Каждая кредитная история индивидуальна. Не уникальны ошибки, которые допускают заемщики перед подачей документов в банк на получение ипотеки. Рассмотрим самые распространенные и разберемся, как их избежать.
Будьте честны: с собой и с банком
Рекомендую быть открытым и честным: с самим собой, банком, кредитным консультантом или брокером, который может сопровождать вашу заявку. Банк выдает ипотечный кредит на длительный срок. Он должен быть уверен, что клиент сможет ежемесячно обслуживать долг. Принимая решение о выдаче денег на 15−20 лет, банк оценивает потенциального клиента по совокупности факторов, как с точки зрения дохода за последние несколько месяцев, так и опираясь на кредитную историю клиента и анализ имеющихся долгов. Если клиент знает, но скрывает задолженность, например, по линии ФССП или непогашенных займов, лучше сразу в этом признаться.
После подачи документов заявка попадает на рассмотрение первичного скоринга. Чаще всего оценка проводится автоматически, так что вероятность отрицательного решения по заявке выше. Чтобы этого избежать:
попытайтесь решить все вопросы еще до подачи заявки в банк: проверьте свою кредитную историю, заранее поправьте некорректную информацию в кредитном бюро;
раскройте имеющиеся активы - автомобиль, гараж, дача и проч. - это может способствовать одобрению заявки даже при невысоком кредитном балле;
если были технические и иные просрочки по кредитам, картам – сразу дополните заявку комментариями с обоснованием происхождения просроченных платежей;
проверяйте кредитную историю не в одном, а минимум в двух операторах (например, ОКБ и НБКИ);
пользовались кредитными каникулами - укажите это; обратите внимание на покупки в рассрочку;
смотрите на критерии банков, получив всю информацию о своей кредитной и иной долговой нагрузке, в том числе по ЖКУ, налогам, штрафам, мобильной связи и т.д.
Подавайте заявку в несколько банков
Учитывая нестандартную индивидуальную ситуацию, важно предварительно провести мониторинг рынка и выбрать несколько банков. Существует понятие «топ-3 для клиента». Каждый банк анализирует кредитную историю с учетом собственных критериев, порой отличных от многих других кредиторов. Если отказал один банк, не факт, что откажет другой.
Проанализируйте характер долговой нагрузки
Важно проанализировать не только свою кредитную историю, но и характер долговой нагрузки. Часто клиенты покупают недорогие туры, авиабилеты, шубу в подарок жене в рассрочку, даже не подозревая, что эта нагрузка отразится в их кредитной истории.
Выясняется этот момент, когда запрашивается история и в ней всплывают долги по линии микрофинансовых организаций. Если клиент часто берет микрокредиты, то для банка при рассмотрении заявки на ипотеку или крупный потребительский займ это чаще всего становится стоп-фактором. Логика здесь проста: если клиент не может дожить до зарплаты или грамотно рассчитать свои потребности, то, как он сможет обслуживать долг в течение длительного срока?
Проверьте долги по поручителям
Иногда клиент не помнит, что поручился за друга или родственника, а это поручительство отразилось в его кредитной истории как полноценный кредит.
Обращайте внимание на реструктуризацию долга
Некоторые банки могут отказать заемщикам, прибегавшим к реструктуризации долга. Особенно кредиторы, которые делают оценку по скорингу. Важно обратить внимание на различные акции, когда банк предлагает «не платить по кредиту» очередной платеж в преддверии праздников (и перенести его на следующий месяц). Клиент может подписать дополнительное соглашение о реструктуризации, воспользовавшись одобренными каникулами. Но эта информация обязательно попадет в бюро кредитных историй и, как следствие, в историю заемщика.
Не копите долги
Наличие задолженности перед службой судебных приставов, по налогам и «коммуналке» — тоже отрицательные факторы. Некоторые банки, проводя оценку, согласовывают клиента с долгом до 30−50 тысяч рублей, если природа долга не критичная. Условием может быть погашение задолженности до совершения кредитной сделки.
Есть банки, которые принимают такие долги, учитывая иные положительные факторы: большой первоначальный взнос, наличие созаемщика и пр. Но часть кредиторов вообще не рассматривает клиентов с долгами как заемщиков. Так что лучше закрыть текущие долги до момента подачи заявки на ипотеку. Особенно, если клиент претендует на низкую ставку и крупную сумму.
Проверьте актуальность документов в заявке
Крайне важно предоставить в банк актуальные документы. Бывает, что клиент не хочет дожидаться перевыпуска документов и готов направить в банк сканы имеющихся на руках — полугодовой давности. А по ним, возможно, был отказ, клиент сменил место работы и уже получает хорошую зарплату или зарегистрировался в качестве самозанятого и оплачивает налоги. Важно не торопиться, а собрать актуальные документы и предоставить на рассмотрение в банк.
Чтобы узнать, готов ли банк рассмотреть индивидуальную кредитную историю, позвоните в банк и узнайте базовые требования к потенциальному заемщику. Можно договориться о встрече с менеджером банка и проговорить именно свой случай. Информацию можно получить и на сайтах операторов рынка ипотечного кредитования — здесь обычно указывается, с какими клиентами банки работают, какие формы дохода рассматривают и пр.
Рузэль Насыбуллин
Региональный директор-руководитель
Ипотечного центра г. Казани «Национальная Фабрика Ипотеки. Ипотека 24»
