После почти двух лет спада, вызванного рекордно высокими процентными ставками, ипотечный рынок России в июле 2025 года впервые за долгое время показал признаки оживления. Объемы выдачи выросли, ставки начали снижаться, а настроения экспертов сменились с пессимистических на осторожно-оптимистические. Однако этот хрупкий рост держится на тонкой нити государственной поддержки, которая, по мнению некоторых аналитиков, может оборваться уже в августе.

Ипотека в России: рост выдач в июле 2025 года

Ключевым сигналом является рост объемов ипотечного кредитования. Согласно данным Банка России, в июне 2025 года объем выданных рублевых ипотечных жилищных кредитов составил 308,9 млрд рублей — это максимальный показатель с октября 2024 года, свидетельствующий о постепенной стабилизации спроса.

Этот тренд подтверждается и оценками банков. По предварительным данным, в июле российские банки выдали ипотеки на 340 млрд рублей — это на 11% больше, чем в июне.

«Июльские показатели свидетельствуют о постепенном восстановлении спроса на ипотеку. Объем выдач превысил данные июня этого года и всего на 3% уступил результатам июля 2024 года», — комментирует Алексей Охорзин, старший вице-президент ВТБ.

Этот рост — первый за долгое время, и он формирует осторожный оптимизм.

фото: Дария Макеева/TatCenter.ru

Доля льготной ипотеки в России достигла 85%

Несмотря на оживление, рынок по-прежнему держится исключительно на государственных программах. Данные Банка России показывают, что около 85% всех ипотечных сделок в июне пришлись на льготные программы.

«Государственные программы по-прежнему играют ключевую роль. Без них, возможно, рынок был бы в стагнации», — подчеркивает Рузэль Насыбуллин, руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки».

Он напоминает, что за год объем ипотечных выдач в целом упал более чем вдвое, особенно заметно сократились выдачи по рыночной ипотеке (минус 63%).

Семейная ипотека в России: угроза сокращения в августе 2025

Однако это хрупкое равновесие может быть нарушено уже в ближайшие недели. По оценке Павла Самиева, генерального директора АЦ «БизнесДром», ключевая программа поддержки — семейная ипотека — может резко сократиться уже в августе.

«85% выдач приходится на льготную ипотеку — семейную, самую популярную сейчас программу. Однако в августе заканчивается срок действия специальных субсидий для банков по ней, а без них она становится нерентабельной. Вывод — с августа выдачи семейной ипотеки, видимо, провалятся».

Это предупреждение ставит под сомнение устойчивость текущего оживления, которое, как показывают данные, во многом держится именно на господдержке. Программа «Семейная ипотека» стала главным инструментом сохранения спроса, но ее экономическая модель для банков зависит от государственных дотаций. Их исчезновение может обернуться резким обвалом выдач, что вернет рынок к состоянию стагнации.

фото: Антон Черныш/TatCenter.ru

Рыночная ипотека в России: признаки восстановления

На фоне зависимости от госпрограмм особенно обнадеживающим сигналом является медленное оживление рыночной ипотеки. По данным ВТБ, в июне объем выдач по рыночным программам достиг 44 млрд рублей — максимум с декабря 2024 года.

«В июне был зафиксирован максимум ипотечных выдач с октября 2024 года: 309 млрд рублей. Более того, объемы рыночной ипотеки в июне выросли до 44 млрд рублей — максимум с декабря. Это говорит о том, что рынок не мертв», — отмечает Насыбуллин.

Этот рост подогревается ожиданиями дальнейшего снижения ставок. Снижение ключевой ставки ЦБ до 18% 25 июля уже начинает отражаться на предложениях банков. Как следует из отчета ЦБ, в июле банки продолжили пересматривать вниз ставки по розничному кредитованию, а в последнюю декаду месяца наблюдались признаки снижения ставок по рыночной ипотеке.

Заемщики все чаще берут дорогие кредиты с надеждой на их будущее рефинансирование по более выгодным условиям. Такая стратегия, уже опробованная в 2015—2017 годах, указывает на то, что часть рынка начинает работать по рыночным законам, основанным на прогнозах, а не на господдержке.

Ипотечный рынок Татарстана: рост в условиях кризиса

Татарстан демонстрирует устойчивость, которая выделяет республику на общероссийском фоне. Несмотря на общее падение рынка, в июне 2025 года Татарстан вошел в пятерку лидеров России по количеству выданных ипотечных кредитов. Это свидетельствует о сохранении спроса, активной позиции местных банков и застройщиков, а также о более высоком уровне доходов населения.

Эта устойчивость — результат сочетания факторов. Во-первых, экономика республики остается одной из наиболее диверсифицированных и стабильных в стране. Во-вторых, строительный рынок Казани и других городов республики продолжает активно развиваться, предлагая покупателям современное жилье.

В-третьих, местные банки и застройщики активно используют гибкие схемы поддержки: trade-in, скидки, рассрочки. Эти меры частично компенсируют негативное влияние высоких ставок и позволяют удерживать интерес со стороны покупателей. Татарстан становится примером того, как регион может адаптироваться к новым условиям, даже если общероссийские тренды остаются неблагоприятными.

Средняя ставка по ипотеке в России — 7,5%, но рыночная — 25%

На первый взгляд, данные ЦБ о средневзвешенной ставке по ипотеке в 7,5% годовых (на июнь) могут ввести в заблуждение. На самом деле, это статистический артефакт, вызванный доминированием льготных программ.

Фактическая рыночная ставка для кредита, не поддерживаемого государством, остается крайне высокой — около 25% годовых. Этот разрыв между средним и рыночным значением — главный барьер для массового заемщика.

Высокие ставки делают ипотеку недоступной для подавляющего большинства семей, особенно с учетом инфляции и роста других обязательных расходов. Пока этот разрыв не сократится, восстановление рынка будет хрупким и зависимым от господдержки.

Рост скрытых проблемных кредитов на рынке ипотеки

На фоне роста выдач настораживает увеличение рисков. По оценке Самиева, на рынке растет доля «скрытых проблемных кредитов», или, как он их называет, «кредитов Шредингера».

Это кредиты, которые находятся на реструктуризации или каникулах, не попадая в официальную статистику просрочек, но неся в себе потенциальную угрозу.

«Это потенциальные скрытые проблемные кредиты — и с этим придется разбираться в будущем», — предупреждает он.

Хотя предыдущие волны реструктуризаций (2014−15, 2020−21, 2022) завершились успешно, накопление таких активов требует бдительности со стороны банков и регулятора.

фото: Антон Черныш/TatCenter.ru

Ипотечный рынок России: что ждёт в осени 2025 года

Настроения на рынке изменились. Если ранее речь шла о выживании, то теперь эксперты говорят о восстановлении.

«Есть надежда на более активное восстановление. Снижение ключевой ставки Центробанком до 18% в конце июля может стать тем самым „ускорителем“, который подтолкнет покупательскую активность. Осень может стать поворотной точкой», — считает Насыбуллин.

Он прогнозирует, что уже осенью выдача рыночной ипотеки может приблизиться к 100 млрд рублей в месяц.

Однако осенью рынок столкнется с двумя противоположными силами: с одной стороны — ожидаемое дальнейшее снижение ставок, с другой — возможное исчезновение льготной ипотеки.

Сможет ли рыночный сегмент взять на себя роль локомотива, пока неясно. Ипотечный рынок России и Татарстана стоит на перепутье: впереди либо устойчивое восстановление, либо новая волна стагнации.

Антон Чехов

В авторской колонке для TatCenter.ru Тимур Аитов, кандидат физико-математических наук, председатель комиссии по безопасности финансовых рынков Совета ТПП России, анализирует реальное положение дел с импортозамещением в IT-отрасли и предлагает конкретный план из четырех шагов для исправления ситуации.

Тимур Аитов, кандидат физико-математических наук, председатель комиссии по безопасности финансовых рынков Совета ТПП РФ (фото: asros.ru)

Недавно представитель одного из крупных российских банков озвучил тезис, который многие могли бы воспринять как безусловный успех: «В этом году тратим на импортозамещение меньше, а в будущем будем тратить еще меньше». Звучит как победа, но в отрасли далеко не все радуются такому развитию событий…

Красивый тезис, обманчивая реальность

Тезис красивый, но обманчивый. Установить софт — это полдела. Дальше его нужно сопровождать, обновлять, защищать от хакеров. Это постоянные расходы, которые никуда не денутся. Так что «тратить меньше» — иллюзия. Скорее всего, трудности только начинаются.

Эти трудности уже находят подтверждение в сухой статистике. По данным «Руссофт» (весна 2026 года), темпы роста продаж российского ПО упали с 24% до 5−10% в 2026 году.

Спрос падает, а цены растут. Звучит странно, но объясняется просто: крупные компании формально выполнили требования регулятора, отчитались и потеряли интерес. Многие продукты так и остались «сырыми» — нет привычных приложений, плохая совместимость. А лицензии в первом квартале 2026 года подорожали на 10−20%. Качество хромает, а выбора у заказчика нет — бери что дают. Получается формальная победа при реальном спаде.

