Когда залоговое кредитование в помощь?

Обычно, когда клиент не может найти подходящую для себя «прямую» программу кредитования покупки недвижимости (загородной, коммерческой, жилой), обращает свое внимание на залоговое кредитование. Не может найти по разным причинам, о них поговорим далее.

В последнее время изменилось отношение к таким кредитам. Раньше, когда в качестве альтернативы предлагался кредит под залог квартиры, клиент уходил думать. Всегда казалось, что это сложно, стоит ли того, чтобы оформлять ипотеку и оплачивать долг. Проще расстаться с мечтой, чем решиться на этот шаг. Но если посчитать, получается не все так страшно.

Такие кредиты выдаются на длительный срок по ставке стандартных ипотечных программ. За счет этого можно подобрать приемлемую сумму ежемесячного платежа. К примеру, клиент планирует купить квартиру и сдавать в аренду, для покупки надо 3 млн рублей. Платеж по такому кредиту составит около 32 000 рублей. При этом можно погашать ежемесячные платежи в счет арендных.

В каких случаях клиент присматривается к залоговому кредитованию?

Самая распространенная ситуация — в семье подросли дети и хотят жить отдельно. Родительскую квартиру продавать жалко, но нужно найти выход из положения. Тогда под залог родительской квартиры можно получить кредит — до 70% от оценочной стоимости — и на эти деньги купить вторую квартиру, причем оформить ее сразу на имя детей, использовать маткапитал.

Заемщиками по такому кредиту могут выступать дети, но рекомендуется взять в созаемщики родителей (контроль со стороны взрослых не помешает даже подросшим детям).

Если по такой программе купить квартиру в новостройке, то можно получить налоговый вычет, т.к. деньги расходуются целевым образом (в договоре купли-продажи рекомендуем указать, что квартира покупается за счет заемных средств, т. е. два договора «связываем» между собой).

Такие идеи чаще реализуют люди от 35 лет, делая так называемую подушку безопасности и думая о своей пенсии в будущем. Если купить такую квартиру с использованием кредитных средств и потом заняться переводом в нежилое, то с большой долей вероятности кредитор не даст согласие до момента погашения кредита. Если же оформить под залог имеющейся квартиры, то такие действия возможны.

Это правда, кредитор должен быть уверен в ликвидности залога, отсюда и появляются требования к загородке: отдаленности от города, к фундаменту, материалу стен. Но где же найти такой дом? Таких на рынке мало. Проще получить кредит под залог городской квартиры и купить абсолютно любую недвижимость — будь то дом в поселке или деревянную дачу.

Особенно актуально стало в постпандемийный период — кто-то использует возможности и пытается утвердиться в своей нише, усилить позиции на рынке, выкупить помещение под офис. Но без денег не получится сдвинуться далеко. Тут возможны варианты — или кредит по программе МСБ, или кредит под залог имеющейся квартиры.

Если бизнес ведет семья (мама, папа, сын), то сын может выступить в качестве заемщика, папа — созаемщиков. В этом случае будет полный контроль ситуации со стороны всех участников бизнеса.

Многие семьи имеют несколько кредитов (потребительские, автокредиты). В связи с текущем ситуацией тяжело обслуживать
несколько долгов, но «тянуть» их надо. Объявить банкротом можно, но после этого вряд ли кто из банков выдаст кредит, можно сказать, что на кредитной истории поставлена точка. Что делать?

Их также можно объединить в один и получить кредит под залог квартиры на длительный срок. В этом случае платеж в месяц уменьшается в 2−3 раза.

Главная рекомендация для всех заемщиков — все необходимо просчитать. Это сделать просто — можно воспользоваться ипотечным калькулятором на сайте или позвонить в колл-центр. Многие операторы предлагают такие программы кредитования. Для того, чтобы выбрать нужный для себя банк, необходимо ответить на два важных вопроса — как можете подтвердить доход и под залог какой недвижимости планируете получить кредит. Банк проводит процедуру оценки как
заемщика, так и объект залога.

Национальная Фабрика Ипотеки, ПКО

Опрошенные TatCenter эксперты рынка недвижимости и финансового сектора комментируют ситуацию как переходный этап — от эпохи доступной ипотеки к периоду, когда главными драйверами становятся себестоимость и дефицит предложения.

Рост цен как следствие издержек

Эксперты сходятся во мнении, что текущее удорожание носит структурный характер. Директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин подчеркнул, что рост цен на десять процентов — это объективная инфляция, спровоцированная удорожанием стройматериалов. С начала 2026 года большинство позиций стройматериалов прибавили в цене 10−30%. Это связано с повышением НДС, высокими зарплатами и ростом затрат на логистику.

Кроме того, наблюдается удорожание услуг строительства и ремонта примерно на пять-десять процентов. Основатель Kronung Group Филипп Шраге заметил, что за последние три года финансовая нагрузка стала одной из самых крупных статей затрат, поэтому в ближайшие полгода он не ожидает обвала цен. Он спрогнозировал, что рынок перейдет к более спокойному росту в пределах пяти-восьми процентов в год, примерно на уровне инфляции или немного выше.

Парадокс текущей ситуации заключается в том, что при росте цен больше всего проигрывают не только покупатели, но и застройщики. Основатель агентства недвижимости София Любимова отметила, что рост ощущают в первую очередь покупатели массового сегмента, для которых даже небольшое увеличение стоимости существенно влияет на размер первоначального взноса.

При этом говорить о перегреве рынка сегодня не стоит: высокие ипотечные ставки сдерживают спрос, поэтому рынок развивается спокойнее.

Филипп Шраге отмечает следующее:

Продавцы вторичного жилья также оказываются в непростой позиции, так как частные продавцы не могут предложить рассрочки или субсидированные ставки, которыми конкурируют новостройки. Член Ассоциации Гильдии риелторов России, сертифицированный профессиональный брокер Юннеса Смердова добавила, что при сжатии спроса из-за дорогой ипотеки квартиры могут дольше находиться на рынке, а массового кризиса ждать не стоит — наиболее востребованные локации по-прежнему находят покупателей.

Стагнация вместо коррекции

Вопреки рыночным законам, сжатие спроса пока не приводит к обвальному снижению цен. Эксперты прогнозируют стагнацию с элементами точечных скидок. София Любимова считает, что основная конкуренция перейдет в плоскость скидок, акций, рассрочек и индивидуальных условий. Василий Кутьин упомянул, что сжатие спроса должно привести к снижению цен, но с лагом в два-четыре месяца, так как девелоперы будут стараться удерживать цены, чтобы компенсировать издержки.

Филипп Шраге также полагает, что говорить о массовом снижении стоимости квадратного метра оснований нет: отдельные скидки будут, но массовой коррекции не случится, поскольку девелоперы осторожнее запускают новые очереди и не стремятся увеличивать предложение любой ценой.

Рынок готового жилья в крупнейших городах России в 2026 году демонстрирует переходный этап. Рост на десять процентов обусловлен не спекулятивным спросом, а фундаментальным удорожанием строительства и логистики. В условиях высокой ключевой ставки и сокращения льготных программ платежеспособный спрос смещается, однако предпосылок для массового обвала цен нет из-за сбалансированного подхода девелоперов к выводу новых проектов.

Эксперты сходятся во мнении, что рынок ждет период стагнации и плавного роста в пределах инфляции, а основная борьба развернется за клиента через индивидуальные условия и качество жилья, а не через ценовые войны. Таким образом, текущая ситуация — это не кризис, а переформатирование рынка под новые экономические реалии.

Ян Аллин