Разобраться Рубрики
15 Ноября 2018, 08:00

Как заставить недвижимость работать Объясняет эксперт

Глава НФИ в Казани Рузэль Насыбуллин рассказывает, как выгодно получить кредит под залог недвижимости.

Сегодня мы отмечаем рост популярности программ кредитования под залог имеющейся у населения недвижимости. В России один из самых высоких в мире показателей жилья в собственности населения (более 80%). Этот тот потенциал рынка работы с объектами недвижимости как для самого населения (потребители и предприниматели), так и непосредственно для риэлторов, кредитных брокеров и банков в целях развития качественного обеспеченного кредитования населения и бизнеса, а для потребителей — возможность получения более долгих, дешевых и крупных сумм денег в отличие от «классических» ранее привычных дорогих кредитов «необеспеченный потреб» или целевой на МСБ.

Недвижимость можно использовать как актив, приносящий доход. Даже если срочно понадобились деньги и есть недвижимость: нет необходимости продавать ее по срочной (низкой) цене — можно получить деньги под ее залог и это выгодно.

Итак, заставив работать недвижимость можно получить деньги на покупку земельного участка и строительство дачи, развитие бизнеса и покупки франшизы, закупки оборудования, товара или пополнения оборотных средств для бизнеса, покупку любой новостройки (в том числе без первоначального взноса), купить любое коммерческое помещение, сделать ремонт и благоустройство, строительство дачи, дома, покупку земли, купить домик в СНТ, оплатить дорогое обучение, лечение и любые иные цели.

Однако при этом необходимо понимать, какой объект недвижимости кредиторы готовы рассматривать в качестве залога и дать максимальную сумму кредита. Давайте детально остановимся на каждом пункте.

1. Квартира, апартаменты, таун=хаус, дом/коттедж

Объекты должны быть относительно ликвидными. Однако по рынку считается что жилой дом/коттедж является менее ликвидным объектом, поэтому программ его кредитования очень мало и они редки. А вот под залог квартиры или апартаментов можно получить до 70% от ее стоимости.

2. Кто является собственником имущества

Как правило, все собственники должны быть созаемщиками либо поручителями по кредитному договору. Если собственниками являются несовершеннолетние, оформить залог не получится.

3. Объект залога не должен находится в аварийном состоянии, не должен иметь деревянные перекрытия и/или материал стен — дерево (брус)

Эти требования указывают на состояние залога, и, если залог имеет одну из вышеуказанных характеристик — кредитор откажет в его принятии.

4. Объект залога должен:

— быть подключен к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю его жилую площадь, либо иметь автономную систему инженерного жизнеобеспечения
— иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей и окон, а для квартир на последних этажах многоквартирного дома — крыши.

Эти требования относятся к техническим параметрам и в случае их отсутствия — кредитор скорее откажет в принятии залога.

5. Квартира, передаваемая в залог, не может содержать недопустимые перепланировки и/или переустройства

К недопустимым относятся перепланировка и/или переустройство помещения, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и/или установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств.

6. Сколько собственников у объекта залога и какая форма собственности

Дело в том, что с августа 2018 года, договоры залога, где форма собственности долевая, подлежат нотариальному удостоверению. То есть, в случае, когда объектом владеют два и более лиц, договор залога необходимо будет удостоверить подписью нотариуса. Это с одной стороны несколько усложняет процесс, но с другой — такую сделку нотариус пока может, а вскоре обязательно (с 2019 года) будет подавать на регистрацию в электронном виде, что значительно ускорит процедуру регистрации залога в Росреестре и снизит риски.

Даже в тех случаях, когда сделка не подлежит нотариальному удостоверению, договор залога можно подать на регистрацию в электронном виде. Например, часто из практики договор залога поданный в бумажном виде регистрируется в Росреестре 7 рабочих дней и более, а вот в электронном виде от 1 до 3 рабочих дней.

Директор Регионального центра НФИ,
Рузэль Насыбуллин

Специально для TatCenter

Материалы по теме

Партнёры TatCenter:
1 из 1
Новости Разобраться
15 Апреля 2024, 09:00

Талия Минуллина: «Мы задаем стандарт работы с инвесторами»

В конце 2021 года был утвержден Региональный инвестиционный стандарт. Глава Агентства инвестиционного развития РТ объясняет, зачем нужно было принимать специальный документ для работы с инвесторами.

Принятый стандарт является на сегодня одним из основных инструментов по улучшению инвестиционной привлекательности регионов, в том числе нашей республики. К слову, он был разработан на основе опыта регионов, где взяли высокую планку работы с инвесторами, в их числе был Татарстан. То есть, можно говорить, что опыт республики тиражируется сейчас на всю Россию.

