В первом полугодии 2018 года банки в Татарстане выдали 25 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 41,2 млрд рублей. В России выдано 663,4 тыс. ИЖК на общую сумму 1,3 трлн рублей. Доля рефинансирования в общей выдаче ипотеки в РФ составила 14%. Аналогичная доля наблюдается и на республиканском рынке.

Как работает рефинансирование ипотеки?

Механизм рефинансирования ипотеки мало отличается от ипотечного кредитования. Клиент собирает практически такой же пакет документов как при первичном кредитовании, плюс информацию по текущему долгу. Банк погашает задолженность клиента перед сторонним банком и получает права требования по объекту залога.

В июне в Татарстане средняя ставка по ипотеке составила 9,51%. На рынке республики при рефинансировании ипотеки сегодня можно получить ставку от 8%. Наиболее выгодные предложения банки отдают зарплатным клиентам. Ставки для сторонних клиентов, как правило, выше на 0,5−1 п.п.

Когда рефинансирование становится выгодным?

Это ключевой вопрос для заемщика. Не секрет, что большинство ипотечников ждет еще большего снижения ставок на рынке, продолжая платить по кредиту с более высокой ставкой. Тенденция к снижению ставок держалась несколько месяцев, но тревожным сигналом стало августовское повышение ставок одним из федеральных банков. Это пока не тренд, но «звоночек» для заемщиков.

Вариант понять, выгодно ли рефинансирование, один — все тщательно просчитать. Потратьте время. Поднимите график платежей по действующему кредиту, посмотрите сколько составляет переплата, сравните с переплатой по новому кредиту, вычислите разницу между этими суммами. Отнимите расходы на осуществление рефинансирования — сюда входят оценка, услуги нотариуса, дополнительные платежи и комиссии. Получившаяся сумма — ваша выгода.

Я считаю, что рефинансирование целесообразно даже если ставка на 0,5% ниже. В моей практике был клиент, который рефинансировал кредит с учетом, что за 20 лет он сможет сэкономить 40 тыс. рублей. Но это, скорее, исключение, чем правило. Ждать или нет снижения ставок — решение заемщика. Но каждый день, что вы платите повышенную ставку, вы теряете деньги.

Александр Тершуков уверен, что рефинансирование выгодно и банкам - они приобретают качественных клиентов, и заемщикам, которые могут сэкономить деньги, время и повысить кредитоспособность.

Давайте, рассмотрим пример:

Клиент приобрел «двушку» стоимостью 3,5 млн рублей в конце 2014 года, в период кризиса. Срок кредита взял максимальный, чтобы не сильно обременительным был ежемесячный платеж. При первоначальном взносе в 15% сумма кредита составила 2 975 000 рублей. Для того периода, когда многие банки приостановили кредитование, ставка в 14% казалась чем-то нормальным. За 25 лет переплата по кредиту составит более 7,5 млн рублей, а ежемесячный платеж около 36 тыс.

Рефинансирование этого кредита, скажем, под 8% годовых:

Безусловно, это — идеальная картинка. В среднем ставка составляет 12−13%, а срок кредита может быть меньше. Тем не менее, экономия ощутимая даже в таких случаях.

В чем подвох рефинансирования?

Принимая решение о рефинансировании ипотеки, надо помнить и о «подводных камнях». К примеру, о повышенной процентной ставке при оформлении залога недвижимости в пользу нового кредитора; надбавках, например, за то, что клиент не является для банка зарплатным; росте переплаты — за счет уменьшения процентной ставки, но увеличения срока кредитования.

Как и в случае заключения первоначального кредитного договора на финансирование приобретения жилой недвижимости, из текста кредитного договора, заключенного в целях рефинансирования, должно следовать, что кредит выдан на определенные цели. Иначе можно потерять право на имущественный налоговый вычет на расходы по кредиту.

Рекомендую также смотреть внимательнее на условия страхования в разных банках, они могут значительно отличаться. Не исключено, что экономия по основной ставке будет «съедена» за счет более жестких требований при страховании.

Почему банки отказывают в рефинансировании?

Причины отказа банков рефинансировать кредит могут быть такими же, что и при ипотечном кредитовании: наличие у заемщика просрочек по кредитам, «темные пятна» в биографии, ухудшение финансового положения, недавняя смена места работы.

Выводы

Сегодня рефинансировать ипотеку можно в любом банке, который предоставляет такую услугу. Если текущий кредитор не дает согласие на последующий залог, банк может предоставить дополнительное обеспечение на небольшой срок, пока к нему не перейдут права требования по основному залогу.

