Стоит ли откладывать покупку жилья и продолжать платить за аренду чужой собственности или жить вместе с родителями, как изменится рынок и что ждет заемщика в этом году — TatCenter рассказали заместитель генерального директора ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» Игорь Жигунов и руководитель регионального ипотечного центра компании в Казани Рузэль Насыбуллин.

Доходы заемщиков не успевают за ставками

— Что происходит на рынке ипотечного кредитования в части спроса и условий по программам после серии повышений ключевой ставки ЦБ в 2023 году?

Игорь Жигунов: В целом, денежно-кредитная политика ЦБ РФ, направленная на охлаждения рынка, набрала полный ход и это уже отражается на рынке. По итогам декабря Росреестр зафиксировал снижение чуть более 2% сделок на первичном рынке и 15% на вторичном рынке (по Казани 20%). В декабре 2023 года в целом на рынке ипотеки не наблюдалось характерного для последнего месяца года значительного всплеска активности.

С точки зрения формата продукта, клиента и самого развития, рынок становится сложнее. Первое, что мы видим — рост ставок. В России это случается систематически, а затем проходит корректировка и снижение.

В настоящий момент у клиента есть возможность получить кредит в случае осознанной необходимости, к примеру, есть социальная поддержка. Во втором случае, есть возможность по высокой ставке приобрести продукт, которого раньше на рынке не было. Кроме того, есть группа потребителей, которые берут деньги взаймы из-за высокой степени безысходности — в таких семьях по 5−6 долгов и они продолжают занимать.

Получается, что платежи растут и растут, а доходы не становятся больше. На рынке появляются консолидации: люди под залог недвижимости берут кредит и погашают свои долги, которые они каждый месяц платили нескольким кредиторам. Таким образом заемщик снижает нагрузку на свой бюджет.

— Покупательская способность падает?

Игорь Жигунов: За два года активной работы с льготными программами стоимость жилья выросла. Понятно, что снижение ставки дает стимул покупать. За счет несоответствия спроса и предложения растет стоимость недвижимости. Доходы населения так быстро, к сожалению, не растут. Увеличились ставки, снизилась покупательская способность. При такой ставке получить деньги стало сложно. К тому же повысились требования к размеру первоначального взноса и теперь от составляет 30%.

Рузэль Насыбуллин: Несмотря на снижение объемов ипотеки в октябре-ноябре 2023 г., по итогам года объем выданных ипотечных кредитов все равно обновил исторический максимум. Так, по данным Росреестра по РТ число сделок по договорам долевого участия в регионе выросло в 1,5 раза до 27 тыс. Это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. На вторичном рынке жилья обстановка спокойнее — количество сделок купли-продажи по республике за минувший год выросло на 13% до 114 тысяч.

Объем ипотечных сделок на татарстанском рынке недвижимости по итогам 2023-го года составил свыше 111,6 тыс. В 2022-м году этот показатель составлял 70,6 тыс. Рост — почти 60%!

Доступность льготной ипотеки сократилась

— Какими вы видите перспективы льготной ипотеки?

Рузэль Насыбуллин: В 2024 году льготная ипотека будет ниже продаваться, потому что есть ограничения по первоначальному взносу и сумме кредита. К тому же крупнейшие государственные банки ввели дополнительные комиссии для застройщиков, которые они берут за использование льготных программ. Это отражается на стоимости квартиры: застройщики однозначно не будут платить комиссию банкам из собственных средств, а включат ее в стоимость недвижимости.

— Если говорить об ипотечном кредитовании в целом, в Татарстане, каким должен быть минимальный доход заемщика, чтобы комфортно обслуживать заем?

Рузэль Насыбуллин: Если взять, например, квартиру за 6 млн рублей, то платить нужно будет по 65 тыс. рублей ежемесячно. Таким образом, доход семьи должен быть около 110 тыс. рублей. Ипотека стала явно дороже и ее доступность для среднестатистического заемщика сократилась примерно на 45%.

В фокусе заемщиков — загородное жилье и залоговое кредитование

— И тем не менее, рынок не рухнул. В какую сторону сместился спрос?

