1,4 трлн рублей долга вне поля зрения регуляторов
По итогам осени 2025 года объем обязательств граждан по рассрочке от застройщиков достиг 1,4 трлн рублей — это более 30% от годового объема ипотечного рынка (около 4,2 трлн руб. по оценке Дом. РФ). При этом эти долги не учитываются ни в показателе платежеспособности (ПДН), ни в бюро кредитных историй (БКИ). Это создает системную «слепую зону» — как для семей, так и для всей финансовой системы.
Что такое ПДН?
ПДН (платежеспособность заемщика) — это показатель, который банки обязаны рассчитывать при выдаче кредита. Он отражает, какая доля дохода заемщика уходит на обслуживание долгов. С 2022 года ЦБ РФ ограничил ПДН на уровне не более 50%. Однако в расчет не включаются обязательства по рассрочке, так как они юридически не считаются кредитами. Это искажает реальную картину долговой нагрузки.
Рассрочка — вынужденная мера в условиях дорогой ипотеки
В условиях сохраняющейся высокой ключевой ставки ЦБ доступ к рыночной ипотеке остается ограниченным. Льготные программы — семейная ипотека, IT-ипотека, сельская ипотека — охватывают лишь часть населения. Для остальных — особенно для молодых семей, работников бюджетной сферы, жителей малых городов — рассрочка становится единственным реальным инструментом для покупки жилья.
«Вместе с тем для девелоперов эта мера выгодна далеко не всегда — ввиду медленного наполнения эскроу-счетов. Однако застройщики идут на этот шаг осознанно, фиксируя высокий спрос со стороны населения на использование инструмента рассрочке», — отмечает Игошин.
Как работает рассрочка от застройщика?
Рассрочка — это гражданско-правовой договор между покупателем и застройщиком, по которому клиент оплачивает стоимость квартиры частями (от нескольких месяцев до 3–5 лет). В отличие от ипотеки: не участвует банк, чаще всего нет процентов, сделка оформляется в рамках 214-ФЗ. Но главное — обязательства не передаются в БКИ и не учитываются при расчете ПДН. Фактически это внебанковский заем, но регуляторно он «невидим».
Риски «невидимой» долговой нагрузки
Главная проблема — отсутствие прозрачности. Гражданин может одновременно иметь ипотеку, потребкредиты и обязательства по рассрочке, но банк увидит только первые два. Это ведет к следующим факторам:
Перегрузке семей — реальный размер платежей может оказаться обременительным;
Искаженной картине платежеспособности при выдаче новых кредитов;
Системным рискам для финансовой стабильности — из-за отсутствия полной информации о долговой нагрузке населения.
«Скрытая долговая нагрузка несет риски как для заемщиков, так и для финансовой системы в целом», — подчеркивает эксперт.
Решение, по его мнению, лежит в плоскости макроэкономической политики: снижение ставок по рыночной ипотеке и расширение программ господдержки. Это позволит вернуть традиционное ипотечное кредитование в статус основного, безопасного и предсказуемого инструмента покупки жилья.
Как избежать ошибок прошлых льготных программ?
Банк России отмечает, что значительная часть просрочек приходится на кредиты, выданные в период ажиотажного спроса на «Льготную ипотеку». Чтобы не повторить эту ситуацию, Игошин предлагает несколько мер:
Отказаться от жестких сроков действия программ — поддержка должна быть постоянной, а не «всплесковой».
Пересмотреть или отменить лимиты на площадь жилья, которые искусственно стимулируют строительство малогабариток и ведут к их затовариванию.
Ввести ограничение на количество льготных объектов на одну семью — чтобы исключить спекулятивные схемы.
«Зафиксированы случаи оформления восьми и более квартир по льготным условиям на одного человека», — констатирует эксперт.
Использовать иные механизмы ценового регулирования, включая проектное финансирование, а не только макропруденциальные надбавки.
Рынок жилья требует предсказуемости
Льготная ипотека доказала свою социальную необходимость. Но ее нельзя превращать в инструмент краткосрочной стимуляции. Доступность жилья должна обеспечиваться на постоянной, прозрачной и предсказуемой основе.
Только тогда граждане смогут принимать взвешенные финансовые решения, застройщики — планировать развитие, а государство — контролировать риски. А рассрочку — превратить из вынужденной лазейки в регулируемый, прозрачный инструмент, вписанный в общую систему финансовой ответственности.
Сообщить об опечатке
Текст, который будет отправлен нашим редакторам: