Мнения
26 Января 2022, 08:00

Недоступная ипотека: цены и ставки растут быстрее доходов заемщиков

Ипотека становится менее доступной для татарстанцев. Доходы заемщиков не поспевают за ростом цен на жилье. Прогнозы экспертов не утешительны — после завершения программы льготного кредитования, вырастут и ставки. Застройщики вопрошают: кому будут нужны квадратные метры, если не будет возможности их купить?

В Татарстане резко вырос рекомендованный семейный доход для обслуживания ипотеки — на 21,3%. Теперь для комфортного погашения семья должна зарабатывать более 78 тыс. рублей. Раньше комфортным для татарстанских заемщиков считался доход в размере 64,6 тыс. рублей в месяц.

Генеральный директор Национального бюро кредитных историй Александр Викулин говорит, что в наибольшей степени на показатель повлияли рост ключевой ставки Банка России и рыночных ипотечных ставок, а также существенное увеличение стоимости квадратного метра жилья.

«Все это привело к удорожанию стоимости ипотечного кредита и рекордным значениям его среднего размера. В то же время динамика доходов населения не компенсировала столь быстрое и значительное удорожание жилья», — отмечает эксперт.

Региональный директор-руководитель Ипотечного центра г. Казани «Национальная Фабрика Ипотеки» (Ипотека 24) Рузэль Насыбуллин рассказывает, что быстрый рост цен привел к ухудшению показателя доступности жилья в 2021 году по сравнению с 2020 годом, снизив финансовую доступность ипотеки. По его оценкам, в прошедшем году татарстанцы стали брать в кредит на покупку жилья на 200 тыс. рублей больше. Сейчас средняя сумма ипотеки в республике составляет около 3 млн рублей.

Сильнее всего в прошедшем году подорожал первичный рынок. Президент Гильдии риэлторов РТ Андрей Савельев констатирует, что цены подскочили до 120−130 рублей за квадратный метр. «Вторичный рынок тоже вырос, но цены держатся, в среднем на отметке 100−110 тыс за кв. м».

Директор СМУ-88 Наиль Галеев убежден, что причина роста цен на недвижимость в Татарстане кроется не только и не столько в льготной ипотеке, сколько в недостатке глубины предложения. После старта госпрограммы ликвидные квартиры быстро закончились. Это привело к увеличению дефицита, но это проблема не ипотеки, а самого рынка, отмечает эксперт.

«Надо создавать условия для наращивания предложения и развития конкуренции, а не сокращения спроса. Именно об этом говорит президент России Владимир Путин, когда ставит задачу ежегодно строить по 120 млн „квадратов“. Кому они будут нужны, если не будет возможности купить новое жилье? Текущие условия действия льготной ипотеки это такой компромисс, который пока в принципе устраивает всех. В наших продажах она занимает примерно половину ипотечных сделок. Но с учетом текущего роста цен семейная ипотека скоро может потерять актуальность в Казани».

По словам экспертов, цены на жилье в Казани растут по целому ряду причин. Здесь и дефицит предложения, и работа застройщиков по эскроу-счетам, и подорожание стройматериалов.

«Дефицит предложения складывается из того, что в черте города мало подходящих участков для строительства, обеспеченных инженерными сетями, транспортными узлами, дорогами и социальными объектами. Ко всему прочему, из-за эскроу-счетов у застройщиков сейчас нет рабочего механизма покупки земли. Деньги заперты в банке, а ставки по земельным кредитам слишком высокие — минимум 15−18% плюс залог. С эскроу-счетов деньги мы получим только тогда, когда достроим дом, а это обычно бывает не раньше 2−3 лет. До этого момента землю купить мы не можем, а если мы не можем строить, то и нечего продавать, чтобы восполнить дефицит», — поясняет Галеев.

Эскроу-счета хороши тем, что дольщик может быть спокоен за свои средства — если с застройщиком что-то случится, банк вернет деньги. Но застройщики напоминают, что пока средства лежат на эскроу-счетах, они не работают и обесцениваются. Чтобы сохранить рентабельность проекта, разницу застройщики закладывают в стоимость жилья.

«В 2021 году ситуация усугубилась непрогнозируемым ростом цен на стройматериалы», — рассказывает Наиль Галеев, добавляя, что спрогнозировать дальнейшую ситуацию крайне сложно и застройщики постоянно корректируют финансовую модель проектов и ограничивают количество доступных к продаже квартир, чтобы отыграть повышение за счет стоимости «квадрата».

Эксперты уверены: причин снижения цен на недвижимость на рынке нет. Как нет и причин для удешевления ипотеки. Госпрограмма завершится в июле 2022 года, после чего, по прогнозам экспертов, средняя ипотечная ставка станет двузначной и превысит 10% годовых.

Ксения Долгова

Материалы по теме

Партнёры TatCenter:
1 из 1
Экспертный круг
05 Ноября 2026, 01:33

Ольга Айдуганова: передать бизнес детям сложнее, чем его построить 1 часть

Почему смена поколений становится испытанием для семейных предприятий и какие изменения необходимы российскому законодательству.

Основателю предприятия обычно хватает сил, чтобы запустить производство, найти заказчиков и собрать команду. А вот на вопрос «что будет с делом, когда меня не станет или когда я захочу отойти?» многие не успевают ответить вовремя. В семье, где все работают вместе, разговор о наследстве — это одновременно разговор о власти, деньгах и справедливости. Поэтому его нередко откладывают до тех пор, пока обстоятельства не заставят начать.

Ольга Айдуганова, директор «Инженерно-производственного центра» в Бугульме, руководитель Комитета по развитию семейного предпринимательства ТПП РТ, в авторской колонке для TatCenter рассказывает о проблемах передачи семейного бизнеса следующему поколению и объясняет, почему считает необходимыми изменения в федеральном законодательстве.

«В семье, где все работают вместе, разговор о наследстве — это одновременно разговор о власти, деньгах и справедливости», — Ольга Айдуганова, директор «Инженерно-производственного центра» в Бугульме, руководитель Комитета по развитию семейного предпринимательства ТПП РТ.
Фото из личного архива Ольги Айдугановой

Как устроен семейный бизнес в России?

По оценкам Торгово-промышленной палаты РФ, семейные предприятия составляют 74% всех малых и средних предприятий России. Это значит, что речь идет о значительной части реальной экономики.

У такого бизнеса есть особенности, которые закон не учитывает. Роли в нем переплетены: один и тот же человек может быть отцом, главным инженером и владельцем контрольной доли. Доверие работает вместо регламентов, и пока все хорошо, это сильное преимущество. Решения принимаются быстро, люди отвечают за результат лично.

Но те же свойства становятся слабостью, когда меняется поколение. Регламентов нет, и спорные ситуации решать нечем. Доли распределяются по семейной логике, а не по управленческой. Наследник получает долю по закону, хотя к управлению может быть не готов ни по опыту, ни по желанию. Остальные участники, которые двадцать лет тянули дело, оказываются в одной компании с человеком, которого не выбирали.

Сегодня передача бизнеса внутри семьи регулируется общими нормами Гражданского кодекса и корпоративного права. Они написаны для любой коммерческой организации и не учитывают специфику семейных предприятий. Исходят они из того, что участников связывает только деловой интерес. В семейной компании это не так.

Татарстан сделал первый шаг, но его недостаточно

Республика Татарстан отнеслась к проблеме с особым вниманием. Поправка в закон РТ от 23 июля 2025 года № 52-ЗРТ закрепила понятие семейного предпринимательства. Это важно по двум причинам. Семейный бизнес получил официальный статус, а значит, меры поддержки можно адресовать именно ему. И государство показало, что видит эту категорию предпринимателей и считает ее значимой. Подобные нормы уже приняты в десятках регионов России, включая Московскую, Нижегородскую и Рязанскую области, а также Башкортостан.

Законы республики регулируют то, что относится к компетенции региона: субсидии, гранты, арендные и налоговые льготы. Но у региона есть граница. Гражданское и корпоративное право устанавливаются на федеральном уровне. Республика не вправе самостоятельно изменять гражданско-правовые и корпоративные механизмы, отнесенные к федеральному ведению.

В Государственную Думу внесен законопроект о поправках в закон № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства», который вводит понятие семейного предприятия. Он поддержан всеми фракциями и находится в работе. Я считаю это верным шагом. Но понятие в законе о поддержке МСП даёт основание для мер поддержки и не создает инструментов передачи бизнеса.

Международный опыт защиты семейных предприятий

Я проанализировала международный опыт регулирования передачи и управления семейным бизнесом: Германии, Франции, Великобритании, США, Сингапура, Нидерландов и Мальты. Эти юрисдикции используют широкий спектр инструментов, которые можно перенести в российское право.

Особый режим для семейных предприятий

Представьте типичную ситуацию: основатель компании умер, его долю унаследовал сын, который живет в другом городе и делом не интересуется. Другая часть принадлежит дочери, которая фактически руководит предприятием. В такой ситуации наследникам и компании приходится выбирать: либо выкупать долю сына, нередко за счет оборотных средств, либо оставлять его участником бизнеса. Оба варианта ослабляют предприятие, на котором работают люди.

