Стоит ли откладывать покупку жилья и продолжать платить за аренду чужой собственности или жить вместе с родителями, как изменится рынок и что ждет заемщика в этом году — TatCenter рассказали заместитель генерального директора ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» Игорь Жигунов и руководитель регионального ипотечного центра компании в Казани Рузэль Насыбуллин.
Доходы заемщиков не успевают за ставками
— Что происходит на рынке ипотечного кредитования в части спроса и условий по программам после серии повышений ключевой ставки ЦБ в 2023 году?
Игорь Жигунов: В целом, денежно-кредитная политика ЦБ РФ, направленная на охлаждения рынка, набрала полный ход и это уже отражается на рынке. По итогам декабря Росреестр зафиксировал снижение чуть более 2% сделок на первичном рынке и 15% на вторичном рынке (по Казани 20%). В декабре 2023 года в целом на рынке ипотеки не наблюдалось характерного для последнего месяца года значительного всплеска активности.
С точки зрения формата продукта, клиента и самого развития, рынок становится сложнее. Первое, что мы видим — рост ставок. В России это случается систематически, а затем проходит корректировка и снижение.
В настоящий момент у клиента есть возможность получить кредит в случае осознанной необходимости, к примеру, есть социальная поддержка. Во втором случае, есть возможность по высокой ставке приобрести продукт, которого раньше на рынке не было. Кроме того, есть группа потребителей, которые берут деньги взаймы из-за высокой степени безысходности — в таких семьях по 5−6 долгов и они продолжают занимать.
Получается, что платежи растут и растут, а доходы не становятся больше. На рынке появляются консолидации: люди под залог недвижимости берут кредит и погашают свои долги, которые они каждый месяц платили нескольким кредиторам. Таким образом заемщик снижает нагрузку на свой бюджет.
— Покупательская способность падает?
Игорь Жигунов: За два года активной работы с льготными программами стоимость жилья выросла. Понятно, что снижение ставки дает стимул покупать. За счет несоответствия спроса и предложения растет стоимость недвижимости. Доходы населения так быстро, к сожалению, не растут. Увеличились ставки, снизилась покупательская способность. При такой ставке получить деньги стало сложно. К тому же повысились требования к размеру первоначального взноса и теперь от составляет 30%.
Рузэль Насыбуллин: Несмотря на снижение объемов ипотеки в октябре-ноябре 2023 г., по итогам года объем выданных ипотечных кредитов все равно обновил исторический максимум. Так, по данным Росреестра по РТ число сделок по договорам долевого участия в регионе выросло в 1,5 раза до 27 тыс. Это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. На вторичном рынке жилья обстановка спокойнее — количество сделок купли-продажи по республике за минувший год выросло на 13% до 114 тысяч.
Объем ипотечных сделок на татарстанском рынке недвижимости по итогам 2023-го года составил свыше 111,6 тыс. В 2022-м году этот показатель составлял 70,6 тыс. Рост — почти 60%!
Доступность льготной ипотеки сократилась
— Какими вы видите перспективы льготной ипотеки?
Рузэль Насыбуллин: В 2024 году льготная ипотека будет ниже продаваться, потому что есть ограничения по первоначальному взносу и сумме кредита. К тому же крупнейшие государственные банки ввели дополнительные комиссии для застройщиков, которые они берут за использование льготных программ. Это отражается на стоимости квартиры: застройщики однозначно не будут платить комиссию банкам из собственных средств, а включат ее в стоимость недвижимости.
— Если говорить об ипотечном кредитовании в целом, в Татарстане, каким должен быть минимальный доход заемщика, чтобы комфортно обслуживать заем?
Рузэль Насыбуллин: Если взять, например, квартиру за 6 млн рублей, то платить нужно будет по 65 тыс. рублей ежемесячно. Таким образом, доход семьи должен быть около 110 тыс. рублей. Ипотека стала явно дороже и ее доступность для среднестатистического заемщика сократилась примерно на 45%.
В фокусе заемщиков — загородное жилье и залоговое кредитование
— И тем не менее, рынок не рухнул. В какую сторону сместился спрос?
Игорь Жигунов: Тренд этого года — загородная недвижимость. Потребителя интересует покупка земельных участков, малоэтажек. Как результат, на рынке растет интерес к программе залогового кредитования — оно становится хорошей альтернативой потребительскому кредиту, поскольку позволяет при наличии квартиры в собственности взять деньги под ее залог. Средства можно направить на покупку земли и строительство дома. Получается, квартира продолжает работать на владельца.
Рузэль Насыбуллин: Еще одна причина повышенного внимания — инвестиционные цели. Именно земельные участки остаются привлекательными для частных инвесторов. Земля, ИЖС, малоэтажки — драйверы рынка в этом и следующем году.
— В каких еще случаях заемщики прибегают к залоговому кредитованию?
Рузэль Насыбуллин: Для снижения долговой нагрузки. В январе этого года практически 95% заявок, поступивших в «Национальную Фабрику Ипотеки», — кредиты под залог недвижимости с консолидацией, с объединением кредитов. В условиях, когда ставки высокие, такое финансирование пользуется высоким спросом и у физлиц, и у предпринимателей. Бизнесу в текущих рыночных условиях сложнее брать стандартные банковские кредиты. А залоговое финансирование позволяет использовать средства в бизнесе и наращивать обороты.
— А что в отношении спроса на новостройки и вторичное жилье?
Рузэль Насыбуллин: На первичном рынке в Казани квадратный метр стоит больше 200 тыс. рублей, это соответствует уровню Московской области. Спрос смещается на вторичку.
Игорь Жигунов: Смещению спроса способствуют и банки. Во многих регионах, в том числе и в Татарстане, банки возвращают в свой продуктовый ряд кредитование вторички. И, если три последних года в тренде были новостройки, то сейчас можно в том же жилом комплексе, где есть новый объект без ремонта, купить уже готовую квартиру с ремонтом по более низкой цене.
Повышенное внимание к оценке заемщиков
— Как в 2024 году изменятся подходы к заемщикам?
Игорь Жигунов: Формат работы с заемщиками меняется. В особенности на тех территориях, где достаточно развитый рынок. Например, в Татарстане высокий рыночный спрос на жилье, есть стабильный приток населения в республику, активна и рыночная и бизнес-стратегии по внедрению новых проектов.
Меняются подходы банков к анализу, к платежеспособности клиента. Это связано, в том числе, и с формированием базы данных. Сейчас банки акцентируют внимание на кредитной истории потребителя. Банки учитывают нестандартную кредитную историю, так как она зачастую носит технический характер, и не означает, что аудитория потребителей не сможет качественно обслуживать кредит.
Еще один тренд этого года — смещение фокуса некоторых игроков в пользу граждан СНГ. Они активно формируют приток нового населения и стараются закрепиться в Российской Федерации.
Беседовала Карина Кострулева
