После почти двух лет спада, вызванного рекордно высокими процентными ставками, ипотечный рынок России в июле 2025 года впервые за долгое время показал признаки оживления. Объемы выдачи выросли, ставки начали снижаться, а настроения экспертов сменились с пессимистических на осторожно-оптимистические. Однако этот хрупкий рост держится на тонкой нити государственной поддержки, которая, по мнению некоторых аналитиков, может оборваться уже в августе.
Ипотека в России: рост выдач в июле 2025 года
Ключевым сигналом является рост объемов ипотечного кредитования. Согласно данным Банка России, в июне 2025 года объем выданных рублевых ипотечных жилищных кредитов составил 308,9 млрд рублей — это максимальный показатель с октября 2024 года, свидетельствующий о постепенной стабилизации спроса.
Этот тренд подтверждается и оценками банков. По предварительным данным, в июле российские банки выдали ипотеки на 340 млрд рублей — это на 11% больше, чем в июне.
«Июльские показатели свидетельствуют о постепенном восстановлении спроса на ипотеку. Объем выдач превысил данные июня этого года и всего на 3% уступил результатам июля 2024 года», — комментирует Алексей Охорзин, старший вице-президент ВТБ.
Этот рост — первый за долгое время, и он формирует осторожный оптимизм.
Доля льготной ипотеки в России достигла 85%
Несмотря на оживление, рынок по-прежнему держится исключительно на государственных программах. Данные Банка России показывают, что около 85% всех ипотечных сделок в июне пришлись на льготные программы.
«Государственные программы по-прежнему играют ключевую роль. Без них, возможно, рынок был бы в стагнации», — подчеркивает Рузэль Насыбуллин, руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки».
Он напоминает, что за год объем ипотечных выдач в целом упал более чем вдвое, особенно заметно сократились выдачи по рыночной ипотеке (минус 63%).
Семейная ипотека в России: угроза сокращения в августе 2025
Однако это хрупкое равновесие может быть нарушено уже в ближайшие недели. По оценке Павла Самиева, генерального директора АЦ «БизнесДром», ключевая программа поддержки — семейная ипотека — может резко сократиться уже в августе.
«85% выдач приходится на льготную ипотеку — семейную, самую популярную сейчас программу. Однако в августе заканчивается срок действия специальных субсидий для банков по ней, а без них она становится нерентабельной. Вывод — с августа выдачи семейной ипотеки, видимо, провалятся».
Это предупреждение ставит под сомнение устойчивость текущего оживления, которое, как показывают данные, во многом держится именно на господдержке. Программа «Семейная ипотека» стала главным инструментом сохранения спроса, но ее экономическая модель для банков зависит от государственных дотаций. Их исчезновение может обернуться резким обвалом выдач, что вернет рынок к состоянию стагнации.
Рыночная ипотека в России: признаки восстановления
На фоне зависимости от госпрограмм особенно обнадеживающим сигналом является медленное оживление рыночной ипотеки. По данным ВТБ, в июне объем выдач по рыночным программам достиг 44 млрд рублей — максимум с декабря 2024 года.
«В июне был зафиксирован максимум ипотечных выдач с октября 2024 года: 309 млрд рублей. Более того, объемы рыночной ипотеки в июне выросли до 44 млрд рублей — максимум с декабря. Это говорит о том, что рынок не мертв», — отмечает Насыбуллин.
Этот рост подогревается ожиданиями дальнейшего снижения ставок. Снижение ключевой ставки ЦБ до 18% 25 июля уже начинает отражаться на предложениях банков. Как следует из отчета ЦБ, в июле банки продолжили пересматривать вниз ставки по розничному кредитованию, а в последнюю декаду месяца наблюдались признаки снижения ставок по рыночной ипотеке.
Заемщики все чаще берут дорогие кредиты с надеждой на их будущее рефинансирование по более выгодным условиям. Такая стратегия, уже опробованная в 2015—2017 годах, указывает на то, что часть рынка начинает работать по рыночным законам, основанным на прогнозах, а не на господдержке.
Ипотечный рынок Татарстана: рост в условиях кризиса
Татарстан демонстрирует устойчивость, которая выделяет республику на общероссийском фоне. Несмотря на общее падение рынка, в июне 2025 года Татарстан вошел в пятерку лидеров России по количеству выданных ипотечных кредитов. Это свидетельствует о сохранении спроса, активной позиции местных банков и застройщиков, а также о более высоком уровне доходов населения.
Эта устойчивость — результат сочетания факторов. Во-первых, экономика республики остается одной из наиболее диверсифицированных и стабильных в стране. Во-вторых, строительный рынок Казани и других городов республики продолжает активно развиваться, предлагая покупателям современное жилье.
В-третьих, местные банки и застройщики активно используют гибкие схемы поддержки: trade-in, скидки, рассрочки. Эти меры частично компенсируют негативное влияние высоких ставок и позволяют удерживать интерес со стороны покупателей. Татарстан становится примером того, как регион может адаптироваться к новым условиям, даже если общероссийские тренды остаются неблагоприятными.
Средняя ставка по ипотеке в России — 7,5%, но рыночная — 25%
На первый взгляд, данные ЦБ о средневзвешенной ставке по ипотеке в 7,5% годовых (на июнь) могут ввести в заблуждение. На самом деле, это статистический артефакт, вызванный доминированием льготных программ.
Фактическая рыночная ставка для кредита, не поддерживаемого государством, остается крайне высокой — около 25% годовых. Этот разрыв между средним и рыночным значением — главный барьер для массового заемщика.
Высокие ставки делают ипотеку недоступной для подавляющего большинства семей, особенно с учетом инфляции и роста других обязательных расходов. Пока этот разрыв не сократится, восстановление рынка будет хрупким и зависимым от господдержки.
Рост скрытых проблемных кредитов на рынке ипотеки
На фоне роста выдач настораживает увеличение рисков. По оценке Самиева, на рынке растет доля «скрытых проблемных кредитов», или, как он их называет, «кредитов Шредингера».
Это кредиты, которые находятся на реструктуризации или каникулах, не попадая в официальную статистику просрочек, но неся в себе потенциальную угрозу.
«Это потенциальные скрытые проблемные кредиты — и с этим придется разбираться в будущем», — предупреждает он.
Хотя предыдущие волны реструктуризаций (2014−15, 2020−21, 2022) завершились успешно, накопление таких активов требует бдительности со стороны банков и регулятора.
Ипотечный рынок России: что ждёт в осени 2025 года
Настроения на рынке изменились. Если ранее речь шла о выживании, то теперь эксперты говорят о восстановлении.
«Есть надежда на более активное восстановление. Снижение ключевой ставки Центробанком до 18% в конце июля может стать тем самым „ускорителем“, который подтолкнет покупательскую активность. Осень может стать поворотной точкой», — считает Насыбуллин.
Он прогнозирует, что уже осенью выдача рыночной ипотеки может приблизиться к 100 млрд рублей в месяц.
Однако осенью рынок столкнется с двумя противоположными силами: с одной стороны — ожидаемое дальнейшее снижение ставок, с другой — возможное исчезновение льготной ипотеки.
Сможет ли рыночный сегмент взять на себя роль локомотива, пока неясно. Ипотечный рынок России и Татарстана стоит на перепутье: впереди либо устойчивое восстановление, либо новая волна стагнации.
Антон Чехов
Сообщить об опечатке
Текст, который будет отправлен нашим редакторам: