Текущий год выдался очень активным, по его итогам ипотека продолжает стабильно лидировать по темпам прироста среди других сегментов в розничном кредитовании. На фоне волатильности курса рубля и процентной ставки осенью, многие заемщики решили не откладывать покупку квартиры в кредит, получение кредита на развитие бизнеса, крупные покупки. Особенно это стало заметно в четвертом квартале года.

Одним из важных факторов роста является существенный рост на рынке доли кредитов с первоначальным взносом менее 20−30%% – их доля в выдачах 2018 года составила около 40%. Это расширило рынок за счет тех, кто откладывал покупку из-за недостаточного первичного взноса. Кстати, Банк России с 1 января 2019 года повторно повышает коэффициенты риска по ипотечным ссудам с низким первоначальным взносом. Ни для кого не секрет, что высокая вероятность дефолта характерна именно для кредитов с низкими первоначальными взносами.

Высокие объемы выдачи кредитов еще не повлияли на качество портфеля банков. Объем просроченной задолженности по ипотеке снизился — это обусловлено высоким приростом объема ипотечного портфеля. Само качество рекордных выдач удастся оценить только в перспективе 18−24 месяцев.

Если говорить о доле кредитования строящегося жилья — она снизилась до 30%. В первую очередь это обусловлено стабильными ценами на вторичном рынке и отсутствия рисков не завершения строительства, которые являются стоп-факторами для большинства потенциальных покупателей недвижимости вследствие случаев банкротств крупных застройщиков. Значительную долю в выдачах 2018 года у банков заняли программы рефинансирования ранее выданных же кредитов ткущим заемщикам.

Цены на «первичку» показывают положительную динамику, и она сохранится — помним о переходе застройщиков от механизма долевого финансирования к банковскому фондированию и работе через эскроу-счета. Ожидание повышения цен на стройку после перехода на такой формат работы может привести к росту краткосрочного спроса, но в долгосрочной перспективе прирост выдач ипотеки будет происходить за счет кредитования готового жилья.

По итогам 2018 года наблюдается рост средней суммы и срока кредита. Сумма растет ввиду низкого уровня первоначального взноса, а более длительный срок позволяет снизить долговую нагрузку. Также благодаря низким ставкам заемщики стали оформлять кредиты, в том числе на жилье большей площади или более высокого класса.

Ипотечный рынок немного перестраивается в силу появления новых продуктов (консолидация кредитов с целью погашения долгов в иных банках, кредиты предпринимателям под залог квартиры), активного внедрения в жизнь потребителей и партнеров различных онлайн сервисов. Данные сервисы позволяют потребителям получать решение по ипотечной заявке быстро, партнерам — реализовывать клиентские сделки удаленно, без дополнительного посещения офисов. Кардинальные изменения мы можем увидеть в следующем году, после запуска электронной закладной в активный оборот.

По итогам завершающегося года Центральный регион сохранит статус лидера по объему выданных кредитов. Участники тройки лидеров также неизменны: Москва, на втором месте Московская область, на третьем — Санкт-Петербург. Среди регионов наибольшие темпы прироста выдач показывают Республика Башкортостан, Свердловская и Оренбургская области.
Полагаю, что ипотечный рынок по итогам 2018 года достигнет рекордных значений.

Основными факторами для этого стали:

Так как геополитические и финансовые риски сохраняются и усиливаются, наблюдаются действия ЦБ — рост ипотечной ставки и увеличение коэффициентов риска, в 2019 году ипотечный рынок не будет идентичен 2018 году по объемам и ставкам.
Может ожидаться рост спроса на кредиты под различные цели (не только прямая покупка жилья) под залог недвижимости, в частности населения, чей основной доход формируется от предпринимательской деятельности. Этот сегмент рынка активно развивается и все больше банков предлагают такие продукты. Экономически активное население, в свою очередь, не боится закладывать квартиры — порой это выгоднее, чем срочная продажа по цене с дисконтом.

Движение ставок в 2019 году может быть обусловлено позицией ЦБ. Одним из факторов влияния может стать возможное увеличение ключевой ставки, что повлечет автоматически рост ставок по депозитам и кредитам.

Сегмент рефинансирования постепенно «снижает обороты», поскольку ставки подросли, однако получает развитие новая форма перекредитования — «Консолидация кредитов». Это новая услуга, которую мало кто предлагает на рынке. И это следующая его перспектива роста. Она может быть очень интересна желающим объединить кредиты в один для снижения нагрузки на семейный бюджет и ставки при наличии залога в виде недвижимости. Банкам такой продукт позволяет значительно улучшить качество кредитных активов, «поменяв» их из необеспеченных на «обеспеченные залоговые» кредиты.

