеральными законами. Вне очереди жилье по договорам соцнайма предоставляется гражданам, чьи жилые помещения признаны непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, а также гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается правительством РФ и при которых их совместное проживание с другими лицами в одной квартире невозможно.

Также в соответствии с законом упразднен ордер на занятие жилья (основанием для вселения в него является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении квартиры) с сохранением права пользования жильем. При этом временное отсутствие нанимателя квартиры по договору социального найма и членов его семьи не должно ограничиваться каким-либо сроком.

В законе урегулированы вопросы, связанные с предоставлением жилья в маневренном фонде для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом, утратой жилья, приобретенного за счет банковского кредита, в результате обращения на него взыскания, непригодностью жилья для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств и другими факторами. В документе установлено, что выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору соцнайма, производится в судебном порядке: с предоставлением другого благоустроенного жилья по договору соцнайма, с предоставлением другого жилья по договору соцнайма (в судебном порядке в случае, если без уважительных причин более шести месяцев не вносится плата за жилье), без предоставления другого жилья (в случае самовольного вселения).

Кроме того, документ ограничивает сроки бесплатной приватизации квартир — жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, предоставленные по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, не подлежат бесплатной передаче в собственность граждан. Что касается жилья из тех же фондов, предоставленного по договорам соцнайма до 1 марта 2005 года, то они могут быть приватизированы на основаниях, установленных Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ», до 1 января 2007 года. В соответствии с законом право граждан, принятых на учет до 1 марта 2005 года, состоять на учете для последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма сохраняется в прежнем порядке, установленном Жилищным кодексом РСФСР.

Гульнара Сергеева, генеральный директор Агентства по развитию предпринимательства РТ:

— Важный вопрос, с которым сегодня должны определиться все собственники квартир, — это форма управления домом. До 1 марта 2006 года собственники должны на общем собрании выбрать один из способов управления многоквартирными домом: или это будет непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, или управление товариществом собственников жилья (либо жилищным кооперативом или иными специализированным потребительским кооперативом), или собственники должны будут довериться управляющей организации. В случае если это не будет сделано или принятое решение о выборе одного из способов не реализовано, то орган местного самоуправления должен будет организовать открытый конкурс по отбору управляющей организации. Кроме того, до 1 января 2007 года жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых все его члены полностью внесли паевые взносы, подлежат преобразованию в товарищества собственников жилья. По истечении указанного срока непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке.

В Законе РТ «Об утверждении программы реформирования и модернизации жилищно-комунального комплекса РТ на 2004 — 2010 годы» заложен принцип, по которому управляющие компании должны учреждаться при поддержке государственных и муниципальных образований, исходя из того, что значительная часть жилищного фонда в настоящее время находится в государственной и муниципальной собственности. Однако со вступлением в силу с 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ этот подход потребует пересмотра.

Гульнара Сергеева:

— Во-первых, жилищный кодекс четко определяет, что является государственным и муниципальным жилищным фондом — это только неприватизированные жилые помещения. Все жилые помещения граждан и юридических лиц отнесены к частному жилищному фонду. И поэтому неверным является то утверждение, что все жилые дома, хоть квартиры в них и приватизированы, являются государственным или муниципальным жилищным фондом. Соответственно, они не могут находиться и на балансе у государственных и муниципальных предприятий — и не могут быть на них отнесены затраты из бюджета.

Также, по словам генерального директора Агентства по развитию предпринимательства, в настоящее время существует обеспокоенность по поводу того, что согласно Жилищному кодексу выбор управляющей компании должны осуществить собственники помещений в многоквартирном доме, а не государственные управляющие компании, как это трактуется сейчас. В этом отношении важно, чтобы не произошло лоббирования отдельных управляющих компаний со стороны органов местного самоуправления.

Гульнара Сергеева:

— Со вступлением в силу с 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ для малого бизнеса открывается новая крупная ниша. Но не секрет, что о ней не знают, а те, кто знает, — не готовы в нее войти в силу профессиональной неподготовленности. Поэтому сейчас Агентство по развитию предпринимательства совместно с Академией управления «ТИСБИ» планирует в течение этого года провести серию обучающих семинаров по подготовке специалистов к практической деятельности в сфере эксплуатации и обслуживания жилищного фонда в городах республики для желающих войти в этот бизнес. Причем для каждого района республики будет выделена квота для бесплатного обучения. При обучении дополнительного количества желающих (сверх квоты) оплата составит 4 тыс. рублей за каждого человека. Желающие пройти обучение должны иметь высшее или средне-специальное образование. По окончании курсов слушателям будет выдано свидетельство о повышении квалификации государственного образца.

Также, по мнению Гульнары Сергеевой, для вступающих в этот бизнес сейчас самое благодатное время, потому что они получат в комплексе все преимущества первопроходцев.