Анализ рынка Татарстана за 2024 год
Коммерческая недвижимость в Татарстане в 2024 году демонстрировала заметную активность на фоне растущего интереса со стороны инвесторов, включая пользователей из Москвы. По данным «Авито Недвижимости», столица остается главным источником просмотров объявлений в регионе.
Общее количество объявлений об аренде выросло на 31%, что говорит о высокой деловой динамике. Особенно активно увеличилось предложение по аренде: офисные помещения — на 60%, складские площадки — на 94%, торговые объекты — на 7%.
На рынке продажи также был зафиксирован рост: офисы — +22%, склады — +101%, торговые площади — +2%.
Спрос показал более сдержанную динамику. В сегменте аренды наблюдается умеренный рост интереса к офисам (+3%), при этом снижение спроса зафиксировано по складским помещениям (-6%) и торговым площадкам (-10%). В сегменте купли-продажи ситуация выглядит позитивнее: офисы — +13%, торговые помещения — +35%, склады — +20%.
Эти данные свидетельствуют о том, что интерес к коммерческой недвижимости в Татарстане растет. Однако вместе с этим на рынок выходит все больше объектов, и среди них могут встречаться проблемные. Поэтому так важно внимательно проверять документы и обеспечивать юридическую чистоту перед заключением сделки.
Практические правила оформления сделок: что важно знать
Перед сделкой:
Устно обсудите все условия: цену, задаток или залог, сроки освобождения объекта, форму акта приема-передачи, состояние объекта.
Пропишите в акте приема-передачи показания приборов учета (вода, электроэнергия).
Проверьте выделенную электрическую мощность — особенно важно для производств, клиник, ресторанов.
Проверки перед покупкой:
Изучите продавца: есть ли у него долги, судебные дела, ограничения или аресты.
Проверьте историю объекта: перепродажи, переходы прав собственности, возможные обременения.
Обратите внимание на частые перепродажи — это может быть сигналом о сложностях с объектом.
При оформлении договора:
Четко пропишите порядок расчетов: до или после регистрации, через аккредитив, банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.
Согласуйте форму акта приема-передачи.
Если используется предварительный договор, заранее согласуйте текст основного договора.
Частые ошибки в документах:
Неуказанные сроки передачи объекта;
Орфографические ошибки и неверные паспортные данные;
Неточности в сведениях о правах собственности;
Случаи, когда в договоре путают покупателя и продавца;
Использование шаблонов без адаптации под конкретную сделку.
Ключевые риски
Недобросовестность продавца
Риск связан с возможной подделкой документов или сокрытием информации о реальном состоянии объекта. Иногда продавцы просто «забывают» упомянуть о залогах, судебных спорах или ограничениях.
Пример:
Инвестор приобрел помещение в центре города, но через два месяца выяснилось, что оно находится под арестом в рамках иска третьего лица. Сделка была признана недействительной.
Как проверить:
Запросите полный пакет документов у продавца: свидетельство о праве собственности, документы на землю и прочие правоустанавливающие бумаги.
Проверьте юридический статус продавца через ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
Изучите судебные реестры и базы арестов.
Банкротство продавца
Если продавец — юридическое лицо, находящееся на грани банкротства, сделка может быть признана нелегитимной как совершенная в ущерб кредиторам.
Пример:
Инвестор приобрел производственное здание у компании, которая испытывала финансовые трудности. Через три месяца контрагенты подали иск о признании ее несостоятельной. Сделка была аннулирована — инвестор остался без актива и без денег.
Как проверить:
Изучите кредитную историю продавца.
Проверьте открытые судебные дела или процедуры банкротства.
Уточните, не наложены ли аресты на имущество.
Обременения и залоговые обязательства
Коммерческая недвижимость может находиться в залоге, долгосрочной аренде или быть ограничена сервитутом (например, право прохода или доступа к коммуникациям).
Пример:
Бизнес приобрел офис в центре города с намерением сдавать его в аренду. Только после сделки стало известно, что объект обременен договором долгосрочной аренды с правом выкупа по фиксированной цене. Арендатор воспользовался своим правом через суд — и объект вернулся к нему.
Как проверить:
Запросите выписку из ЕГРН на объект недвижимости.
Двойная продажа объекта
Один из распространенных сценариев — когда продавец одновременно заключает договоры с несколькими покупателями, используя преимущества оперативной подачи документов на регистрацию.
