С 2015 года в Налоговый Кодекс РФ вносится ряд изменений относительно налогообложения недвижимого имущества.

Изменения коснутся как юридических, так и физических лиц. А преобразования уплаты налогов плательщики будет ощущать на протяжении нескольких лет — от ежегодного планомерного увеличения ставок по некоторым видам сборов до судебных процессов, инициированных несогласными с кадастровой оценкой собственниками.

Налог на имущество организаций

В НК РФ внесены изменения в отношении налогообложения коммерческой недвижимости (ст. 378.2, 380 НК РФ в редакции от 02.11.2013 N307-ФЗ).

Если раньше налог на имущество организаций взимался с остаточной стоимости объекта (стоимость по данным бухгалтерского учета), то с 2014 года регионам разрешили менять порядок налогообложения в отношении объектов коммерческой и торговой недвижимости — деловых, офисных, торговых центров — любых помещений и зданий, не менее 20% площадей которых используется под торговлю, бытовое обслуживание населения, общественное питание, офисы.

Налог для них будет взиматься исходя из кадастровой стоимости.

В Татарстане соответствующий закон 81-ЗРТ, вносящий изменения в закон «О налоге на имущество организаций», принят Госсоветом РТ 30 октября 2014 года.

Отметим, что Татарстан воспользовался пока не всеми возможностями, которые дал федеральный законодатель, и ввел изменения в порядок налогообложения только торговых центров и комплексов, площадь которых составляет более 3000 кв. м, и которые расположены на территории населенного пункта с численностью населения более 145 тысяч человек. То есть, фактически для четырех городов республики — Казани, Набережных Челнов, Альметьевска и Нижнекамска.

По мелким помещениям, расположенным в указанных объектах, налог будет рассчитываться исходя из того процента площади, который помещение занимает в торговом центре или комплексе.

Перечень таких объектов и их кадастровую стоимость можно узнать на интернет-сайте минземимущества РТ.

Ставки налога в РТ за пять лет вырастут с 1,2% до 2% и составят:

• 1,2% — 2015 год;
• 1,5% — 2016 год;
• 1,8% — 2017 год;
• 2% — 2018 и последующие годы.

Добавим, что предприниматели, сидящие на спецрежимах, потеряют льготы по уплате налога. То есть, если раньше компании, которые находились на УСН или на ЕНВД, были освобождены от уплаты налога на имущество организаций, то теперь владельцы подобных объектов недвижимости должны будут платить налог в общем порядке. В новой редакции п. 2 ст. 346.11 и п. 4 ст. 346.26 НК РФ появилось «исключение» для объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость.

Налог на недвижимость физических лиц

«Чисто символический» налог на имущество «физиков», который раньше рассчитывался исходя из стоимости БТИ, канет в Лету.

С 2015 года начнет действовать новая глава 32 НК РФ «Налог на недвижимость физических лиц», где также меняется порядок налогообложения любой недвижимости, которая находится в собственности физического лица.

Налог будет взиматься с кадастровой стоимости объекта, который аналогичным образом будет рассчитываться и утверждаться субъектом РФ. Это относится к квартирам, жилым домам, дачам, земельным участкам, гаражам… Налоговая ставка может колебаться в пределах 0,1−2% и устанавливается конкретным муниципальным образованием.

В Казани ставки на 2015 год были утверждены решением Казгордумы от 20 ноября 2014 года и составят:

• 0,1% от кадастровой стоимости на хозяйственные строения или сооружения площадью не более 50 кв. м, которые расположены на земельных участках для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;
• 0,2% — на квартиры и комнаты;
• 0,3% — на жилые дома, единые недвижимые комплексы, в составе которых есть жилое помещение, объекты незавершенного строительства жилого дома, а также на гаражи и машиноместа;
• 2% — на объекты, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн рублей;
• 0,5% — на иные объекты.

Как оспорить кадастровую оценку?

Если кадастровая оценка недвижимости не соответствует ее рыночной стоимости, законодателем предусмотрен механизм оспаривания результатов этой кадастровой оценки. Жалобу может подать собственник недвижимости, а также иные лица, чьи интересы затронуты.

Для юридических лиц существует обязательный досудебный порядок — сначала необходимо обратиться в комиссию, которая действует при Росреестре РТ. Комиссия рассмотрит жалобу и, если результаты собственника не удовлетворят, он может подать жалобу в суд. Подобного рода дела теперь рассматривает Верховный суд РТ.

Жалобу можно подать в течение всего периода действия результата соответствующей кадастровой оценки. Процедура оспаривания включает оценку рыночной стоимости объекта и экспертизу СРО. На основании этих документов подается жалоба с требованием изменить кадастровую стоимость соответствующего объекта.

НДФЛ с продажи недвижимости

Еще одно изменение ждет собственников — физических лиц: с 2016 года меняется порядок налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости. В настоящее время для безболезненной продажи недвижимого имущества надо владеть им три года и более — доходы, полученные от реализации этой недвижимости, налогом не облагаются.

С 2016 года трехлетний порог владения недвижимостью остается только для тех случаев, когда она была получена в наследство или в дар от близких родственников, а также в результате приватизации, либо по договору ренты.

Во всех остальных случаях срок безналогового владения недвижимостью в целях продажи повышается до пяти лет.

Более того, вводится так называемый «контроль цены» реализации. Сейчас контролю не подлежит сумма продажи недвижимости — собственник пользуется налоговым вычетом, либо уменьшает полученные доходы на расходы, понесенные в свое время на приобретение недвижимого имущества. Претензий к собственнику у налоговых органов практически не возникает.

А вот с 2016 года налоговый орган получит возможность контролировать цену, по которой продается принадлежащая собственнику недвижимость. Минимальный налог, уплачиваемый собственником при продаже, составит:

кадастровая стоимость недвижимости * коэффициент 0,7 * 13%

И даже если цена продажи по договору будет ниже величины кадастровой стоимости, налог будет начислен по указанной выше формуле.

По материалам

«Рождественского саммита» недвижимости

Иллюстрации: ЮНЭКС