Региональный директор специализированного ипотечного оператора
«Национальная Фабрика Ипотеки» (ГК «Регион») в РТ
Рузэль Насыбуллин

В преддверии новогодних праздников инвесторы вновь обращают внимание на сезонные закономерности фондового рынка. Исторически этот период часто сопровождался ростом котировок, однако в условиях высокой ключевой ставки и геополитической неопределенности повторение тенденции остается под вопросом. Инвестиционный консультант «ВТБ Мои Инвестиции» Валерий Андреев рассказал, какие факторы могут поддержать российский рынок акций в конце года и насколько оправданны ожидания.

Для российского рынка акций анализ новогодней сезонности не стоит ограничивать классическим Santa Claus Rally — пятью последними торговыми сессиями декабря и двумя первыми сессиями января. С учетом продолжительных новогодних каникул в России более показательным представляется период с 20 декабря по 10 января. Именно такой временной интервал позволяет лучше оценить динамику рынка на рубеже годов.

Согласно исследованию «Финуслуг», за последние 15 лет индекс Московской биржи на этом отрезке демонстрировал положительную динамику в 14 случаях из 15. Средняя доходность за рассматриваемый период составляла около 4%. Наиболее сильный результат был зафиксирован в сезоне 2020−2021 годов: индекс полной доходности прибавил 8,85%. Единственный отрицательный результат пришелся на сезон 2013−2014 годов, когда рынок снизился на 1,85%.

Одним из факторов, способных поддерживать рынок в конце года, выступает дивидендная политика российских компаний. Ожидание выплат привлекает внимание инвесторов к отдельным эмитентам, а поступающие акционерам средства могут частично возвращаться на фондовый рынок, создавая дополнительный спрос на акции. Особенно заметную роль здесь способны играть крупные компании с высокой капитализацией и существенными дивидендными выплатами. Например, «ЛУКОЙЛ» традиционно находится в центре внимания инвесторов благодаря масштабу бизнеса и значимости его дивидендных решений для российского рынка.

В декабре 2026 года дополнительный интерес к дивидендной тематике может поддержать ряд корпоративных событий. В частности, совет директоров «ЛУКОЙЛа» рекомендовал выплатить 535 рублей на одну обыкновенную акцию по итогам девяти месяцев 2026 года. Датой закрытия реестра предложено установить 9 декабря, а сами выплаты ожидаются в промежутке с 20 декабря по 10 января. «ЦИАН» также заявлял о планах провести еще одну дивидендную выплату до конца года. Возможные дивидендные решения «Мать и дитя» и «Ростелекома» также стоит учитывать в числе потенциальных корпоративных факторов, однако конкретные суммы и сроки выплат необходимо подтверждать по мере появления официальных рекомендаций и решений эмитентов.

иллюстрация TatCenter

Таким образом, историческая статистика выглядит весьма убедительно: положительная динамика наблюдалась примерно в 93% рассмотренных сезонов. Однако трактовать эту закономерность как гарантию роста было бы ошибкой. Сезонность — лишь один из факторов, влияющих на поведение инвесторов, и ее значение не следует переоценивать в условиях высокой неопределенности.

Помимо дивидендных событий, в пользу рынка могут сыграть дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, снижение доходностей инструментов с фиксированной доходностью и улучшение геополитического фона. Более мягкая денежно-кредитная политика способна улучшить условия для оценки будущих денежных потоков компаний, хотя фактический эффект будет зависеть от инфляции, динамики прибыли и ожиданий участников рынка.

Поэтому исторические 93% — скорее аргумент в пользу того, чтобы не игнорировать новогоднюю сезонность, чем основание рассчитывать на безусловный рост котировок. В инвестиционных решениях статистические закономерности полезны прежде всего как дополнительный ориентир, который необходимо сопоставлять с текущей макроэкономической и геополитической ситуацией.

Тем не менее у новогоднего периода есть своя особенность: он традиционно связан не только с изменением инвестиционных ожиданий, но и с ощущением обновления. В этом году сочетание дивидендных событий, возможных изменений денежно-кредитной политики и внешних факторов создает несколько предпосылок для позитивной динамики. Оправдаются ли эти ожидания, покажут торги. Но хочется верить, что российский рынок сможет продолжить благоприятную историческую тенденцию и завершить очередной сезон в плюсе.