Пример:
Компания внесла задаток за складское помещение. Но уже через три дня выяснилось, что объект зарегистрирован на другое юридическое лицо — продавец подал документы чуть раньше. Результат — утраченный аванс и упущенная локация.
Как проверить:
За день-два до сделки заказывайте свежую выписку из ЕГРН. Она покажет, кто является текущим собственником и нет ли уже оформленных заявок на переход права.
Самовольное строительство и несоответствие назначения
Даже если здание официально введено в эксплуатацию, оно может иметь признаки самостроя — особенно мансарды, террасы или перепланировки без разрешения.
Пример:
Компания приобрела помещение под ресторан, но через два месяца получила предписание снести террасу — она была возведена без разрешения. Также выяснилось, что по документам объект значился как «нежилое помещение», а не как «объект общественного питания», что помешало получить лицензию.
Как проверить:
Изучите правоустанавливающие документы и историю объекта.
Убедитесь, что фактическое использование соответствует его юридическому назначению.
Проверьте наличие необходимых разрешений и лицензий, особенно если объект использовался для специфической деятельности.
Зона комплексного развития территорий (КРТ)
Если объект попал в КРТ, он может быть изъят у собственника с компенсацией, которая зачастую значительно ниже рыночной стоимости.
Пример:
Инвестор купил торговый павильон у метро, но через год получил уведомление о планируемом сносе участка, который включили в проект комплексного развития под строительство жилого комплекса. Компенсация составила всего 60% от рыночной оценки.
Как проверить:
Изучите планы города по застройке и развитию территории.
Уточните, не планируется ли строительство или снос объекта в ближайшие годы — это напрямую повлияет на его капитализацию.
Технические риски и коммуникации
Недвижимость может быть не подключена к инженерным сетям или иметь технические ограничения, которые станут явными только после покупки.
Пример:
Инвестор приобрел помещение под медицинский центр, но после сделки выяснилось, что здание не рассчитано на нужное водоснабжение. Получить техусловия для установки дополнительных «мокрых» точек оказалось невозможно без масштабной реконструкции.
Как проверить:
Запросите все технические документы у текущего владельца.
Убедитесь в возможности проведения индивидуальных инженерных коммуникаций, таких как санузлы и мокрые точки.
Объект культурного наследия
Если вы рассматриваете здание, включенное в список объектов культурного наследия, будьте готовы к тому, что любые изменения требуют согласования на региональном или федеральном уровне. Работы могут затянуться и потребовать дополнительных расходов.
Пример:
Девелопер купил здание в центре Казани под бутик-отель. После сделки выяснилось, что фасад и лестничные пролеты находятся под охраной как объект культурного наследия. Проект реконструкции не был согласован, сроки сдвинулись на два года, а бюджет увеличился на 40%.
Как проверить:
Ознакомьтесь с открытыми данными департамента по охране культурного наследия.
Уточните, какие ограничения могут касаться внешнего вида, внутренних конструкций и использования объекта.
Коммерческое помещение с арендатором
Наличие арендатора — не всегда преимущество. Особенно если в договоре содержатся обременяющие условия, такие как автоматическое продление аренды или фиксированная ставка на длительный срок.
Пример:
Покупатель приобрел бизнес-центр с арендаторами, не изучив детально договоры. Один из них предусматривал автоматическое продление аренды на 5 лет с фиксированной ставкой. Это серьезно снизило рентабельность и гибкость управления.
Как проверить:
Изучите действующие договоры аренды на предмет их легитимности и условий.
Уточните сроки аренды, размер ставки и наличие у арендаторов права на продление, расторжение или выкуп помещения.
Что делать, если ошибка найдена после подачи на регистрацию?
Любую сделку можно приостановить на 90 дней по заявлению одной из сторон — это дает время на исправление ошибок. Если документы не будут предоставлены в срок, сделка будет зарегистрирована автоматически.
Если были выявлены существенные юридические нарушения, сделку можно оспорить в суде:
при занижении стоимости в договоре;
при банкротстве одной из сторон;
при наличии существенных юридических ошибок.
В любом случае, работайте с опытными юристами, чтобы минимизировать риски и не допустить критичных промахов.
Наиль Калимуллин
основатель инвестиционно-управляющей компании «Вквадрате»
специально для TatCenter
Сообщить об опечатке
Текст, который будет отправлен нашим редакторам: