— Льготная ипотечная программа на новостройки под 6,5%, которая была принята в апреле прошлого года, рассматривалась как антикризисная мера, направленная на поддержку, с одной стороны, строительной отрасли, с другой — спроса на ипотеку и жилье. В итоге строительную отрасль поддержали, но цены на жилье резко подскочили. На ваш взгляд, каких изменений можно ожидать на рынке недвижимости во втором полугодии в связи с продлением программы льготной ипотеки и изменением ряда условий?
— Новая программа льготной ипотеки с господдержкой работает уже со 2 июля. Процентная ставка по ней повышена до 7% годовых. Первоначальный взнос остался в размере от 15% стоимости жилья, максимальный срок кредита — до 20 лет. Изменения произошли в сумме кредита. Сейчас максимум во всех регионах установлен в размере 3 млн рублей.
Этот параметр является ключевым при влиянии на доступность в крупных городах. Естественно, доля квартир-новостроек на рынке, которые можно будет приобрести по программе, снизится во многих городах. Это значит, что придется вносить большой первый взнос либо смотреть рыночные условия ипотеки.
Процентная ставка на фоне инфляции выглядит весьма привлекательно. Но мы сейчас наблюдаем как Банк России перешел к циклу повышения ключевой ставки, в 2021 году она была повышена до 5,5%. И полагаем, что это тенденция продолжится.
Новая программа будет чуть тормозить рост цен в регионах с высоким спросом (Москва, Санкт-Петербург, Сочи). Однако она не остановит его полностью, поскольку рост цен на стройматериалы и дефицит рабочих из-за пандемии имеет место быть.
Ожидаемый рост по ценам на новостройки за 2021 год составит примерно 15−18%.
— Но по программе семейной ипотеки с господдержкой оставили ставку на низком уровне, около 6% годовых?
— Да, в этой программе также были изменения, но процентная ставка установлена на очень привлекательном уровне — 6% годовых. Она теперь доступна всем семьям, у которых с января 2018 года родился хотя бы один ребенок. Максимальная сумма кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской области составит 12 млн рублей, а для жителей других регионов — 6 млн рублей.
В 2020 году по этой программе выдано около 80 тыс. кредитов. Сейчас планируется выдать еще около 120 тыс. кредитов.
В общей сложности в первом полугодии 2021 года, по нашим прогнозам, объемы выдачи ипотечных кредитов достигнут 2,7 трлн рублей, что на четверть больше показателя аналогичного периода прошлого года. И это возможно, так как на фоне роста цен и ставок россияне спешили воспользоваться ипотекой под 6,5% годовых.
Однако во втором полугодии такого бурного роста выдач ипотечных кредитов, ожидать не стоит. Изменения убирают с рынка инвесторов и многих жителей мегаполисов. Поэтому по году рост выдачи можно ожидать в 20%.
— Каких корректировок и мер дополнительного стимулирования спроса можно ждать от строительной отрасли?
— Об этом говорить пока рано, спрос в целом чуть снизился, но не упал, программа льготной ипотеки работает. Имеет смысл оценить ситуацию ближе к концу года. Пока мер дополнительного стимулирования предпринимать не надо.
— С одной стороны мы говорим об устойчивом спросе на недвижимость на протяжении последнего года. Не вызовет ли это дальнейших проблем, ведь пандемия, а значит и ситуация неопределенности с доходами, в разгаре, и пока им не видно конца?
— Конечно, при высоких объемах выдач сложно избежать проблем. Однако, пока качество ипотечных кредитов остается высоким, а доля просрочки не превышает 1%, что значительно ниже показателя по необеспеченным потребительским кредитам.
В условиях затяжного падения реальных доходов россиян часть заемщиков может испытывать трудности с обслуживанием долга. И не всегда имеющиеся схемы реструктуризации долгов им могут помочь. Многое будет зависеть от массовости проблем. В случае отсутствия масштабных проблем с ипотекой банки и заемщики будут улаживать свои отношения самостоятельно.
Что мы видим сейчас — те клиенты, которые брали потребкредиты в прошлом году, пытаются справиться со своей нагрузкой и оптимизировать долги. Кто-то «затянул пояс потуже», направив все силы на выплаты. Есть клиенты, которые консолидируют свои долги по программе объединения долгов под залог квартиры. Для многих это лучший выход, т.к. платеж снижается в 2−3 раза без серьезных ограничений в расходах.
Эксперты прогнозируют рост проблемных кредитов до уровня 2−2,5%. При этом наибольшую вероятность проблем прогнозирует в той части ссуд, при оформлении которых для оплаты первоначального взноса был использован потребкредит. В случае массового характера неплатежей придется вмешаться государству. И пока единственный рабочий вариант — введение дополнительных льгот заемщикам, попавшим в тяжелое финансовое положение, по аналогии «ковидных каникул».
— Как ситуация с ценами на недвижимость отразится на рынке кредитования под залог объектов недвижимости?
— Скорее всего никак не отразится. Параметры кредитования по таким программам остаются без изменений, клиент может получить сумму в размере до 70% от оценочной стоимости квартиры на различные цели. Если цена на квартиру выросла, то по сути заемщик может получить большую сумму, чем раньше. Но надо понимать, что банк смотрит в первую очередь на размер дохода. Если заемщик проходит по размеру дохода, то может получить больше за счет роста цен. Если доход не позволяет, то рост цены на квартиру для него не играет никакой роли.
Нина Максимова
