Июль 2019 насыщен нововведениями и изменениями в законодательной базе, касающейся недвижимости, ипотечного кредитования и долевого строительства. С начала месяца участники рынка строительства жилья перешли на новую схему финансирования строительства многоквартирных домов через счета эскроу. Теперь механика работы с деньгами дольщиков выглядит так:

Имели место предположения, что новый закон затронет лишь здания, квартиры в которых будут продаваться после 1 июля 2019 года. Однако девелоперы в массовом порядке начали получать разрешения на строительство и заключать договоры на проекты, которые существуют пока только на бумаге. В этой связи переход на эскроу-счета введен обязательным с 1 июля для всех проектов. Некоторые исключения будет определять минстрой. Сегодня в Татарстане около 90 компаний строят 230 жилых домов и большая их часть (178 домов) будет продаваться по старым правилам.

Здесь сохранность денег дольщиков гарантируется, однако есть и обратная сторона нововведения — не лишены смысла опасения, что все это приведет к скачку цен на жилье.

Если говорить о Казани, стоимость недвижимости уже выросла до максимальных значений, согласно данным ЦИАН, рост с мая 2018 по май 2019 года в Казани составил 20%. Поэтому, если и будут корректировки, то не значительные, и возможно, в сторону уменьшения. Что касается цен на вторичное жилье — этот сегмент всегда стремиться за тенденциями первичного рынка недвижимости.

Также с 31 июля текущего года в силу вступает закон об ипотечных каникулах, который гарантирует заемщикам беспроцентную отсрочку платежей по ипотеке на определенный срок. Банк будет обязан предоставить льготный период по требованию клиента. При этом возможно будет либо полное приостановление ежемесячных платежей, либо уменьшение их размера на срок, длительность которого заемщик вправе определить сам, также, как и дату начала льготного периода. Сами каникулы ограничены сроком до 6 месяцев. Прекратить их можно также в любой момент. Срок возврата кредита будет продлен на период действия ипотечных каникул.

Воспользоваться правом можно только один раз за период кредита. Кроме того, жилье, на которое был выдан займ, должно быть единственным и не относиться к числу предметов роскоши, то есть стоимостью не более 15 млн рублей.

Забрать жилье во время ипотечных каникул не могут. На весь льготный срок недвижимость защищена — по закону не допускается обращение взыскания на предмет ипотеки, то есть переданное в залог единственное жилье не может быть изъято. Взять каникулы можно будет и на кредиты, оформленные до вступления закона в силу.

Претендовать на льготный период возможно, если вы попали в трудную жизненную ситуацию, среди которых:

В соответствии с законом, кредитор обязан рассмотреть требование о предоставлении ипотечных каникул и ответить на него в течение пяти дней. В течение двух дней банк вправе запросить у заемщика документы, подтверждающие нахождение в трудной жизненной ситуации и документы на жилье.

Информация о каникулах будет отражаться в кредитной истории. Банки также будут видеть информацию о каникулах в кредитном отчете потенциального заемщика и будут учитывать это при оценке платежеспособности. При этом факт ипотечных каникул не должен ухудшать кредитный рейтинг заемщика, который рассчитывает сам БКИ, исходя из платежной дисциплины.

Региональный директор Национальной Фабрики Ипотеки в Казани
Рузэль Насыбуллин

Как написать колонку для TatCenter?

Насыбуллин Рузэль Рамисович

Региональный директор по Республике Татарстан ООО ПКО «Реалист Ипотека»

В преддверии новогодних праздников инвесторы вновь обращают внимание на сезонные закономерности фондового рынка. Исторически этот период часто сопровождался ростом котировок, однако в условиях высокой ключевой ставки и геополитической неопределенности повторение тенденции остается под вопросом. Инвестиционный консультант «ВТБ Мои Инвестиции» Валерий Андреев рассказал, какие факторы могут поддержать российский рынок акций в конце года и насколько оправданны ожидания.

Для российского рынка акций анализ новогодней сезонности не стоит ограничивать классическим Santa Claus Rally — пятью последними торговыми сессиями декабря и двумя первыми сессиями января. С учетом продолжительных новогодних каникул в России более показательным представляется период с 20 декабря по 10 января. Именно такой временной интервал позволяет лучше оценить динамику рынка на рубеже годов.

Согласно исследованию «Финуслуг», за последние 15 лет индекс Московской биржи на этом отрезке демонстрировал положительную динамику в 14 случаях из 15. Средняя доходность за рассматриваемый период составляла около 4%. Наиболее сильный результат был зафиксирован в сезоне 2020−2021 годов: индекс полной доходности прибавил 8,85%. Единственный отрицательный результат пришелся на сезон 2013−2014 годов, когда рынок снизился на 1,85%.

Одним из факторов, способных поддерживать рынок в конце года, выступает дивидендная политика российских компаний. Ожидание выплат привлекает внимание инвесторов к отдельным эмитентам, а поступающие акционерам средства могут частично возвращаться на фондовый рынок, создавая дополнительный спрос на акции. Особенно заметную роль здесь способны играть крупные компании с высокой капитализацией и существенными дивидендными выплатами. Например, «ЛУКОЙЛ» традиционно находится в центре внимания инвесторов благодаря масштабу бизнеса и значимости его дивидендных решений для российского рынка.

В декабре 2026 года дополнительный интерес к дивидендной тематике может поддержать ряд корпоративных событий. В частности, совет директоров «ЛУКОЙЛа» рекомендовал выплатить 535 рублей на одну обыкновенную акцию по итогам девяти месяцев 2026 года. Датой закрытия реестра предложено установить 9 декабря, а сами выплаты ожидаются в промежутке с 20 декабря по 10 января. «ЦИАН» также заявлял о планах провести еще одну дивидендную выплату до конца года. Возможные дивидендные решения «Мать и дитя» и «Ростелекома» также стоит учитывать в числе потенциальных корпоративных факторов, однако конкретные суммы и сроки выплат необходимо подтверждать по мере появления официальных рекомендаций и решений эмитентов.

иллюстрация TatCenter

Таким образом, историческая статистика выглядит весьма убедительно: положительная динамика наблюдалась примерно в 93% рассмотренных сезонов. Однако трактовать эту закономерность как гарантию роста было бы ошибкой. Сезонность — лишь один из факторов, влияющих на поведение инвесторов, и ее значение не следует переоценивать в условиях высокой неопределенности.

Помимо дивидендных событий, в пользу рынка могут сыграть дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики, снижение доходностей инструментов с фиксированной доходностью и улучшение геополитического фона. Более мягкая денежно-кредитная политика способна улучшить условия для оценки будущих денежных потоков компаний, хотя фактический эффект будет зависеть от инфляции, динамики прибыли и ожиданий участников рынка.

Поэтому исторические 93% — скорее аргумент в пользу того, чтобы не игнорировать новогоднюю сезонность, чем основание рассчитывать на безусловный рост котировок. В инвестиционных решениях статистические закономерности полезны прежде всего как дополнительный ориентир, который необходимо сопоставлять с текущей макроэкономической и геополитической ситуацией.

Тем не менее у новогоднего периода есть своя особенность: он традиционно связан не только с изменением инвестиционных ожиданий, но и с ощущением обновления. В этом году сочетание дивидендных событий, возможных изменений денежно-кредитной политики и внешних факторов создает несколько предпосылок для позитивной динамики. Оправдаются ли эти ожидания, покажут торги. Но хочется верить, что российский рынок сможет продолжить благоприятную историческую тенденцию и завершить очередной сезон в плюсе.