На стоимость жилья сейчас сильнее всего влияет ключевая ставка — все строительство сегодня идет с проектным финансированием и применением эскроу-счетов.

Эскроу: надо каким-то образом компенсировать потери

Застройщик берет в банке кредит на строительство по схеме «ключевая ставка +3%». Эта ставка плавающая и может снижаться в зависимости от динамики наполнения эскроу-счетов. Однако, если девелопер быстро все проедает, то через некоторое время платежи банку вырастут и оставшийся период — до ввода дома в эксплуатацию — застройщик платит повышенные проценты.

Наиль Галеев: Цены на рынке жилой недвижимости завязаны на кредитных отношениях с банками

Теперь надо вспомнить, что механизм эскроу-счетов работает так, что застройщик не может получить доступ к деньгам, пока не введет дом в эксплуатацию. В зависимости от масштаба проекта это где-то от двух до четырех лет. Все это время деньги никак не защищены от инфляции и обесцениваются. То есть надо каким-то образом компенсировать и эти потери.

Это очень упрощенная схема, без учета ряда факторов, которые тоже накидывают так или иначе несколько процентов.

В итоге текущая политика ЦБ с высоким «ключом», направленная на снижение уровня инфляции, разгоняет стоимость квадратного метра.

Рынок недвижимости сегодня полностью завязан на кредитных отношениях с банками, других механизмов финансирования строительства просто нет. Поэтому чем меньше у покупателей доступных ипотечных продуктов, тем дороже становится жилье.

Эскроу-счета VS спецсчета под гарантии субъектов

Проектное финансирование и эскроу-счета — отличный инструмент для защиты от недобросовестных застройщиков. Он доказал свою эффективность, но в условиях высокой ключевой ставки и отсутствия альтернативы банковского участия в строительстве обслуживание кредитов становится неподъемной ношей для рынка.

В плюсе только банки — история с комиссиями за льготную ипотеку доказала, что они своей прибыли точно не упустят. А покупатели и строители испытывают огромное давление, зачастую не понимая, за что они платят такие деньги.

Отличное решение предложил в конце 2023 года раис РТ Рустам Минниханов, выступая на заседании Госсовета РФ. Его идея заключается в том, чтобы дать регионам право выбирать, какой моделью пользоваться при строительстве жилья: эскроу-счета либо спецсчета под гарантии субъектов.

При втором варианте деньги дольщиков размещаются не в банках, а на спецсчетах казначейства, и ключевым условием для застройщика вместо выплаты процентов банкам станет участие в строительстве или реконструкции социальных объектов: школ или детских садов.

В этом случае выиграют все. Жители и регионы получат соцобъекты здесь и сейчас, без нагрузки на бюджет, сохранив гарантии завершения строительства; а застройщики — более гибкие финансовые инструменты для продолжения работы.

Наиль Галеев
директор СМУ-88
специально для TatCenter

Татарстану предоставят почти 31,6 млн рублей на создание модельных библиотек. Эти средства заложены в федеральном бюджете на 2024, 2025 и 2026 годы, согласно информации минфина региона.

Проект реализуется в рамках федерального проекта «Культурная среда» нацпроекта «Культура». Благодаря обновленным пространствам, посетители смогут пользоваться современными научными и художественными информационными ресурсами, оцифрованными изданиями периодики и доступом к интернету.

Ранее TatCenter писал, что в Татарстане открыли четыре модельные библиотеки, на базе которых могут проводиться культурные события и групповые мероприятия.