Инвестиции в коммерческую недвижимость в России в прошлом году показали рост на 21% и составили более 487 млрд рублей. В первом квартале 2023 года тенденция только усилилась: объем вложений в этот сектор увеличился на 77% в сравнении с тем же периодом 2022 года. Эксперты предостерегают: к таким покупкам следует подходить скрупулезно, обращать внимание на юридическую чистоту сделок, чтобы не лишиться купленного актива.

Покупка коммерческой недвижимости: что может пойти не так?

Адвокат, член Адвокатской палаты РТ Эндже Пермякова констатирует, что в ряде случаев проверкой рисков перед подписанием договора купли-продажи не занимаются даже при контрактах на очень крупные суммы. В своей юридической практике она сталкивалась с такими примерами.

— В последнее время ко мне все чаще обращаются клиенты, которые несут миллионные убытки после сделок с недвижимостью, — отмечает эксперт. — Так, недавно ко мне обратился бизнесмен, чья сделка с недвижимостью была признана судом недействительной. Речь шла о здании стоимостью 25 млн рублей. При выяснении деталей оказалось, что он приобрел объект у женщины почтенного возраста. К сопровождению сделки юристы не привлекались и, на первый взгляд, все прошло хорошо: деньги переданы, акт приема-передачи подписан, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре. Прекрасно справились сами, но сэкономили на услугах юриста.

Позже о совершенной сделке узнал сын продавца и вышел в суд с иском о защите ее интересов. В ходе судебного заседания выяснилось, что женщина состояла на учете в психоневрологическом диспансере. В последующем это послужило основанием для признания сделки недействительной. Суд решил, что пожилая дама не понимала суть своих действий при подписании документов. Здание вернулось собственнику, но вот полученных денег у пенсионерки уже не оказалось.

Рузэль Насыбуллин, региональный директор-руководитель Ипотечного центра г. Казани «Национальная Фабрика Ипотеки» также отмечает, что основной проблемой для покупателя может стать признание сделки недействительной. Это может произойти в том случае, если договор о купле-продаже подписал тот, у которого не было на это прав. Сделку заключить вправе владелец-физическое лицо, директор компании или председатель правления учредителей. Если подписывает представитель, необходима нотариальная доверенность, с соответствующими полномочиями и здесь важно удостовериться не только в наличии таких полномочий у доверенного лица и действительности самой доверенности, но и в полномочиях доверителя.

Еще один кейс из практики Эндже Пермяковой: предприниматель приобрел по привлекательной цене земельный участок сельскохозяйственного назначения. Построил эко-отель и планировал зарегистрировать постройку и поставить ее на кадастровый учет. Но выяснилось, что на приобретенном земельном участке запрещено устанавливать какие-либо капитальные строения, а значит, и зарегистрировать их не получится. Никто не обратил внимания покупателя на то, что для земель сельскохозяйственного назначения предусмотрен особый порядок оборота. В частности, перед продажей такого участка необходимо заранее уведомлять соответствующий государственный орган: муниципальные субъекты имеют преимущественное право его покупки.

«Всегда спрашивайте у продавца — в связи с чем продается объект, — настаивает Рузэль Насыбуллин. Если продавец в предбанкротном состоянии и распродает свое имущество, с целью сберечь или спрятать деньги от кредиторов, то рано или поздно ко всем сделкам, которые привели к ущемлению прав кредиторов у арбитражного управляющего будут вопросы, и такие сделки в большей вероятности будут отменены в судебном порядке. Поэтому всегда проверяйте продавца на наличие открытых исполнительных производств и непогашенных долгов, открытия процедуры банкротства. Для этого используйте Федресурс, сайт ФССП. Также обязательно проверьте продавца в картотеке арбитражного суда и других судов на факт наличия судебных споров».

«Всегда спрашивайте у продавца – в связи с чем продается объект», – настаивает Рузэль Насыбуллин.

Проверяем документы

По большому счету сама покупка некоммерческой недвижимости для физического лица не отличается от покупки квартиры или дома. Какие именно документы требовать при покупке коммерческой недвижимости, напрямую зависит от статуса владельца и покупателя, считает Рузэль Насыбуллин.

Для минимизации рисков стоит запросить от продавца такой пакет документов, особенно, если владелец недвижимости — юридическое лицо:

Нелишним будет провести независимую оценку, где оценщик укажет рыночную стоимость объекта недвижимости, а также факты перепланировок при наличии.