Чтобы избежать подобных сценариев, мы считаем необходимым закрепить в Гражданском кодексе и Федеральном законе от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» диспозитивный режим для семейных предприятий. Его смысл в том, что закон не навязывает семье готовую модель, а дает возможность по своему выбору использовать дополнительные инструменты защиты бизнеса.

Тем, кто этого захочет, закон должен позволить закрепить в уставе:

усиленные ограничения на переход долей третьим лицам;

преимущественное право членов семьи на выкуп доли;

обязанность приобретения доли у наследников в случаях, прямо предусмотренных уставом.

Такой подход опирается на зарубежную практику. В Германии используется винкуляционная оговорка (Vinkulierungsklausel): продажа или передача доли в семейной компании возможна только с согласия остальных участников либо самой компании. Из этого правила нередко делают исключение для наследников и других членов семьи, чтобы бизнес не перешел к посторонним.

Практическое значение такого механизма подтверждает решение Земельного суда Хагена 2022 года. В корпоративном договоре семейного общества предусматривалось, что любая передача доли требует согласия всех участников; исключение допускалось только для наследников участников и подконтрольных им компаний. Когда один из участников попытался провести сделку с инвестором через промежуточную структуру, суд признал это недопустимым обходом винкуляционной оговорки: конструкция позволяла передать реальный контроль над семейной компанией внешнему инвестору.

В США аналогичную задачу решает «buy-sell agreement», соглашение о выкупе доли. Оно заранее определяет события, при которых доля подлежит продаже: смерть владельца, развод, инвалидность, увольнение, банкротство или намерение продать ее третьему лицу. В соглашении также фиксируются цена или формула оценки, срок оплаты и лицо, которое выкупает долю: сама компания, остальные участники либо и те и другие. Нередко выкуп финансируется за счет страхования жизни владельцев.

Смысл обоих подходов одинаков: правила выхода из бизнеса и передачи долей лучше определить заранее, пока в семье нет конфликта и предприятие сохраняет управляемость.

Заранее согласованная оценка и деньги для выкупа

Когда доля выкупается, спор почти всегда идет о цене. Закон оперирует «рыночной стоимостью», но это абстрактная категория, и разные оценщики могут назвать очень разные суммы. Если участники заранее, в спокойное время, согласуют формулу оценки доли, спорить в момент конфликта или утраты будет не о чем. Поэтому целесообразно дополнить Гражданский кодекс и закон об ООО нормами, которые разрешают использовать такую формулу в уставе и корпоративном договоре. Это снизит число споров при наследовании или выходе участника. Подход основан на практике Германии.

Однако это решение закрывает лишь часть проблемы. Остается вопрос: где взять деньги на выкуп? Предприятие, вложившее средства в оборудование и сырье, редко способно единовременно выплатить крупную сумму наследникам. Здесь полезен опыт Великобритании, где применяются взаимные опционы и страхование жизни. Обновленный механизм должен разрешить использовать страховые выплаты по договорам страхования ключевого участника для финансирования выкупа его доли. Тогда предприятию не придется изымать деньги из производства в самый тяжелый момент.

В Великобритании для этого используется «cross-option agreement». Это соглашение между акционерами компании, который определяет, как будут передаваться доли в бизнесе в случае смерти одного из них или его тяжелой болезни Каждый акционер предоставляет остальным опцион на покупку своей доли в случае смерти или утраты трудоспособности, а его наследники получают встречный опцион на продажу доли. До наступления события ни одна сторона не обязана совершить сделку, но после реализации опциона договор становится обязательным.

Параллельно оформляется страхование жизни ключевого участника. Страховая выплата направляется в доверительный фонд или оставшимся акционерам и используется именно для выкупа доли. В результате семья получает деньги, а компания и оставшиеся владельцы — контроль, не изымая средства из оборота.

В типовой британской модели компании с четырьмя равными владельцами и стоимостью £1 млн каждый акционер владеет долей на £250 тыс. Если один из них умирает, три оставшихся участника выкупают его долю, используя страховое покрытие. «Cross-option agreement» определяет процедуру продажи, а страхование — источник денег. Аналогичная конструкция применяется и в компаниях с двумя владельцами: страховой полис покрывает заранее согласованную стоимость доли, а опционное соглашение обеспечивает ее передачу пережившему партнеру.

Во второй части колонки — о том, как разделить права на управление семейной компанией, сохранить предприятие с помощью наследственных фондов и снизить издержки при передаче бизнеса следующему поколению.

Lorem ipsum dolor sit amet.