Рефинансирование привлекательно для банков, прежде всего тем, что риски банка при кредитовании благонадежных клиентов, которые уже исправно платят ипотеку, значительно ниже, чем при кредитовании клиентов, которые ранее не сталкивались с ипотекой.

Для заемщика при правильном расчете рефинансирование — значительная экономия денег, сокращение срока кредитования и повышение кредитоспособности.

Начальник управления розничных продаж АО «Татсоцбанк»
Александр Тершуков
Специально для TatCenter

Как написать колонку для TatCenter

Основателю предприятия обычно хватает сил, чтобы запустить производство, найти заказчиков и собрать команду. А вот на вопрос «что будет с делом, когда меня не станет или когда я захочу отойти?» многие не успевают ответить вовремя. В семье, где все работают вместе, разговор о наследстве — это одновременно разговор о власти, деньгах и справедливости. Поэтому его нередко откладывают до тех пор, пока обстоятельства не заставят начать.

Ольга Айдуганова, директор «Инженерно-производственного центра» в Бугульме, руководитель Комитета по развитию семейного предпринимательства ТПП РТ, в авторской колонке для TatCenter рассказывает о проблемах передачи семейного бизнеса следующему поколению и объясняет, почему считает необходимыми изменения в федеральном законодательстве.

«В семье, где все работают вместе, разговор о наследстве — это одновременно разговор о власти, деньгах и справедливости», — Ольга Айдуганова, директор «Инженерно-производственного центра» в Бугульме, руководитель Комитета по развитию семейного предпринимательства ТПП РТ.

Фото из личного архива Ольги Айдугановой

Как устроен семейный бизнес в России?

По оценкам Торгово-промышленной палаты РФ, семейные предприятия составляют 74% всех малых и средних предприятий России. Это значит, что речь идет о значительной части реальной экономики.

У такого бизнеса есть особенности, которые закон не учитывает. Роли в нем переплетены: один и тот же человек может быть отцом, главным инженером и владельцем контрольной доли. Доверие работает вместо регламентов, и пока все хорошо, это сильное преимущество. Решения принимаются быстро, люди отвечают за результат лично.

Но те же свойства становятся слабостью, когда меняется поколение. Регламентов нет, и спорные ситуации решать нечем. Доли распределяются по семейной логике, а не по управленческой. Наследник получает долю по закону, хотя к управлению может быть не готов ни по опыту, ни по желанию. Остальные участники, которые двадцать лет тянули дело, оказываются в одной компании с человеком, которого не выбирали.

Сегодня передача бизнеса внутри семьи регулируется общими нормами Гражданского кодекса и корпоративного права. Они написаны для любой коммерческой организации и не учитывают специфику семейных предприятий. Исходят они из того, что участников связывает только деловой интерес. В семейной компании это не так.

Татарстан сделал первый шаг, но его недостаточно

Республика Татарстан отнеслась к проблеме с особым вниманием. Поправка в закон РТ от 23 июля 2025 года № 52-ЗРТ закрепила понятие семейного предпринимательства. Это важно по двум причинам. Семейный бизнес получил официальный статус, а значит, меры поддержки можно адресовать именно ему. И государство показало, что видит эту категорию предпринимателей и считает ее значимой. Подобные нормы уже приняты в десятках регионов России, включая Московскую, Нижегородскую и Рязанскую области, а также Башкортостан.

Законы республики регулируют то, что относится к компетенции региона: субсидии, гранты, арендные и налоговые льготы. Но у региона есть граница. Гражданское и корпоративное право устанавливаются на федеральном уровне. Республика не вправе самостоятельно изменять гражданско-правовые и корпоративные механизмы, отнесенные к федеральному ведению.

В Государственную Думу внесен законопроект о поправках в закон № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства», который вводит понятие семейного предприятия. Он поддержан всеми фракциями и находится в работе. Я считаю это верным шагом. Но понятие в законе о поддержке МСП даёт основание для мер поддержки и не создает инструментов передачи бизнеса.

Международный опыт защиты семейных предприятий

Я проанализировала международный опыт регулирования передачи и управления семейным бизнесом: Германии, Франции, Великобритании, США, Сингапура, Нидерландов и Мальты. Эти юрисдикции используют широкий спектр инструментов, которые можно перенести в российское право.