Стандарт включает 5 основных элементов единых принципов и условий запуска новых инвестпроектов:

Инвестиционная декларация,

Инвестиционный комитет,

Агентство развития,

Инвестиционная карта,

Свод инвестиционных правил.

Реализация стандарта и его элементов обеспечивает прозрачность взаимодействия инвесторов с госструктурами, регламентирует механизмы защиты прав предпринимателей на всех этапах получения ключевых услуг и мер поддержки.

Основная задача Регинвестстандарта — обеспечить бизнесу гарантии стабильности, одинаковые условия для работы в регионе на протяжении реализации всего цикла инвестиционного проекта — от выбора места до запуска.

— Талия Ильгизовна, когда был образован Инвестиционный совет и кто его возглавляет?

— В нашей республике Инвестиционный комитет называется Инвестиционный совет Татарстана. Он образован указом Президента Республики Татарстан от 5 июля 2012 года. Председателем Инвестсовета является раис РТ Рустам Минниханов.

Инвестиционный совет Республики Татарстан действует в целях защиты прав и законных интересов инвесторов, разрешения в досудебном порядке возможных разногласий и споров с органами исполнительной власти республики, органами местного самоуправления, уполномоченными организациями по вопросам реализации инвестиционных проектов на территории Татарстана, не урегулированных Агентством инвестиционного развития РТ.

— Какие решения принимает Инвестсовет на своих заседаниях?

— На заседаниях Инвестсовета рассматриваются масштабные социально-значимые проекты, которым требуются земельные участки в аренду без проведения торгов и инвестиционные проекты в высокой стадии готовности к реализации, по которым необходимо принятие решений по спорным вопросам на уровне руководства республики, а также вопросы улучшения инвестиционного климата. Для вынесения на Инвестсовет проекта или вопроса, касающегося защиты интересов инвестора, он должен направить его в Агентство инвестиционного развития РТ.

В 2023 году было проведено 18 заседаний Инвестиционного совета, было рассмотрено 62 проекта на общую сумму 350 млрд рублей. По итогам заседаний за 2023 год было выдано 23 распоряжения о предоставлении в аренду земельных участков без проведения торгов.

— А какие функции у агентства развития в этом контексте?

— Агентством развития в нашей республике назначено Агентство инвестиционного развития РТ. Оно является республиканским органом исполнительной власти, осуществляющим привлечение частных инвестиций в экономику республики с помощью реализации инвестиционных проектов, в том числе с использованием механизмов государственно-частного партнерства.

Сопровождение проектов осуществляется Агентством в соответствии с Регламентом взаимодействия субъектов инвестиционной деятельности по содействию в реализации инвестиционных проектов на территории Республики Татарстан по принципу «одного окна».

В целях реализации проекта инвестору предлагается направлять в Агентство заявление об оказании содействия по сопровождению инвестиционного проекта, а также резюме инвестиционного проекта.

— Где можно познакомиться с инвестиционной картой РТ?

— Инвестиционная карта республики размещена на Инвестиционном портале Татарстана. Она дает инвестору доступ к информации о регионе в части распределения ресурсов, необходимой инфраструктуры, площадок, наличия преференциальных режимов (территорий опережающего развития, особых экономических зон) для реализации инвестиционных проектов.

Обновленная инвестиционная карта была запущена Агентством в марте текущего года. Теперь она предлагает новые инструменты по подбору места для размещения проекта, а также личный кабинет, в котором удобно хранить историю подбора объектов.

— Свод инвестиционных правил предполагает определенные алгоритмы действий инвестора и включенных в процесс органов власти и ресурсоснабжающих организаций, чтобы сократить сроки реализации проекта. Какие ведомства и за что отвечают?

— Наиболее значимый по своему содержанию элемент стандарта — это свод инвестиционных правил. Это алгоритмы действий государственных органов, муниципалитетов, ресурсоснабжающих организаций и самих инвесторов по самым важным услугам, которые требуются при реализации инвестиционных проектов, в том числе: выдача разрешения на строительство, ввод объектов в эксплуатацию, подключение к сетям электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, получение в аренду земельных участков.

С целью минимизации административных барьеров для инвестора создан проект «Сквозной инвестиционный поток». Он подразумевает 9 алгоритмов действий инвестора, где в процесс включается тот или иной орган исполнительной власти из тех, кто больше всех работает с инвесторами.

Министерство промышленности и торговли РТ: «Подключение к электрическим сетям (до 150 кВт; свыше 150 кВт, идут как 2 направления);

Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ РТ: «Подключение к сетям газораспределения» и «Подключение к объектам водоснабжения и водоотведения»;

Министерство земельных и имущественных отношений РТ: «Подключение к сетям теплоснабжения», «Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», «Получение разрешения на строительство», «Получение земельного участка на торгах»;

Агентство инвестиционного развития РТ: «Получение земельного участка в аренду без торгов» .

