Вложения в недвижимость на окраинах по соотношению вложения-прибыль более выгодны, чем в центре. Хотя, конечно, торговый оборот там может быть и пониже.
Новые правила игры в 2005 году
Для использования квартиры, принадлежащей индивидуальному предпринимателю, под офис и другие нежилые помещения необходимо перевести квартиру в нежилой фонд. Новые правила такого перевода были установлены вступившим с действие с 1 марта 2005 года Жилищным кодексом РФ
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается при соблюдении условий Жилищного (
Закреплен перечень условий, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается:
- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (орган, осуществляющий перевод помещений).
Жилищный кодекс РФ закрепляет исчерпывающий перечень документов, которые собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Одновременно с этим орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятом решении собственников помещений, примыкающих к данному помещению.
Жилищным кодексом РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое. Такими основаниями являются:
- непредставление определенных Кодексом документов;
- несоблюдение предусмотренных Кодексом условий перевода помещения;
- несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения.
Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее, чем через три рабочих дня с момента принятия такого решения, и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Процедура перевода жилого помещения в нежилое
Приведем примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых для внесения изменений в ЕГРП при переводе помещений из жилого в нежилой фонд (на примере г. Москвы):
- Распоряжение Комитета муниципального жилья или Департамента жилищной политики и жилого фонда о переводе помещения в нежилое;
- Протокол Межведомственной комиссии о переводе помещения в нежилой фонд или выписка из протокола;
- Распоряжение о разрешении изменения функционального назначения помещения;
- Документ, подтверждающий, что право заявителя на жилое помещение зарегистрировано в ЕГРП, или правоустанавливающий документ на жилое помещение, приобретенное до 1998 года.
Мытарства по переводу помещения в нежилой фонд
Всю процедуру перевода жилого помещения в нежилой фонд можно разделить на 3 этапа:
1. Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда решает вопрос возможности использования данного жилого помещения как нежилого (под офис, магазин, аптеку
- заявление с указанием причин перевода;
- технический паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация;
- выписка из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает;
- справка ДЕЗ о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой квартирой;
- заключение Госсанэпидемнадзора;
- заключение Госпожарнадзора;
- техническое заключение организации, обеспечивающей содержание дома;
- техническое заключение;
- учредительные документы;
- документы на собственность.
2. Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом определяет стоимость перевода квартиры в нежилой фонд. На эту комиссию предоставляются следующие документы:
- Копия выписки из протокола заседания Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда;
- Справка БТИ с расчетом разницы стоимостей квартиры при ее использовании в жилом и нежилом фонде;
- Учредительные документы — для юридических лиц и документы, удостоверяющие личность, — для физических лиц;
- Документы, подтверждающие право собственности на помещение.
3. Регистрационная палата. Заключительным этапом перевода помещения в нежилой фонд является регистрация права — уже на нежилое помещение. Для этого необходимы следующие документы:
- Заявление;
- Квитанция об оплате государственной пошлины;
- Доверенность;
- Документы по описанию объекта права (документы БТИ);
- Документы по описанию субъекта права (учредительные документы, свидетельство об ИНН, коды Госкомстата
и т. д. ); - Правоустанавливающие документы (распоряжение Комитета муниципального жилья, протокол МВК о переводе помещения, распоряжение префекта о разрешении изменения функционального назначения помещения, свидетельство о праве собственности).
Поведение в нежилом помещении, соседствующим с жилыми: что такое «хорошо» и что такое «плохо»
Для задействования квартиры, принадлежащей индивидуальному предпринимателю, под офисное, торговое помещение или на другие цели (за исключением размещения в ней производства, которое по уровню шумового и иных воздействий нарушает нормы эксплуатации жилых помещений) необходимо перевести ее в нежилой фонд. Однако на такую квартиру будут распространяться все ограничения на производство работ (в том числе погрузо-разгрузочных), а также на шум, вибрацию и иные воздействия, установленные для эксплуатации жилых помещений.
По законодательству РФ жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания в них граждан независимо от его срока. Для реализации этого законоположения были приняты Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы — СанПиН
Допустимые уровни шума действительны при измерении определяемого уровня звука по Государственному стандарту СССР
Трудности перевода
По законодательству РФ нежилые помещения должны иметь отдельный вход, изолированный от жилой части здания (лестничные клетки в данном случае относятся к жилой части здания). Так, перевод в нежилой фонд в г. Москве регламентирован Распоряжением Мэра г. Москвы
Обычно специалисты проводят предварительный анализ потенциала будущей коммерческой недвижимости в два этапа. Сначала — осмотр недвижимости и анализ ее расположения. Риелторы оценивают технические тонкости помещения, а также близость к метро, проходимость улицы
Сообщить об опечатке
Текст, который будет отправлен нашим редакторам: