Спрос на рыночную ипотеку в России вырос на 13,3% в сентябре 2025 года по сравнению с августом. Объем выдач по базовым (рыночным) программам приблизился к 60 млрд рублей, доля таких займов увеличилась до 21,4% (+1,7 п.п.). При этом доля льготных программ снизилась до 78,6% (-2,4 п.п.), несмотря на рост общего объема их выдач на 2,8% — до около 220 млрд рублей.
Наибольший прирост среди льготных программ показала IT-ипотека (+11%), а лидером по объему осталась «Семейная ипотека» — почти 187 млрд рублей. На фоне этих изменений особенно заметным становится дисбаланс между федеральными условиями льготных программ и региональной реальностью.
Если в Адыгее или Краснодарском крае «Семейная ипотека» покрывает значительную часть стоимости жилья и достигает доли более 85% в выдачах, то в таких экономически развитых регионах, как Татарстан, те же программы теряют востребованность. Причина — не в отсутствии спроса, а в несоответствии лимитов и цен на рынке, считает Рузэль Насыбуллин, руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани.
По его словам, одной из главных причин, по которой Татарстан не входит в число лидеров по использованию «Семейной ипотеки», является несоответствие федерального лимита в 6 млн рублей реальной стоимости жилья в регионе. При средней цене квартиры площадью 35−40 кв. м в 8−11 млн рублей средств хватает лишь на однокомнатную квартиру — вариант, который не отвечает потребностям семей с детьми.
«Этого хватает лишь на покупку малогабаритной однокомнатной квартиры, что не отвечает потребностям семей с детьми. Это вынуждает заемщиков вносить значительные собственные средства, что малодоступно для многих семей», — отмечает Насыбуллин.
Из-за ограниченного выбора жилья, соответствующего и лимиту, и жизненным потребностям, спрос на программу в Татарстане оказывается ниже, чем в регионах, где установленного лимита достаточно для комфортной покупки. По мнению эксперта, разумным решением могла бы стать дифференциация лимита по регионам с учетом средней стоимости квадратного метра.
«Разумным предложением решения этой проблемы может послужить дифференциация лимита по регионам с учетом средней стоимости квадратного метра и количества детей в семье. Однако зависимость от количества детей может сделать ипотеку менее доступной для семей с одним ребенком».
Что касается IT-ипотеки, то в Татарстане она уступает по объемам «Семейной ипотеке», но при этом демонстрирует высокую динамику и стабильно входит в тройку лидеров среди всех регионов России по объемам выдачи. Программа становится важным инструментом для закрепления квалифицированных кадров в регионе, — считает Насыбуллин.
Вопрос о том, влияет ли развитие IT-кластеров в Казани и Набережных Челнах на спрос по IT-ипотеке и какие меры могли бы усилить ее востребованность в регионе, эксперт считает особенно актуальным. По его словам, развитие IT-кластеров в Татарстане безусловно создает потенциальную основу для спроса на эту программу, однако на сегодняшний день она сталкивается с рядом серьезных ограничений.
Несмотря на наличие в республике крупного IT-сообщества, интерес к программе сдерживается несколькими факторами. Во-первых, после обновления правил в августе 2024 года IT-ипотека перестала действовать в Москве и Санкт-Петербурге, что создает сложности для сотрудников компаний, чьи головные офисы формально зарегистрированы в столицах, но которые фактически работают в регионах. «Что лишает специалистов мобильности и заставляет их отдавать предпочтение другим программам, например, семейной ипотеке», — подчеркивает Насыбуллин.
Кроме того, в городах-миллионниках, к которым относится Казань, для участия в программе требуется доход не менее 150 тыс. рублей в месяц. Особенно остро стоит проблема лимита кредита: с августа 2024 года он снижен до 9 млн рублей. При средней стоимости двухкомнатной квартиры в новостройке Казани в 12,8 млн рублей, а трехкомнатной — 16,1 млн рублей, этого хватает лишь на покупку однокомнатной квартиры (в среднем 9,8 млн рублей). «Это делает программу непривлекательной для семейных специалистов», — отмечает эксперт.
Рузэль Насыбуллин подчеркивает, что даже при растущем IT-секторе и высоком уровне квалификации местных кадров, действующие условия не позволяют программе раскрыть свой потенциал.
«Развитие IT в Татарстане создает долгосрочный кадровый потенциал, но без адресных мер, учитывающих специфику местного рынка недвижимости, потенциал IT-ипотеки в Татарстане будет оставаться нераскрытым».