Особый режим для семейных предприятий

Представьте типичную ситуацию: основатель компании умер, его долю унаследовал сын, который живет в другом городе и делом не интересуется. Другая часть принадлежит дочери, которая фактически руководит предприятием. В такой ситуации наследникам и компании приходится выбирать: либо выкупать долю сына, нередко за счет оборотных средств, либо оставлять его участником бизнеса. Оба варианта ослабляют предприятие, на котором работают люди.

Чтобы избежать подобных сценариев, мы считаем необходимым закрепить в Гражданском кодексе и Федеральном законе от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» диспозитивный режим для семейных предприятий. Его смысл в том, что закон не навязывает семье готовую модель, а дает возможность по своему выбору использовать дополнительные инструменты защиты бизнеса.

Тем, кто этого захочет, закон должен позволить закрепить в уставе:

Такой подход опирается на зарубежную практику. В Германии используется винкуляционная оговорка (Vinkulierungsklausel): продажа или передача доли в семейной компании возможна только с согласия остальных участников либо самой компании. Из этого правила нередко делают исключение для наследников и других членов семьи, чтобы бизнес не перешел к посторонним.

Практическое значение такого механизма подтверждает решение Земельного суда Хагена 2022 года. В корпоративном договоре семейного общества предусматривалось, что любая передача доли требует согласия всех участников; исключение допускалось только для наследников участников и подконтрольных им компаний. Когда один из участников попытался провести сделку с инвестором через промежуточную структуру, суд признал это недопустимым обходом винкуляционной оговорки: конструкция позволяла передать реальный контроль над семейной компанией внешнему инвестору.

В США аналогичную задачу решает «buy-sell agreement», соглашение о выкупе доли. Оно заранее определяет события, при которых доля подлежит продаже: смерть владельца, развод, инвалидность, увольнение, банкротство или намерение продать ее третьему лицу. В соглашении также фиксируются цена или формула оценки, срок оплаты и лицо, которое выкупает долю: сама компания, остальные участники либо и те и другие. Нередко выкуп финансируется за счет страхования жизни владельцев.

Смысл обоих подходов одинаков: правила выхода из бизнеса и передачи долей лучше определить заранее, пока в семье нет конфликта и предприятие сохраняет управляемость.

Заранее согласованная оценка и деньги для выкупа

Когда доля выкупается, спор почти всегда идет о цене. Закон оперирует «рыночной стоимостью», но это абстрактная категория, и разные оценщики могут назвать очень разные суммы. Если участники заранее, в спокойное время, согласуют формулу оценки доли, спорить в момент конфликта или утраты будет не о чем. Поэтому целесообразно дополнить Гражданский кодекс и закон об ООО нормами, которые разрешают использовать такую формулу в уставе и корпоративном договоре. Это снизит число споров при наследовании или выходе участника. Подход основан на практике Германии.

Однако это решение закрывает лишь часть проблемы. Остается вопрос: где взять деньги на выкуп? Предприятие, вложившее средства в оборудование и сырье, редко способно единовременно выплатить крупную сумму наследникам. Здесь полезен опыт Великобритании, где применяются взаимные опционы и страхование жизни. Обновленный механизм должен разрешить использовать страховые выплаты по договорам страхования ключевого участника для финансирования выкупа его доли. Тогда предприятию не придется изымать деньги из производства в самый тяжелый момент.

В Великобритании для этого используется «cross-option agreement». Это соглашение между акционерами компании, который определяет, как будут передаваться доли в бизнесе в случае смерти одного из них или его тяжелой болезни Каждый акционер предоставляет остальным опцион на покупку своей доли в случае смерти или утраты трудоспособности, а его наследники получают встречный опцион на продажу доли. До наступления события ни одна сторона не обязана совершить сделку, но после реализации опциона договор становится обязательным.

Параллельно оформляется страхование жизни ключевого участника. Страховая выплата направляется в доверительный фонд или оставшимся акционерам и используется именно для выкупа доли. В результате семья получает деньги, а компания и оставшиеся владельцы — контроль, не изымая средства из оборота.

В типовой британской модели компании с четырьмя равными владельцами и стоимостью £1 млн каждый акционер владеет долей на £250 тыс. Если один из них умирает, три оставшихся участника выкупают его долю, используя страховое покрытие. «Cross-option agreement» определяет процедуру продажи, а страхование — источник денег. Аналогичная конструкция применяется и в компаниях с двумя владельцами: страховой полис покрывает заранее согласованную стоимость доли, а опционное соглашение обеспечивает ее передачу пережившему партнеру.

Во второй части колонки — о том, как разделить права на управление семейной компанией, сохранить предприятие с помощью наследственных фондов и снизить издержки при передаче бизнеса следующему поколению.