Мнения Новости
05 Марта 2019, 12:44

«Придется платить рублем» — как переход на эскроу-счета изменит рынок жилья в Татарстане Объясняют эксперты

Есть ли в РТ предпосылки к заморозке строек, на сколько вырастут цены на жилую недвижимость и будут ли застройщики экономить на качестве?

С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги дольщиков для строительства жилья только через эскроу-счета. Исключением станут объекты с готовностью более 30%, в которых распродано свыше 10% площадей. В Татарстане эксперты прогнозируют консолидацию рынка и рост цен на недвижимость.

Как будет работать схема с эскроу?

Суть проектного финансирования в том, что застройщики больше не смогут напрямую брать деньги с дольщиков. Если девелопер оформил кредит на строительство, то дольщики будут перечислять деньги за жилье на счета эскроу в банке, предоставившем застройщику целевой кредит.

Готовы ли банки кредитовать застройщиков?

Финансирование строительства, если свободных средств у застройщика нет — ключевое звено новой схемы. Сложности с получением кредита возникнут, если компания-заемщик не отвечает критериям кредитора.

По словам начальника управления кредитования недвижимости и транспорта банка «Открытие» Евгения Мандрыкина, банки, оценивая застройщика, смотрят на:

наличие собственных средств в проекте — стандартным является требование по доли участия заемщика на уровне не менее 15%;

запас прочности / чувствительность к снижению цены;

реализацию новых проектов на SPV компаниях (компаниях специального назначения, созданных для реализации определенного проекта).

Чиновники полагают, что банки активно включатся в кредитование девелопмента. В идеале они даже должны будут снижать процентную ставку по таким кредитам, так как у них будут «бесплатные» ресурсы, которые размещены на эскроу-счетах. Банкиры более сдержаны в комментариях.

«Далеко не все банки имеют компетенции в этой области и не все банки захотят этим заниматься. Формируется следующая схема взаимодействия: сначала банк выдает кредит застройщику, а потом происходит накопление ресурсов на эскроу-счетах. Будет ли данный механизм работать, покажет время», — говорит руководитель развития пассивных и комиссионных продуктов Ак Барс Банка Юрий Соколов.

Какие застройщики находятся в зоне риска?

Основная масса строительных компаний на рынке недвижимости Татарстана достаточно надежна, хотя и имеются застройщики с трудными финансовыми ситуациями, рассказывает президент Гильдии риелторов РТ Андрей Савельев.

«Предпосылки к заморозке некоторые строек, особенно точечных застройщиков, к сожалению, есть. Конечно же, крупных ведущих строительных компаний Татарстана они вряд ли коснутся. Строительный сектор в жилищном сегменте в РТ достаточно мощно и хорошо развит. Однако, я надеюсь, что будут разработаны поправки, послабления в новом законодательстве, которые значительно снизят риск остановки строительного комплекса».

Эксперты полагают, что рынок будет консолидироваться. По прогнозам, его могут покинуть до 30% компаний.

«Активнее других будут развиваться застройщики, обладающие собственным капиталом и положительной кредитной историей, а также реализующие экономически эффективные проекты», — уверен Евгений Мандрыкин.

В Татарстане ежегодно вводится около 2,4 млн кв. м жилья. Объемы сохранятся?

Не факт. Застройщики говорят, что для оценки им нужна практика игры по новым правилам.

«У девелоперов до сих пор нет четкого расклада, как все будет происходить. От жесткого перехода на эскроу-счета отказались — минстрой утвердил критерии, по которым застройщики смогут продолжить работать по старой схеме при готовности проектов не менее 30% и 10% проданных площадей. Это комфортный вариант для рынка. Но нет уверенности, что это решение будет исполнено. Мы уже становились свидетелями внезапных поправок, которые кардинально меняли правила игры», — рассуждает гендиректор ГК «СМУ-88» Илья Вольфсон.

Если на рынке будет меньше строек и денег, жилье подорожает?

Цены на жилую недвижимость вырастут — об этом говорит большинство экспертов.

«На сколько — будет зависеть от банков. Стоимость кредита заложена в стоимость квадратного метра. Будет ли цена корректироваться, зависит уже от продаж. Банки обещают снижение ставки при поступлении новых средств на счета, соответственно застройщики смогут позволить себе скидки и акции», — полагает Илья Вольфсон.

Он подчеркивает, что происходящие изменения — не реальные механизмы, а эксперименты, поиск рабочих алгоритмов.

«После введения механизма эскроу-счетов, застройщик не сможет строить на деньги дольщиков, а будет вынужден строить на собственные или кредитные средства — себестоимость строительства возрастет. Соответственно, строительные компании будут вынуждены поднять цены, в среднем на 10−15 процентов», — уверен Андрей Савельев.

Банкиры также предупреждают о грядущем изменении цен на квадратные метры.

«Рост цен на первичном рынке закономерно отразится и на вторичном рынке. Сейчас строительная отрасль находится в переходной стадии: ряд проектов реализуется еще по старым правилам. Но ближе к третьему кварталу средняя цена за квадратный метр в РТ, скорее всего, увеличится. Рост составит не менее 10%», — считает директор сети операционных офисов Райффайзенбанка по РТ Станислав Фоминых.

Юрий Соколов отмечает, что изменения повлияют на рынок ипотеки, так как кредитование застройщика и дольщиков в одном банке будет сопряжено с меньшими транзакционными издержками. Все риски, в том числе финансовые и юридические, в новой системе возлагаются на банки — им предстоит оценить застройщика, сделать экспертизу и понять стоит ли его финансировать.

«Для защиты прав дольщиков нововведения будут полезны, но за это придется „платить рублем“, потому что стоимость кредита, который платит застройщик, перекладывается на конечного потребителя в виде удорожания квадратного метра. Раньше можно было купить квартиру на нулевом цикле строительства, заплатив за нее существенно меньше, чем она бы стоила в момент сдачи, когда нет рисков „недостроя“», — объясняет Соколов.

Качество возводимого жилья ухудшится?

«Не думаю, что проектное финансирование как-то повлияет на качественное наполнение жилых комплексов — материалы, оборудование, благоустройство территории. Возможно, кто-то попробует на этом сэкономить, но рынок не одобрит такие решения. Сейчас планка поднята очень высоко, выбор достаточно большой и нужно выделяться, чтобы продавать», — резюмирует Илья Вольфсон.

Ксения Долгова

Материалы по теме

Партнёры TatCenter:
1 из 1
Экспертный круг
05 Ноября 2026, 01:33

Ольга Айдуганова: передать бизнес детям сложнее, чем его построить 1 часть

Почему смена поколений становится испытанием для семейных предприятий и какие изменения необходимы российскому законодательству.

Основателю предприятия обычно хватает сил, чтобы запустить производство, найти заказчиков и собрать команду. А вот на вопрос «что будет с делом, когда меня не станет или когда я захочу отойти?» многие не успевают ответить вовремя. В семье, где все работают вместе, разговор о наследстве — это одновременно разговор о власти, деньгах и справедливости. Поэтому его нередко откладывают до тех пор, пока обстоятельства не заставят начать.

Ольга Айдуганова, директор «Инженерно-производственного центра» в Бугульме, руководитель Комитета по развитию семейного предпринимательства ТПП РТ, в авторской колонке для TatCenter рассказывает о проблемах передачи семейного бизнеса следующему поколению и объясняет, почему считает необходимыми изменения в федеральном законодательстве.

«В семье, где все работают вместе, разговор о наследстве — это одновременно разговор о власти, деньгах и справедливости», — Ольга Айдуганова, директор «Инженерно-производственного центра» в Бугульме, руководитель Комитета по развитию семейного предпринимательства ТПП РТ.
Фото из личного архива Ольги Айдугановой

Как устроен семейный бизнес в России?

По оценкам Торгово-промышленной палаты РФ, семейные предприятия составляют 74% всех малых и средних предприятий России. Это значит, что речь идет о значительной части реальной экономики.

У такого бизнеса есть особенности, которые закон не учитывает. Роли в нем переплетены: один и тот же человек может быть отцом, главным инженером и владельцем контрольной доли. Доверие работает вместо регламентов, и пока все хорошо, это сильное преимущество. Решения принимаются быстро, люди отвечают за результат лично.

Но те же свойства становятся слабостью, когда меняется поколение. Регламентов нет, и спорные ситуации решать нечем. Доли распределяются по семейной логике, а не по управленческой. Наследник получает долю по закону, хотя к управлению может быть не готов ни по опыту, ни по желанию. Остальные участники, которые двадцать лет тянули дело, оказываются в одной компании с человеком, которого не выбирали.

Сегодня передача бизнеса внутри семьи регулируется общими нормами Гражданского кодекса и корпоративного права. Они написаны для любой коммерческой организации и не учитывают специфику семейных предприятий. Исходят они из того, что участников связывает только деловой интерес. В семейной компании это не так.

Татарстан сделал первый шаг, но его недостаточно

Республика Татарстан отнеслась к проблеме с особым вниманием. Поправка в закон РТ от 23 июля 2025 года № 52-ЗРТ закрепила понятие семейного предпринимательства. Это важно по двум причинам. Семейный бизнес получил официальный статус, а значит, меры поддержки можно адресовать именно ему. И государство показало, что видит эту категорию предпринимателей и считает ее значимой. Подобные нормы уже приняты в десятках регионов России, включая Московскую, Нижегородскую и Рязанскую области, а также Башкортостан.

Законы республики регулируют то, что относится к компетенции региона: субсидии, гранты, арендные и налоговые льготы. Но у региона есть граница. Гражданское и корпоративное право устанавливаются на федеральном уровне. Республика не вправе самостоятельно изменять гражданско-правовые и корпоративные механизмы, отнесенные к федеральному ведению.

В Государственную Думу внесен законопроект о поправках в закон № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства», который вводит понятие семейного предприятия. Он поддержан всеми фракциями и находится в работе. Я считаю это верным шагом. Но понятие в законе о поддержке МСП даёт основание для мер поддержки и не создает инструментов передачи бизнеса.

Международный опыт защиты семейных предприятий

Я проанализировала международный опыт регулирования передачи и управления семейным бизнесом: Германии, Франции, Великобритании, США, Сингапура, Нидерландов и Мальты. Эти юрисдикции используют широкий спектр инструментов, которые можно перенести в российское право.

Особый режим для семейных предприятий

Представьте типичную ситуацию: основатель компании умер, его долю унаследовал сын, который живет в другом городе и делом не интересуется. Другая часть принадлежит дочери, которая фактически руководит предприятием. В такой ситуации наследникам и компании приходится выбирать: либо выкупать долю сына, нередко за счет оборотных средств, либо оставлять его участником бизнеса. Оба варианта ослабляют предприятие, на котором работают люди.

Чтобы избежать подобных сценариев, мы считаем необходимым закрепить в Гражданском кодексе и Федеральном законе от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» диспозитивный режим для семейных предприятий. Его смысл в том, что закон не навязывает семье готовую модель, а дает возможность по своему выбору использовать дополнительные инструменты защиты бизнеса.

Тем, кто этого захочет, закон должен позволить закрепить в уставе:

усиленные ограничения на переход долей третьим лицам;

преимущественное право членов семьи на выкуп доли;

обязанность приобретения доли у наследников в случаях, прямо предусмотренных уставом.

Такой подход опирается на зарубежную практику. В Германии используется винкуляционная оговорка (Vinkulierungsklausel): продажа или передача доли в семейной компании возможна только с согласия остальных участников либо самой компании. Из этого правила нередко делают исключение для наследников и других членов семьи, чтобы бизнес не перешел к посторонним.

Практическое значение такого механизма подтверждает решение Земельного суда Хагена 2022 года. В корпоративном договоре семейного общества предусматривалось, что любая передача доли требует согласия всех участников; исключение допускалось только для наследников участников и подконтрольных им компаний. Когда один из участников попытался провести сделку с инвестором через промежуточную структуру, суд признал это недопустимым обходом винкуляционной оговорки: конструкция позволяла передать реальный контроль над семейной компанией внешнему инвестору.

В США аналогичную задачу решает «buy-sell agreement», соглашение о выкупе доли. Оно заранее определяет события, при которых доля подлежит продаже: смерть владельца, развод, инвалидность, увольнение, банкротство или намерение продать ее третьему лицу. В соглашении также фиксируются цена или формула оценки, срок оплаты и лицо, которое выкупает долю: сама компания, остальные участники либо и те и другие. Нередко выкуп финансируется за счет страхования жизни владельцев.

Смысл обоих подходов одинаков: правила выхода из бизнеса и передачи долей лучше определить заранее, пока в семье нет конфликта и предприятие сохраняет управляемость.

Заранее согласованная оценка и деньги для выкупа

Когда доля выкупается, спор почти всегда идет о цене. Закон оперирует «рыночной стоимостью», но это абстрактная категория, и разные оценщики могут назвать очень разные суммы. Если участники заранее, в спокойное время, согласуют формулу оценки доли, спорить в момент конфликта или утраты будет не о чем. Поэтому целесообразно дополнить Гражданский кодекс и закон об ООО нормами, которые разрешают использовать такую формулу в уставе и корпоративном договоре. Это снизит число споров при наследовании или выходе участника. Подход основан на практике Германии.

Однако это решение закрывает лишь часть проблемы. Остается вопрос: где взять деньги на выкуп? Предприятие, вложившее средства в оборудование и сырье, редко способно единовременно выплатить крупную сумму наследникам. Здесь полезен опыт Великобритании, где применяются взаимные опционы и страхование жизни. Обновленный механизм должен разрешить использовать страховые выплаты по договорам страхования ключевого участника для финансирования выкупа его доли. Тогда предприятию не придется изымать деньги из производства в самый тяжелый момент.

В Великобритании для этого используется «cross-option agreement». Это соглашение между акционерами компании, который определяет, как будут передаваться доли в бизнесе в случае смерти одного из них или его тяжелой болезни Каждый акционер предоставляет остальным опцион на покупку своей доли в случае смерти или утраты трудоспособности, а его наследники получают встречный опцион на продажу доли. До наступления события ни одна сторона не обязана совершить сделку, но после реализации опциона договор становится обязательным.

Параллельно оформляется страхование жизни ключевого участника. Страховая выплата направляется в доверительный фонд или оставшимся акционерам и используется именно для выкупа доли. В результате семья получает деньги, а компания и оставшиеся владельцы — контроль, не изымая средства из оборота.

В типовой британской модели компании с четырьмя равными владельцами и стоимостью £1 млн каждый акционер владеет долей на £250 тыс. Если один из них умирает, три оставшихся участника выкупают его долю, используя страховое покрытие. «Cross-option agreement» определяет процедуру продажи, а страхование — источник денег. Аналогичная конструкция применяется и в компаниях с двумя владельцами: страховой полис покрывает заранее согласованную стоимость доли, а опционное соглашение обеспечивает ее передачу пережившему партнеру.

Во второй части колонки — о том, как разделить права на управление семейной компанией, сохранить предприятие с помощью наследственных фондов и снизить издержки при передаче бизнеса следующему поколению.

Lorem ipsum dolor sit amet.