Адвокат Эндже Пермякова советует не упускать из виду еще один важный момент: позволяет ли генеральный план муниципального образования, правила землепользования и застройки, категория земельного участка и вид разрешенного использования пользоваться будущему владельцу объектом по планируемому назначению.

Если сторона сделки является физическим лицом, в том числе индивидуальным предпринимателем, необходимо выяснить, не состоит ли контрагент на учете в психоневрологическом диспансере. Подойдет справка, которую водители автомобилей берут при получении прав.

Оформляем договор

Тщательно проработайте условия договора, процедуру и форму его заключения. Он не должен быть формальным: наоборот, нужно тщательно продумать каждый пункт с учетом ваших интересов. В нем можно предусмотреть условия на случай отступлений от нормального течения обстоятельств, форс-мажора и других непредвиденных ситуаций.

Помимо прочих условий договора, важно предусмотреть раздел «заверения об обстоятельствах», где каждая из сторон гарантирует противоположной отсутствие не очевидных препятствий к заключению и исполнению сделки. Речь идет об обстоятельствах, о которых вторая сторона может даже и не подозревать. Такой шаг максимально обезопасит сделку и даст шанс взыскать с оппонента убытки в случае признания договора недействительным, если такое случится.

Такая же ситуация касается возбуждения процедуры банкротства, причем как в отношении продавца, так и покупателя. Для минимизации рисков, стороны могут письменно гарантировать, что у них нет признаков неплатежеспособности, в отношении них не возбуждена процедура банкротства, они не имеют долгов, неисполненных налоговых обязательств, не имеют намерения обратиться в суд с заявлением о признании их несостоятельным.

Заверения могут касаться также того, что стороны заключают соглашение добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, сделка не является для сторон кабальной.

О каких ситуациях еще надо помнить

Рузэль Насыбуллин отмечает, что велик риск столкнуться с мошенниками. К сожалению, этот факт невозможно полностью исключить. Подделка паспорта собственника или правоустанавливающих документов с дальнейшей реализацией не принадлежащих им объекты недвижимости — такое случается.

Необходимо тщательно проверять все документы, которые предъявляет продавец. Проверить действительность паспорта можно на сайте ФМС через сервис «Проверка по списку недействительных российских паспортов». Всегда запрашивайте выписку ЕГРН: сделать это можно в МФЦ или у нотариуса. Для этого продавец предварительно должен открыть личные данные по объекту недвижимости. Также необходимо отметить, что факт получение выписки ЕГРН будущим покупателем, является обязательным при последующим доказательстве его добросовестности.

Встречаются ситуации с занижением стоимости в договоре с целью оптимизации налогообложения продавца. Изначально настаивайте на указании полной стоимости недвижимости в договоре купли-продажи и проведении расчетов безналичным путем — это также подтвердит вашу добросовестность и факт получения денег, а также снизит риски в недополучении оплаты в, в случае оспаривания и расторжения сделки.

Оксана Бирюкова

Одной компании нужны деньги на развитие, другой инструмент для размещения средств до расчетов с поставщиками или уплаты налогов. При этом даже высокая доходность не решает главную задачу казначейства, если деньги нельзя вернуть в нужный момент без существенных потерь. На сессии «Биржевые решения и краткосрочные инструменты — что работает для корпораций» участники разобрали, какие возможности дают брокерская инфраструктура, денежный рынок и цифровые инструменты.

Фото: предоставлено ВТБ

Сначала определить, когда понадобятся деньги

Для бизнеса выбор финансового инструмента начинается с графика платежей. Этот подход описал Алексей Лукьянов, директор по работе с инвесторами «ВсеИнструменты.ру». После перехода к положительной денежной позиции компания стала искать способы повысить финансовые доходы, сохраняя средства для основной деятельности.

По его словам, при размещении средств компании важны предсказуемость результата и возможность вернуть деньги для основной деятельности.

Лукьянов отметил, что задача казначейства изменилась вместе с финансовым положением бизнеса. Помимо привлечения денег, оно стало искать способы эффективного размещения временно свободных средств. Однако такие вложения не подменяют инвестиции в развитие самой компании.

Денежный рынок для коротких размещений

Если средства нужны на короткий срок, одним из вариантов становится денежный рынок Московской биржи. Директор по развитию денежного рынка Московской биржи Дмитрий Даниленко объяснил, что этот сегмент позволяет и размещать свободную ликвидность, и привлекать деньги под ценные бумаги.

Фото: предоставлено ВТБ

Один из основных инструментов здесь — РЕПО. При размещении денег компания получает ценные бумаги с обязательством последующей обратной сделки. В сделках с центральным контрагентом другой стороной выступает Национальный клиринговый центр. Как пояснил Даниленко, такая инфраструктура и обеспечение ценными бумагами снижают риски исполнения обязательств.

Другой путь доступа к этому сегменту — фонды денежного рынка. В этом случае сделки с активами проводит управляющая компания. При выборе между прямыми операциями и покупкой паев бизнесу необходимо учитывать порядок расчетов, расходы и сроки доступа к средствам.

Даниленко предложил рассматривать денежный рынок не как обязательную замену депозиту, а как дополнительную возможность. Это позволяет сравнивать доступные условия размещения под конкретную финансовую задачу.

Казначейство не ограничивается одним инструментом

Практику комплексного управления финансами представил Роман Наумов, руководитель казначейства ГК ITMS. В его выступлении размещение денег было связано с более широким кругом задач — привлечением финансирования, страхованием, оценкой банков и управлением рисками.

Фото: предоставлено ВТБ

Он отметил, что находящиеся в портфеле бумаги также можно использовать в операциях РЕПО для привлечения финансирования. Таким образом, работа с облигациями для казначейства связана сразу с несколькими задачами. При этом рост их рыночной цены зависит от реализации сценария снижения ставки.

По словам Наумова, компания сочетает банковские инструменты, операции на Московской бирже и работу с ценными бумагами. Выбор зависит от текущих потребностей, а управление рисками требует внутренних правил, лимитов и корректного документального оформления.

Когда компании нужно привлечь деньги

Биржевые и цифровые решения интересны бизнесу не только как способ размещения средств. Елена Кабанова, руководитель казначейства ГК «Астра», представила опыт использования цифровых финансовых активов (ЦФА) для привлечения финансирования. Выбор инструмента она связала с сезонностью бизнеса.

Фото: предоставлено ВТБ

Для покрытия этого разрыва компания использовала выпуск ЦФА. Описывая подготовку размещения, она пояснила, какие параметры определяет эмитент.

По ее словам, процесс включает выбор оператора информационной системы, прохождение необходимых проверок, оформление доступа и публикацию решения о выпуске. Затем площадка организует сбор заявок инвесторов.

Кабанова подчеркнула, что такой инструмент не является универсальным решением. У площадок различаются процедуры и требования, а возможности вторичного обращения ограничены инфраструктурой выбранной системы. Поэтому условия выпуска, обслуживание обязательств и особенности учета нужно оценивать заранее.

О привлечении капитала через внебиржевые платформы рассказал генеральный директор ВТБ «Регистратор» Константин Петров. Он отметил, что для небольших компаний одним из источников инвестиций может стать аудитория, уже знакомая с их деятельностью.

Фото: предоставлено ВТБ

По его словам, инвестиционная платформа позволяет привлечь людей, уже знакомых с товарами или услугами бизнеса. Для самой компании это отдельный способ привлечения капитала, требующий подготовки и выбора подходящей структуры сделки. Выпуск акций и привлечение денег через облигации предполагают разные корпоративные процедуры.

Что проверить перед первой сделкой

В отдельном комментарии TatCenter руководитель дирекции по работе с юридическими лицами ВТБ Мои Инвестиции Алексей Тащиев объяснил, почему выбор инструмента зависит от потребностей компании и срока, на который она готова разместить средства.

Фото: предоставлено ВТБ

Для денег, которые понадобятся быстрее, он назвал другой вариант. «Есть биржевые инструменты, такие как РЕПО, где размещение возможно от одного дня до семи дней», — пояснил он.

На примере однодневного РЕПО Тащиев описал последовательность действий. Компания переводит средства на брокерский счет и заключает сделку, в рамках которой получает ценные бумаги. При исполнении обратной части сделки ей возвращаются деньги с доходом. Конкретные сроки расчетов и вывода средств необходимо учитывать при планировании текущих платежей.

Отдельно эксперт остановился на расходах и налоговом учете. По его словам, в расчет результата входят комиссия банка и комиссия биржи за совершение операции.

Таким образом, доступ к инструменту — только часть работы. До сделки финансовому подразделению необходимо сопоставить срок вложения с платежным календарем, оценить возможность досрочного выхода и рассчитать результат после расходов. Именно эти условия определяют, подходит ли решение конкретному бизнесу.

Карина Кострулева