В первом полугодии 2018 года банки в Татарстане выдали 25 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 41,2 млрд рублей. В России выдано 663,4 тыс. ИЖК на общую сумму 1,3 трлн рублей. Доля рефинансирования в общей выдаче ипотеки в РФ составила 14%. Аналогичная доля наблюдается и на республиканском рынке.
Как работает рефинансирование ипотеки?
Механизм рефинансирования ипотеки мало отличается от ипотечного кредитования. Клиент собирает практически такой же пакет документов как при первичном кредитовании, плюс информацию по текущему долгу. Банк погашает задолженность клиента перед сторонним банком и получает права требования по объекту залога.
В июне в Татарстане средняя ставка по ипотеке составила 9,51%. На рынке республики при рефинансировании ипотеки сегодня можно получить ставку от 8%. Наиболее выгодные предложения банки отдают зарплатным клиентам. Ставки для сторонних клиентов, как правило, выше на 0,5−1 п.п.
Когда рефинансирование становится выгодным?
Это ключевой вопрос для заемщика. Не секрет, что большинство ипотечников ждет еще большего снижения ставок на рынке, продолжая платить по кредиту с более высокой ставкой. Тенденция к снижению ставок держалась несколько месяцев, но тревожным сигналом стало августовское повышение ставок одним из федеральных банков. Это пока не тренд, но «звоночек» для заемщиков.
Вариант понять, выгодно ли рефинансирование, один — все тщательно просчитать. Потратьте время. Поднимите график платежей по действующему кредиту, посмотрите сколько составляет переплата, сравните с переплатой по новому кредиту, вычислите разницу между этими суммами. Отнимите расходы на осуществление рефинансирования — сюда входят оценка, услуги нотариуса, дополнительные платежи и комиссии. Получившаяся сумма — ваша выгода.
Я считаю, что рефинансирование целесообразно даже если ставка на 0,5% ниже. В моей практике был клиент, который рефинансировал кредит с учетом, что за 20 лет он сможет сэкономить 40 тыс. рублей. Но это, скорее, исключение, чем правило. Ждать или нет снижения ставок — решение заемщика. Но каждый день, что вы платите повышенную ставку, вы теряете деньги.
Давайте, рассмотрим пример:
Клиент приобрел «двушку» стоимостью 3,5 млн рублей в конце 2014 года, в период кризиса. Срок кредита взял максимальный, чтобы не сильно обременительным был ежемесячный платеж. При первоначальном взносе в 15% сумма кредита составила 2 975 000 рублей. Для того периода, когда многие банки приостановили кредитование, ставка в 14% казалась чем-то нормальным. За 25 лет переплата по кредиту составит более 7,5 млн рублей, а ежемесячный платеж около 36 тыс.
Рефинансирование этого кредита, скажем, под 8% годовых:
Снизит ежемесячный платеж на 13 тыс. рублей;
Сократит конечную переплату почти на 4 млн рублей.
Безусловно, это — идеальная картинка. В среднем ставка составляет 12−13%, а срок кредита может быть меньше. Тем не менее, экономия ощутимая даже в таких случаях.
В чем подвох рефинансирования?
Принимая решение о рефинансировании ипотеки, надо помнить и о «подводных камнях». К примеру, о повышенной процентной ставке при оформлении залога недвижимости в пользу нового кредитора; надбавках, например, за то, что клиент не является для банка зарплатным; росте переплаты — за счет уменьшения процентной ставки, но увеличения срока кредитования.
Как и в случае заключения первоначального кредитного договора на финансирование приобретения жилой недвижимости, из текста кредитного договора, заключенного в целях рефинансирования, должно следовать, что кредит выдан на определенные цели. Иначе можно потерять право на имущественный налоговый вычет на расходы по кредиту.
Рекомендую также смотреть внимательнее на условия страхования в разных банках, они могут значительно отличаться. Не исключено, что экономия по основной ставке будет «съедена» за счет более жестких требований при страховании.
Почему банки отказывают в рефинансировании?
Причины отказа банков рефинансировать кредит могут быть такими же, что и при ипотечном кредитовании: наличие у заемщика просрочек по кредитам, «темные пятна» в биографии, ухудшение финансового положения, недавняя смена места работы.
Выводы
Сегодня рефинансировать ипотеку можно в любом банке, который предоставляет такую услугу. Если текущий кредитор не дает согласие на последующий залог, банк может предоставить дополнительное обеспечение на небольшой срок, пока к нему не перейдут права требования по основному залогу.
Рефинансирование привлекательно для банков, прежде всего тем, что риски банка при кредитовании благонадежных клиентов, которые уже исправно платят ипотеку, значительно ниже, чем при кредитовании клиентов, которые ранее не сталкивались с ипотекой.
Для заемщика при правильном расчете рефинансирование — значительная экономия денег, сокращение срока кредитования и повышение кредитоспособности.
Начальник управления розничных продаж АО «Татсоцбанк»
Александр Тершуков
Специально для TatCenter
Как написать колонку для TatCenter