Проблема «железа»: аппаратные модули шифрования

Проблемы касаются не только программного обеспечения: в банковской сфере существует еще одна острая проблема с «железом» — аппаратными модулями шифрования (HSM).

HSM — это специальный «железный сейф», в котором хранятся ключи шифрования; HSM выполняет ключевые криптооперации. Без него не проходит ни одна оплата картой, ни один перевод по СБП. До недавнего времени почти все такие модули были импортными — Thales, Utimaco. Заменить их на российские — задача куда сложнее, чем поменять программу. Это перестройка всей платежной инфраструктуры, переаттестация, переписывание софта.

Определенный успех уже есть: НСПК совместно с Банком России успешно завершила замену HSM-модулей в собственной критической инфраструктуре уже в феврале 2025 года. Однако в масштабах всей банковской системы проблема сохраняется: импортные HSM по-прежнему используются. Пока это так, наша платежная система остается уязвимой — сколько бы операционных систем мы ни меняли.

Распыление ресурсов вместо концентрации

Кстати, об операционных системах: сегодня в государственном реестре их числится больше 70, и это скорее распыление ресурсов, чем здоровая конкуренция.

Большинство этих ОС делают небольшие компании с ограниченными ресурсами, их жизнеспособность под вопросом. Вместо того чтобы поддерживать 2−3 сильных ядра, мы разбрасываем деньги и кадры. А разработчики прикладных систем вынуждены поддерживать десятки ОС, что неизбежно удорожает конечные продукты. Платит в итоге потребитель. Такое распыление сил напрямую бьет по выполнению государственных задач.

КИИ: жесткие сроки без готовности

С критической информационной инфраструктурой (КИИ) тоже все непросто. К 1 января 2025 года, по данным Минцифры, из 25 крупнейших госкомпаний, подпадающих под требования по КИИ, перешли на отечественное ПО только 11. Рынок оказался не готов — ни по продуктам, ни по кадрам. Регулятор перенес дедлайн на 2030 год. Жесткие сроки без реальной готовности — это не стимул, а пустая декларация. Только нервы потрепали.

фото: TatCenter.ru

Четыре шага к реальному импортозамещению

Что необходимо, чтобы поправить ситуацию? Нужна внятная промышленная политика: не слепая вера в рынок и не административные репрессии.

Нужны четыре шага.

Первое — это «умная» специализация. У нас в РФ 140 миллионов человек, создать полный аналог Microsoft нереально. Но можно выстрелить в двух-трех критических нишах: например, это системы управления для энергетики, промышленные базы данных. Минцифре следовало бы составить перечень из 10−15 таких классов и обеспечить целевую поддержку.

Второе — это создание консорциумов вендоров и заказчиков. Пусть государство организует консорциумы из 3−5 компаний на каждое направление, выдаст долгосрочный безвозвратный (!) грант с софинансированием 30−50% со стороны крупных заказчиков. Так уже сделали в Южной Корее. Заказчики получают право голоса в техническом задании, что сразу ориентирует вендоров на реальные потребности бизнеса.

Третье — не надо резких движений с запретами. До 2028 года разрешить для некритичных систем зарубежное ПО при условии аудита безопасности. А с 2030 года — уже полный переход для КИИ.

И четвертое — необходим жесткий ценовой контроль. Для ПО из реестра, которое покупают госкомпании и банки, цена не должна превышать стоимость зарубежного аналога плюс 15%. Или внятное обоснование цены вендором (если аналога нет): себестоимость плюс R&D, плюс разумная маржа. Нарушителей наказывать — например, на два квартала лишать права продавать регуляторным заказчикам. Это остановит нынешнюю «диктатуру» продавца.

Рынок продавца и перспективы

Высокая ставка ЦБ, бюджеты сжаты, а российское ПО еще и дорожает: эксперты прогнозируют рост цен на 15−35% в год. Сложился «рынок продавца» с несколькими одобренными вендорами. Цены диктуют они, а не заказчик. Плюс проблема с HSM, о которой мы говорили. Особенно тяжело для малых банков — импортозамещение становится для них не драйвером развития, а тормозом.

Остается надеяться, что наши платежи защитят быстрее, чем успеют отчитаться об очередной «победе, которую никто не заметит». И правильнее здесь определить внятную стратегию импортозамещения, обеспечив реальный контроль качества.