Игорь Жигунов: Тренд этого года — загородная недвижимость. Потребителя интересует покупка земельных участков, малоэтажек. Как результат, на рынке растет интерес к программе залогового кредитования — оно становится хорошей альтернативой потребительскому кредиту, поскольку позволяет при наличии квартиры в собственности взять деньги под ее залог. Средства можно направить на покупку земли и строительство дома. Получается, квартира продолжает работать на владельца.

Рузэль Насыбуллин: Еще одна причина повышенного внимания — инвестиционные цели. Именно земельные участки остаются привлекательными для частных инвесторов. Земля, ИЖС, малоэтажки — драйверы рынка в этом и следующем году.

— В каких еще случаях заемщики прибегают к залоговому кредитованию?

Рузэль Насыбуллин: Для снижения долговой нагрузки. В январе этого года практически 95% заявок, поступивших в «Национальную Фабрику Ипотеки», — кредиты под залог недвижимости с консолидацией, с объединением кредитов. В условиях, когда ставки высокие, такое финансирование пользуется высоким спросом и у физлиц, и у предпринимателей. Бизнесу в текущих рыночных условиях сложнее брать стандартные банковские кредиты. А залоговое финансирование позволяет использовать средства в бизнесе и наращивать обороты.

— А что в отношении спроса на новостройки и вторичное жилье?

Рузэль Насыбуллин: На первичном рынке в Казани квадратный метр стоит больше 200 тыс. рублей, это соответствует уровню Московской области. Спрос смещается на вторичку.

Игорь Жигунов: Смещению спроса способствуют и банки. Во многих регионах, в том числе и в Татарстане, банки возвращают в свой продуктовый ряд кредитование вторички. И, если три последних года в тренде были новостройки, то сейчас можно в том же жилом комплексе, где есть новый объект без ремонта, купить уже готовую квартиру с ремонтом по более низкой цене.

Повышенное внимание к оценке заемщиков

— Как в 2024 году изменятся подходы к заемщикам?

Игорь Жигунов: Формат работы с заемщиками меняется. В особенности на тех территориях, где достаточно развитый рынок. Например, в Татарстане высокий рыночный спрос на жилье, есть стабильный приток населения в республику, активна и рыночная и бизнес-стратегии по внедрению новых проектов.

Меняются подходы банков к анализу, к платежеспособности клиента. Это связано, в том числе, и с формированием базы данных. Сейчас банки акцентируют внимание на кредитной истории потребителя. Банки учитывают нестандартную кредитную историю, так как она зачастую носит технический характер, и не означает, что аудитория потребителей не сможет качественно обслуживать кредит.

Еще один тренд этого года — смещение фокуса некоторых игроков в пользу граждан СНГ. Они активно формируют приток нового населения и стараются закрепиться в Российской Федерации.

Беседовала Карина Кострулева

В авторской колонке для TatCenter.ru Тимур Аитов, кандидат физико-математических наук, председатель комиссии по безопасности финансовых рынков Совета ТПП России, анализирует реальное положение дел с импортозамещением в IT-отрасли и предлагает конкретный план из четырех шагов для исправления ситуации.

Тимур Аитов, кандидат физико-математических наук, председатель комиссии по безопасности финансовых рынков Совета ТПП РФ (фото: asros.ru)

Недавно представитель одного из крупных российских банков озвучил тезис, который многие могли бы воспринять как безусловный успех: «В этом году тратим на импортозамещение меньше, а в будущем будем тратить еще меньше». Звучит как победа, но в отрасли далеко не все радуются такому развитию событий…

Красивый тезис, обманчивая реальность

Тезис красивый, но обманчивый. Установить софт — это полдела. Дальше его нужно сопровождать, обновлять, защищать от хакеров. Это постоянные расходы, которые никуда не денутся. Так что «тратить меньше» — иллюзия. Скорее всего, трудности только начинаются.

Эти трудности уже находят подтверждение в сухой статистике. По данным «Руссофт» (весна 2026 года), темпы роста продаж российского ПО упали с 24% до 5−10% в 2026 году.

Спрос падает, а цены растут. Звучит странно, но объясняется просто: крупные компании формально выполнили требования регулятора, отчитались и потеряли интерес. Многие продукты так и остались «сырыми» — нет привычных приложений, плохая совместимость. А лицензии в первом квартале 2026 года подорожали на 10−20%. Качество хромает, а выбора у заказчика нет — бери что дают. Получается формальная победа при реальном спаде.

Проблема «железа»: аппаратные модули шифрования

Проблемы касаются не только программного обеспечения: в банковской сфере существует еще одна острая проблема с «железом» — аппаратными модулями шифрования (HSM).

HSM — это специальный «железный сейф», в котором хранятся ключи шифрования; HSM выполняет ключевые криптооперации. Без него не проходит ни одна оплата картой, ни один перевод по СБП. До недавнего времени почти все такие модули были импортными — Thales, Utimaco. Заменить их на российские — задача куда сложнее, чем поменять программу. Это перестройка всей платежной инфраструктуры, переаттестация, переписывание софта.

Определенный успех уже есть: НСПК совместно с Банком России успешно завершила замену HSM-модулей в собственной критической инфраструктуре уже в феврале 2025 года. Однако в масштабах всей банковской системы проблема сохраняется: импортные HSM по-прежнему используются. Пока это так, наша платежная система остается уязвимой — сколько бы операционных систем мы ни меняли.

Распыление ресурсов вместо концентрации

Кстати, об операционных системах: сегодня в государственном реестре их числится больше 70, и это скорее распыление ресурсов, чем здоровая конкуренция.

Большинство этих ОС делают небольшие компании с ограниченными ресурсами, их жизнеспособность под вопросом. Вместо того чтобы поддерживать 2−3 сильных ядра, мы разбрасываем деньги и кадры. А разработчики прикладных систем вынуждены поддерживать десятки ОС, что неизбежно удорожает конечные продукты. Платит в итоге потребитель. Такое распыление сил напрямую бьет по выполнению государственных задач.

КИИ: жесткие сроки без готовности

С критической информационной инфраструктурой (КИИ) тоже все непросто. К 1 января 2025 года, по данным Минцифры, из 25 крупнейших госкомпаний, подпадающих под требования по КИИ, перешли на отечественное ПО только 11. Рынок оказался не готов — ни по продуктам, ни по кадрам. Регулятор перенес дедлайн на 2030 год. Жесткие сроки без реальной готовности — это не стимул, а пустая декларация. Только нервы потрепали.

фото: TatCenter.ru

Четыре шага к реальному импортозамещению

Что необходимо, чтобы поправить ситуацию? Нужна внятная промышленная политика: не слепая вера в рынок и не административные репрессии.

Нужны четыре шага.

Первое — это «умная» специализация. У нас в РФ 140 миллионов человек, создать полный аналог Microsoft нереально. Но можно выстрелить в двух-трех критических нишах: например, это системы управления для энергетики, промышленные базы данных. Минцифре следовало бы составить перечень из 10−15 таких классов и обеспечить целевую поддержку.

Второе — это создание консорциумов вендоров и заказчиков. Пусть государство организует консорциумы из 3−5 компаний на каждое направление, выдаст долгосрочный безвозвратный (!) грант с софинансированием 30−50% со стороны крупных заказчиков. Так уже сделали в Южной Корее. Заказчики получают право голоса в техническом задании, что сразу ориентирует вендоров на реальные потребности бизнеса.

Третье — не надо резких движений с запретами. До 2028 года разрешить для некритичных систем зарубежное ПО при условии аудита безопасности. А с 2030 года — уже полный переход для КИИ.

И четвертое — необходим жесткий ценовой контроль. Для ПО из реестра, которое покупают госкомпании и банки, цена не должна превышать стоимость зарубежного аналога плюс 15%. Или внятное обоснование цены вендором (если аналога нет): себестоимость плюс R&D, плюс разумная маржа. Нарушителей наказывать — например, на два квартала лишать права продавать регуляторным заказчикам. Это остановит нынешнюю «диктатуру» продавца.

Рынок продавца и перспективы

Высокая ставка ЦБ, бюджеты сжаты, а российское ПО еще и дорожает: эксперты прогнозируют рост цен на 15−35% в год. Сложился «рынок продавца» с несколькими одобренными вендорами. Цены диктуют они, а не заказчик. Плюс проблема с HSM, о которой мы говорили. Особенно тяжело для малых банков — импортозамещение становится для них не драйвером развития, а тормозом.

Остается надеяться, что наши платежи защитят быстрее, чем успеют отчитаться об очередной «победе, которую никто не заметит». И правильнее здесь определить внятную стратегию импортозамещения, обеспечив реальный контроль качества.