Стоит ли откладывать покупку жилья и продолжать платить за аренду чужой собственности или жить вместе с родителями, как изменится рынок и что ждет заемщика в этом году — TatCenter рассказали заместитель генерального директора ООО «Национальная Фабрика Ипотеки» Игорь Жигунов и руководитель регионального ипотечного центра компании в Казани Рузэль Насыбуллин.

Доходы заемщиков не успевают за ставками

— Что происходит на рынке ипотечного кредитования в части спроса и условий по программам после серии повышений ключевой ставки ЦБ в 2023 году?

Игорь Жигунов: В целом, денежно-кредитная политика ЦБ РФ, направленная на охлаждения рынка, набрала полный ход и это уже отражается на рынке. По итогам декабря Росреестр зафиксировал снижение чуть более 2% сделок на первичном рынке и 15% на вторичном рынке (по Казани 20%). В декабре 2023 года в целом на рынке ипотеки не наблюдалось характерного для последнего месяца года значительного всплеска активности.

С точки зрения формата продукта, клиента и самого развития, рынок становится сложнее. Первое, что мы видим — рост ставок. В России это случается систематически, а затем проходит корректировка и снижение.

В настоящий момент у клиента есть возможность получить кредит в случае осознанной необходимости, к примеру, есть социальная поддержка. Во втором случае, есть возможность по высокой ставке приобрести продукт, которого раньше на рынке не было. Кроме того, есть группа потребителей, которые берут деньги взаймы из-за высокой степени безысходности — в таких семьях по 5−6 долгов и они продолжают занимать.

Получается, что платежи растут и растут, а доходы не становятся больше. На рынке появляются консолидации: люди под залог недвижимости берут кредит и погашают свои долги, которые они каждый месяц платили нескольким кредиторам. Таким образом заемщик снижает нагрузку на свой бюджет.

— Покупательская способность падает?

Игорь Жигунов: За два года активной работы с льготными программами стоимость жилья выросла. Понятно, что снижение ставки дает стимул покупать. За счет несоответствия спроса и предложения растет стоимость недвижимости. Доходы населения так быстро, к сожалению, не растут. Увеличились ставки, снизилась покупательская способность. При такой ставке получить деньги стало сложно. К тому же повысились требования к размеру первоначального взноса и теперь от составляет 30%.

Рузэль Насыбуллин: Несмотря на снижение объемов ипотеки в октябре-ноябре 2023 г., по итогам года объем выданных ипотечных кредитов все равно обновил исторический максимум. Так, по данным Росреестра по РТ число сделок по договорам долевого участия в регионе выросло в 1,5 раза до 27 тыс. Это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. На вторичном рынке жилья обстановка спокойнее — количество сделок купли-продажи по республике за минувший год выросло на 13% до 114 тысяч.

Объем ипотечных сделок на татарстанском рынке недвижимости по итогам 2023-го года составил свыше 111,6 тыс. В 2022-м году этот показатель составлял 70,6 тыс. Рост — почти 60%!

Доступность льготной ипотеки сократилась

— Какими вы видите перспективы льготной ипотеки?

Рузэль Насыбуллин: В 2024 году льготная ипотека будет ниже продаваться, потому что есть ограничения по первоначальному взносу и сумме кредита. К тому же крупнейшие государственные банки ввели дополнительные комиссии для застройщиков, которые они берут за использование льготных программ. Это отражается на стоимости квартиры: застройщики однозначно не будут платить комиссию банкам из собственных средств, а включат ее в стоимость недвижимости.

— Если говорить об ипотечном кредитовании в целом, в Татарстане, каким должен быть минимальный доход заемщика, чтобы комфортно обслуживать заем?

Рузэль Насыбуллин: Если взять, например, квартиру за 6 млн рублей, то платить нужно будет по 65 тыс. рублей ежемесячно. Таким образом, доход семьи должен быть около 110 тыс. рублей. Ипотека стала явно дороже и ее доступность для среднестатистического заемщика сократилась примерно на 45%.

В фокусе заемщиков — загородное жилье и залоговое кредитование

— И тем не менее, рынок не рухнул. В какую сторону сместился спрос?

Игорь Жигунов: Тренд этого года — загородная недвижимость. Потребителя интересует покупка земельных участков, малоэтажек. Как результат, на рынке растет интерес к программе залогового кредитования — оно становится хорошей альтернативой потребительскому кредиту, поскольку позволяет при наличии квартиры в собственности взять деньги под ее залог. Средства можно направить на покупку земли и строительство дома. Получается, квартира продолжает работать на владельца.

Рузэль Насыбуллин: Еще одна причина повышенного внимания — инвестиционные цели. Именно земельные участки остаются привлекательными для частных инвесторов. Земля, ИЖС, малоэтажки — драйверы рынка в этом и следующем году.

— В каких еще случаях заемщики прибегают к залоговому кредитованию?

Рузэль Насыбуллин: Для снижения долговой нагрузки. В январе этого года практически 95% заявок, поступивших в «Национальную Фабрику Ипотеки», — кредиты под залог недвижимости с консолидацией, с объединением кредитов. В условиях, когда ставки высокие, такое финансирование пользуется высоким спросом и у физлиц, и у предпринимателей. Бизнесу в текущих рыночных условиях сложнее брать стандартные банковские кредиты. А залоговое финансирование позволяет использовать средства в бизнесе и наращивать обороты.

— А что в отношении спроса на новостройки и вторичное жилье?

Рузэль Насыбуллин: На первичном рынке в Казани квадратный метр стоит больше 200 тыс. рублей, это соответствует уровню Московской области. Спрос смещается на вторичку.

Игорь Жигунов: Смещению спроса способствуют и банки. Во многих регионах, в том числе и в Татарстане, банки возвращают в свой продуктовый ряд кредитование вторички. И, если три последних года в тренде были новостройки, то сейчас можно в том же жилом комплексе, где есть новый объект без ремонта, купить уже готовую квартиру с ремонтом по более низкой цене.

Повышенное внимание к оценке заемщиков

— Как в 2024 году изменятся подходы к заемщикам?

Игорь Жигунов: Формат работы с заемщиками меняется. В особенности на тех территориях, где достаточно развитый рынок. Например, в Татарстане высокий рыночный спрос на жилье, есть стабильный приток населения в республику, активна и рыночная и бизнес-стратегии по внедрению новых проектов.

Меняются подходы банков к анализу, к платежеспособности клиента. Это связано, в том числе, и с формированием базы данных. Сейчас банки акцентируют внимание на кредитной истории потребителя. Банки учитывают нестандартную кредитную историю, так как она зачастую носит технический характер, и не означает, что аудитория потребителей не сможет качественно обслуживать кредит.

Еще один тренд этого года — смещение фокуса некоторых игроков в пользу граждан СНГ. Они активно формируют приток нового населения и стараются закрепиться в Российской Федерации.

Беседовала Карина Кострулева

В преддверии новогодних праздников инвесторы вновь обращают внимание на сезонные закономерности фондового рынка. Исторически этот период часто сопровождался ростом котировок, однако в условиях высокой ключевой ставки и геополитической неопределенности повторение тенденции остается под вопросом. Инвестиционный консультант «ВТБ Мои Инвестиции» Валерий Андреев рассказал, какие факторы могут поддержать российский рынок акций в конце года и насколько оправданны ожидания.

Для российского рынка акций анализ новогодней сезонности не стоит ограничивать классическим Santa Claus Rally — пятью последними торговыми сессиями декабря и двумя первыми сессиями января. С учетом продолжительных новогодних каникул в России более показательным представляется период с 20 декабря по 10 января. Именно такой временной интервал позволяет лучше оценить динамику рынка на рубеже годов.

Согласно исследованию «Финуслуг», за последние 15 лет индекс Московской биржи на этом отрезке демонстрировал положительную динамику в 14 случаях из 15. Средняя доходность за рассматриваемый период составляла около 4%. Наиболее сильный результат был зафиксирован в сезоне 2020−2021 годов: индекс полной доходности прибавил 8,85%. Единственный отрицательный результат пришелся на сезон 2013−2014 годов, когда рынок снизился на 1,85%.

Одним из факторов, способных поддерживать рынок в конце года, выступает дивидендная политика российских компаний. Ожидание выплат привлекает внимание инвесторов к отдельным эмитентам, а поступающие акционерам средства могут частично возвращаться на фондовый рынок, создавая дополнительный спрос на акции. Особенно заметную роль здесь способны играть крупные компании с высокой капитализацией и существенными дивидендными выплатами. Например, «ЛУКОЙЛ» традиционно находится в центре внимания инвесторов благодаря масштабу бизнеса и значимости его дивидендных решений для российского рынка.

В декабре 2026 года дополнительный интерес к дивидендной тематике может поддержать ряд корпоративных событий. В частности, совет директоров «ЛУКОЙЛа» рекомендовал выплатить 535 рублей на одну обыкновенную акцию по итогам девяти месяцев 2026 года. Датой закрытия реестра предложено установить 9 декабря, а сами выплаты ожидаются в промежутке с 20 декабря по 10 января. «ЦИАН» также заявлял о планах провести еще одну дивидендную выплату до конца года. Возможные дивидендные решения «Мать и дитя» и «Ростелекома» также стоит учитывать в числе потенциальных корпоративных факторов, однако конкретные суммы и сроки выплат необходимо подтверждать по мере появления официальных рекомендаций и решений эмитентов.

иллюстрация TatCenter

Таким образом, историческая статистика выглядит весьма убедительно: положительная динамика наблюдалась примерно в 93% рассмотренных сезонов. Однако трактовать эту закономерность как гарантию роста было бы ошибкой. Сезонность — лишь один из факторов, влияющих на поведение инвесторов, и ее значение не следует переоценивать в условиях высокой неопределенности.

Помимо дивидендных событий, в пользу рынка могут сыграть дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, снижение доходностей инструментов с фиксированной доходностью и улучшение геополитического фона. Более мягкая денежно-кредитная политика способна улучшить условия для оценки будущих денежных потоков компаний, хотя фактический эффект будет зависеть от инфляции, динамики прибыли и ожиданий участников рынка.

Поэтому исторические 93% — скорее аргумент в пользу того, чтобы не игнорировать новогоднюю сезонность, чем основание рассчитывать на безусловный рост котировок. В инвестиционных решениях статистические закономерности полезны прежде всего как дополнительный ориентир, который необходимо сопоставлять с текущей макроэкономической и геополитической ситуацией.

Тем не менее у новогоднего периода есть своя особенность: он традиционно связан не только с изменением инвестиционных ожиданий, но и с ощущением обновления. В этом году сочетание дивидендных событий, возможных изменений денежно-кредитной политики и внешних факторов создает несколько предпосылок для позитивной динамики. Оправдаются ли эти ожидания, покажут торги. Но хочется верить, что российский рынок сможет продолжить благоприятную историческую тенденцию и завершить очередной сезон в плюсе.