— Какая ключевая цель проекта «Сквозной инвестиционный поток»?

— Республику Татарстан включили в число регионов-наблюдателей, закрепив за Нижегородской областью — это регион-пилот. Проект реализуется под непосредственным кураторством первого вице-премьера РФ Андрея Белоусова при методологической поддержке Госкорпорации «Росатом».

Ключевая цель проекта — сократить путь инвестора от возникновения идеи до осуществления капиталовложений.

Иными словами, с помощью внедрения принципов бережливого производства в регионе должны быть найдены резервы по сокращению времени и ресурсов, затрачиваемых для подготовки и реализации инвестиционного проекта, в том числе по прохождению всех ключевых для инвестора процедур.

С октября 2022 года в Татарстане сформированы рабочие группы, возглавляемые профильными министрами и руководителями ведомств, в состав которых в совокупности входят более 90 человек (включая представителей РОИВ, органов местного самоуправления, ресурсоснабжающих и иных организаций), проведена работа по картированию алгоритмов действий инвестора, состоялись 22 рабочие сессии.

Справка

В рамках работы дополнительно привлечены представители из:

- ресурсоснабжающих организаций: АО «Сетевая компания», ООО «Газпром трансгаз Казань», МУП «Водоканал» г. Казани, АО «Казэнерго», АО «Татэнерго»;
- исполнительных комитетов г. Казани и г. Набережные Челны, Альметьевского, Зеленодольского и Высокогорского муниципальных районов;
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Татарстан;
- Государственного комитета по тарифам;
- ГБУ «Безопасность дорожного движения» г. Казани;
- ГКУ «Центр цифровой трансформации Республики Татарстан»;
- ГБУ «Институт пространственного планирования Республики Татарстан».

— Каковы промежуточные результаты внедрения в республике системы Регинвестстандарта?

— Нужно сказать, безусловно, федеральное правительство сегодня делает огромные шаги навстречу инвестору, и система стандарта — часть этой работы.

В первую очередь выявлены закоренелые бюрократические проблемы, такие, например, как затягивание процессов, — а время для инвестора — это деньги! В ходе применения Регинвестстандарта нужно решить комплекс задач — от оптимизации пакета документов инвестора до анализа нормативных актов всех уровней на наличие административных барьеров.

Результаты работы, проделанной к настоящему времени, по 9 алгоритмам действий инвестора:

разработаны карты текущих процессов (состояний);

разработаны карты оптимальных процессов (с целевыми показателями) утвержденные руководителями рабочих групп;

сформированы перечни проблем на всех уровнях власти;

подготовлены предложения по внесению изменений в законодательство Российской Федерации;

разработаны планы мероприятий по достижению целевых показателей, мероприятия исполняются закрепленными ответственными региональными и муниципальными органами власти, профильными ведомствами, ресурсоснабжающими и сетевыми организациями.

Так, по закрепленному за Агентством алгоритму выделения земельных участков в аренду без проведения торгов срок процесса уже сокращен. Разработан и утвержден порядок согласования повестки и протокола Инвестиционного совета Республики Татарстан, разработаны и приняты изменения в порядок предоставления юридическим лицам в аренду без проведения торгов земельных участков, в т. ч. исключена задвоенность процедур.

Вся работа по проектам ведется в электронном виде: инвесторы могут подать заявку на инвестиционном портале, все инвестиционные проекты вносятся в информационную систему «Контроль инвестиций Татарстана», в которой на постоянной основе осуществляется мониторинг реализации проектов.

Считаю, что эти меры уже заработали. В январе-декабре 2023 года на развитие экономики, включая социальную сферу, в Республике Татарстан получено порядка 1,2 трлн рублей в основной капитал, что составляет более 120% к уровню 2022 года в сопоставимых ценах.

Объем инвестиций в основной капитал за исключением бюджетных средств всех уровней составил 953 275,6 млн рублей, или 122,7% к 2022 году. По объему инвестиций в основной капитал в январе-декабре 2023 года Татарстан среди регионов Приволжского федерального округа занимал 1 место, среди субъектов Российской Федерации — 6 место.

Справка

1. Основные принципы работы с инвесторами, а также инвестиционная команда региона обозначены в специальном документе - Инвестиционная декларация Республики Татарстан. Она утверждена указом президента РТ от 18.06.2012 года.
2. Положение АИР утверждено постановлением кабмина РТ от 06.06.2011 года № 460 «Вопросы Агентства инвестиционного развития Республики Татарстан».
3. Регламент взаимодействия субъектов инвестиционной деятельности по содействию в реализации инвестиционных проектов на территории Республики Татарстан утвержден постановлением кабмина РТ № 118 от 20.02.2019 года.

Материалы по теме

Партнёры TatCenter:
1 из 1
Lorem ipsum dolor sit amet.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: