Мнения
21 Марта 2023, 12:38

Ипотека — 2023: что нового приготовил рынок, чтобы помочь себе и покупателю

Первичка может подорожать, вторичку все чаще используют как залог, а сегмент ИЖС вступает в ренессанс — эксперты ипотечного рынка недвижимости определили тренды этого года.

Льготы как стимул платить по 150 тыс. за квадрат

Как утверждает Андрей Савельев, вице-президент Ассоциации «Гильдия риэлторов Республики Татарстан», цены на первичную и вторичную недвижимость в Татарстане в 2022 году сильно просели — падение составило порядка 15−20%. При этом средняя стоимость квадратного метра недвижимости начинается от 150 тысяч рублей. Драйверами рынка по-прежнему выступают «первичка» и меры поддержки от государства, банков и застройщиков.

— Доля льготных программ в структуре выдачи ипотечных кредитов составляет 35−40%. При этом доля семейной ипотеки возрастает. Мы связываем это с изменениями в требованиях программы, расширением круга заемщиков. В 2023 году уже нет привязки к дате рождения ребенка. Семье достаточно иметь двух несовершеннолетних детей любого возраста, — говорит Рузэль Насыбуллин, руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани.

— Решение руководства страны о продлении льготных ипотечных программ (льготная и семейная ипотеки) до 1 июля 2024 года сыграло позитивную роль в сохранении заделов строящегося жилья и дальнейшего роста жилищного строительства, — отмечает Ильшат Гимаев, заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ.

Что будет после «околонулевых»

Недавно расширенная по лимитам сельская ипотека, семейная ипотека, льготная ипотека, которую может оформить любой совершеннолетний гражданин России без ограничений по возрасту и семейному положению и ипотека для ИТ-специалистов — все эти механизмы татарстанцы активно используют для улучшения своих жилищных условий.

Однако, с 1 июня ЦБ усилит нагрузку на банки, выдающие ипотеку «от застройщика», выделив ипотеку на новостройки (с момента выдачи до года после ввода жилья в эксплуатацию), приобретаемые по ДДУ, в отдельный вид ипотечного кредита. К таким кредитам с 1 июня будут применяться повышенные надбавки к коэффициентам риска. Требования не коснутся кредитов, которые одновременно соответствуют трем условиям: выданы в рамках госпрограмм, предельная допустимая долговая нагрузка не превышает 60%, а минимальный размер первоначального взноса — не менее 30%. В результате, банки будут вынуждены установить надбавки к ставкам за низкий размер первоначального взноса. Как это может отразиться на спросе, предложениях для клиентов и республиканском рынке в целом?

— Основная причина борьбы с околонулевыми ставками — возможное увеличение стоимости объектов недвижимости. Безусловно, некоторое влияние уже наблюдается. Нормативы ЦБ были учтены основными банками, работающими в данной сфере. Они продолжают предоставлять ставки субсидирования, но уходят на субсидирование от 4% и выше. Я думаю, рынок быстро адаптируется к отсутствию ставки в 0,1% и 1%. В Татарстане застройщики пока не отказываются от продукта. Субсидированной ипотеке в 2023 году точно быть. Я думаю, что к концу года в республике появится новая программа, которая простимулирует продажи, — говорит Сергей Полянский, директор Дирекции по развитию розничных продуктов «Ак Барс Банка».

При росте цен спасает маркетинг

На фоне отказа многих банков от выдачи ипотеки по околонулевым ставкам девелоперы развернули новые маркетинговые инструменты, так или иначе увеличивающие конечную стоимость квартиры:

Траншевая ипотека, при которой после оформления сделки банк перечисляет на счет девелопера первый транш в размере нескольких процентов от стоимости жилья и именно с этой суммы заемщик будет вносить ежемесячные платежи весь первый период кредитования.

Кешбэк за покупку квартиры в кредит, возврат части оплаченной стоимости квартиры покупателю.

Ипотека без первоначального взноса.

— Очевидно, что ужесточение требований со стороны регулятора к предложениям «от застройщика» стало запоздалой мерой на явные перекосы рынка. Фокус внимания заемщика искусственно сместился со стоимости квартиры на величину платежа. Для него возник риск финансовых потерь в случае острой необходимости. А для банка — получение пула необеспеченных кредитов, — говорит Екатерина Мишина, руководитель и основатель консалтингового агентства «Центр Ипотечного Кредитования».

Эксперт отмечает, что после введения ограничений стоимость ипотеки вырастет, что приведет к еще большему снижению спроса на новостройки. Помимо ставки по ипотеке при ее оформлении необходимо учитывать полную стоимость кредита (ПСК), в которую входят все сопутствующие расходы заемщика при оформлении и обслуживании ипотеки.

Построенные метры — для релокации

На этом фоне представители рынка выражают уверенность в том, что недвижимость останется популярным сберегательным и инвестиционным активом. Динамика рынка ипотечного кредитования первого квартала 2023 года по сравнению с четвертым кварталом 2022 года идет в значительный рост по количеству проведенных сделок.

— Несмотря на некую «затоваренность» рынка первичного жилья, потребности казанцев по улучшению жилищных условий остаются достаточно высокими. Кроме того, Казань достаточно привлекательна для переезда из других регионов. К нам приезжают больше, чем уезжают. Так что все построенные метры будут реализованы со временем, — считает Андрей Савельев.

Правда, рынок вторичной недвижимости сейчас работает на покупателя, а не продавца. Определенный спад есть, в том числе и в стоимости. Многие продавцы стараются понизить цены.

— Некоторые застройщики предлагают альтернативы в виде трейд-ина. Но доля таких сделок не такая большая и составляет не более 10% от рынка. Но необходимые драйверы для продолжения роста рынка присутствуют, что видно по динамике роста кредитования, — говорит Рузэль Насыбуллин.

Как стать инвестором в Турции, сохранив вторичку в Татарстане

— Хорошей альтернативой продажи квартиры со скидкой является кредит под залог этой квартиры. Вы, не продавая свой актив, заставляете его работать: получаете деньги без подтверждения дохода и целевого использования этих средств. Особенно популярны такие цели: покупка зарубежной недвижимости, покупка и строительство дома, дачи, обучение, лечение, покупка франшизы, деньги на бизнес, — Сергей Полянский, директор Дирекции по развитию розничных продуктов «Ак Барс Банка».

Покупка недвижимости за рубежом — по-прежнему растущий тренд. По словам Рузэля Насыбуллина спрос в этом сегменте вырос примерно вдвое. Безусловное лидерство — у Турции: около 40% запросов приходится на объекты именно в этой стране. Впервые за десять лет из топ-3 выбыла Испания. Значительный рост спроса — у безвизовых стран (Грузия, Сербия, Армения). Наибольшая динамика — в ОАЭ, Таиланде и Индонезии, а также Израиле.

Если рынок многоквартирного жилья эксперты называют «слабым», то рынок ИЖС только входит в свою активную фазу. Пандемия «открыла» преимущества этого сегмента. Покупательский интерес продолжают подогревать такие механизмы, как:

Ряд льготных программ на приобретение готовых объектов от застройщика

Программы кредитования строительства по околонулевым ставкам, в том числе, собственными силами, без привязки к застройщику.

Выигрышная, относительно цены за квадрат в многоквартирном доме, стоимость.

При этом сегмент ИЖС сейчас рассматривается покупателями в первую очередь при приобретении жилья для себя, а не в качестве инвестиционного инструмента.

Ставка на домокомплект

Один из ключевых кредитных инструментов — программа минстроя РФ, нацеленная на доведение годового объема ввода частных домов до 40 млн кв. м в 2024 году. Документ устанавливает рекомендательные стандарты кредитования ИЖС. Предполагается, что в рамках программы:

Заемщик сможет и приобрести земельный участок, и нанять застройщика или подрядчика для строительства дома на нем.

Залогом у банка выступают земельный участок и строящийся дом (домокомплект).

Банк-кредитор будет перечислять кредитные средства вместе с собственным взносом заемщика на спецсчет с использованием аккредитивов или иных инструментов, «обеспечивающих целевое использование средств застройщиком и защиту средств граждан».

Построившая дом по заказу заемщика компания получает доступ к средствам только при выполнении определенных условий: регистрации залога земельного участка в пользу кредитора (до 50% всей суммы договора) и после окончания строительства (оставшаяся часть средств по договору).

По словам Екатерины Мишиной, в этой программе участвуют пока только семь производителей. При этом ни залога, ни поручительства не требуется. Кроме того, предоставляется скидка 0,5% по ипотечной ставке.

Еще один популярный инструмент — сельская ипотека, очередь на которую превышает объем выделенных на сегодня субсидий. В ближайшее время лимит кредитов по ней будет расширен до 6 млн на одного заемщика, а для семьи — до 12 млн рублей при ставке в 3%. Программа не предъявляет требований к семейному положению, наличию и возрасту детей и доступна в населенных пунктах и городах, население которых не превышает 30 тыс. человек.

Земля имеет значение

Динамики рынку ИЖС придает активное развитие граничащих с Казанью районов. Как отмечает Андрей Савельев, самые популярные направления для покупки загородной недвижимости — Лаишевский, Пестречинский, Высокогорский, Зеленодольский районы и село Верхний Услон.

— Я бы обратил внимание на те районы, где строятся федеральные транспортные коммуникации, новые крупные развязки, которые позволят сократить расстояние до въезда в город и увеличат транспортную доступность. Строительство новых дорог и мостов существенно повлияет на рост цен в сегменте загородной недвижимости, — говорит спикер.

Поскольку формирование рынка ИЖС началось недавно, покупка загородного дома требует тщательного подхода к выбору земельного участка, проекта, застройщика. Эксперты рекомендуют учитывать транспортную доступность, близость к инженерным коммуникациям, социальную инфраструктуру. Особенно внимательно нужно отнестись к приобретаемой земле, ее назначению.

— Сделки с земельными участками, как и с любым иными объектами недвижимости, имеют специфические риски. Если мы говорим о покупке земли, нужно удостовериться в наличии межевания и согласования границ с соседними участками. Убедиться в возможности регистрации на данном участке в дальнейшем жилого дома. В Казани, например, пока остро стоит вопрос, связанный с отказом в регистрации жилых домов в СНТ. Важно уточнить наличие ограничений и совместно со специалистами выделить пятно застройки на вашем будущем участке, — говорит Екатерина Мишина.

Олеся Бондаревская
По материалам онлайн-конференции
«Ипотека-2023: что происходит на рынке новой реальности»

Новости
12 Июля 2024, 19:43

Станции контроля качества воздуха минэкологии РТ выполнили 2,3 млн измерений С 1 января по 12 июля

В Зеленодольском районе и Казани фиксировались превышения предельно-допустимой концентрации по сероводороду.

С 1 января по 12 июля станции минэкологии РТ провели 2,361 млн измерений, в том числе на пяти автоматических станциях контроля загрязнения воздуха в Казани было сделано более 721 тыс. измерений.

В период с 5 по 12 июля в Зеленодольском районе и Казани были зафиксированы превышения предельно допустимой концентрации сероводорода в атмосфере в селе Осиново, Зеленодольском районе и возле проспекта И. Шакирова. На остальных АСКЗА в Казани превышений загрязняющих веществ не было обнаружено.

Lorem ipsum dolor sit amet.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: