Девелоперы фиксируют тренд: арендаторы уходят из «коробок» в «павильоны», а рынки переезжают под крышу с кондиционерами. Почему будущее за «контролируемым хаосом» и какую роль в этом играет градостроительная политика — об этом TatCenter рассказали эксперты по коммерческой недвижимости.
Гибкость аренды и партнерские модели
Традиционная бизнес-модель торговых центров, построенная на долгосрочных контрактах с федеральными арендаторами, дала трещину. Уход крупных международных брендов и рост онлайн-торговли заставили управляющих искать новые подходы.
Основатель девелоперской компании «Отелит» Евгений Бурденюк отмечает, что сегодня ТЦ перенимают «базарную» гибкость. По его словам, сроки аренды для локальных брендов сокращаются до трех-шести месяцев, а вместо фиксированных ставок активно внедряются партнерские модели, когда арендная плата привязана к фактическому обороту арендатора.
Кроме того, происходит активное зонирование под стихийную торговлю, что позволяет быстро реагировать на изменение спроса и тестировать новые форматы без долгосрочных обязательств. Эксперт подчеркивает, что рынки, в свою очередь, копируют ТЦ, осваивая фудкорты, Wi-Fi и омниканальность (онлайн-заказ + самовывоз).
Генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге согласен с тем, что говорить о «войне» форматов уже некорректно. Он отметил, что сегодня мы видим постепенное сближение моделей, где каждый формат движется навстречу потребителю, заимствуя лучшие практики соседа.
Однако Андрей Шувалов, старший директор Commonwealth Partnership, видит в этом процессе и скрытые риски. Он поясняет, что причина недостатков традиционных рынков лежит на поверхности — это отсутствие комфорта и сервиса. И если рынок не может предложить конкурентную среду, его основное преимущество (цена) проигрывает маркетплейсам.
По мнению эксперта, просто заменить вывеску недостаточно; необходимо долгое и кропотливое обучение арендаторов новым правилам торговли, что готовы делать далеко не все собственники. Это процесс, который требует времени не один год, и не все арендаторы готовы в него включаться.
Рентабельность, долги и «тихая гавань» для малого бизнеса
С точки зрения экономики устойчивость форматов разнится кардинально. Евгений Бурденюк приводит расчеты: операционные затраты на рынках в три-пять раз ниже, чем в ТЦ (нет затрат на эскалаторы, сложные системы вентиляции и кондиционирования), а окупаемость составляет пять-семь лет против 10−12 у центров. По итогам 2026 года он прогнозирует рентабельность рынков на уровне 12−15%, в то время как ТЦ дают 8−10%, хотя и демонстрируют положительную динамику при условии успешной трансформации концепции.
Филипп Шраге отметил, что рынки проще по структуре, быстрее адаптируются и легче переживают колебания спроса.
«В этом смысле они действительно могут быть „тихой гаванью“ для малого бизнеса, обеспечивая на 30% более высокую выживаемость в кризис», — подчеркнул эксперт.
Однако он добавил, что у такой модели есть ограничения в управляемости, безопасности и масштабируемости. Торговые центры, напротив, более тяжелые с экономической точки зрения из-за высокой кредитной нагрузки, но при этом дают арендаторам системное преимущество в виде единой концепции, контроля за качеством и профессионального маркетинга.
Андрей Шувалов обращает внимание на фактор недвижимости. По его мнению, будущее классических вещевых рынков в крупных городах ограничено. Он объясняет это тем, что одноэтажные объекты занимают дорогую городскую землю, и с учетом высокой стоимости участков такая модель использования становится неэффективной. Девелоперы будут чаще смотреть на рынки как на территории для редевелопмента, создавая на их месте многофункциональные центры, где торговля сочетается с офисами, фитнесом, досугом и апартаментами.
Гибрид как новый стандарт: градостроительная политика и социальная роль
Потребитель, по данным аналитики, все чаще голосует за гибрид. Евгений Бурденюк приводит данные опросов: 70% посетителей хотят видеть чистоту и безопасность ТЦ, но при этом сохранить вкус, аутентичность и возможность торга, свойственные рынку. Он прогнозирует, что к 2028 году 15−20% новых объектов будут представлять собой смешанные проекты — «ТЦ-рынки», где инфраструктура крупного центра сочетается с локальной идентичностью. Примером такого подхода он называет московский «Афимолл Сити», где времяпровождение покупателей достигло 90 минут, при этом 40% посетителей приходят не за покупками, а для досуга.
Архитектор компании «Вектор Проект» Елизавета Шиляева добавляет к этой картине важный градостроительный аспект. Она отмечает, что огромные площади, бывшие символами потребительской культуры, сегодня сталкиваются с вызовом онлайн-покупок и формированием «города 15-минутной доступности».
Эксперт считает, что опустевшие ТЦ — это не приговор, а возможность для масштабной реновации. По ее мнению, их необходимо превращать в многофункциональные хабы, объединяющие логистику (дарксторы для «последней мили»), досуг, коворкинги и даже центры госуслуг. Однако главным препятствием для этого она называет устаревшую нормативную базу, требующую срочного обновления.
Филипп Шраге, рассуждая о социальной роли, резюмирует, что маятник градостроительной политики не качнется в одну сторону.
«Торговые центры давно стали общественными пространствами, местом встреч. Рынки сохраняют локальную идентичность. И политика будет поддерживать именно разнообразие форматов», — заявил он.
В свою очередь Андрей Шувалов предостерегает: важно не потерять живую атмосферу при модернизации. В качестве положительного примера новой интерпретации формата он привел проект Bazaar на Новорижском шоссе, где сделан акцент на еду, события и качественную среду. По мнению эксперта, молодежи интересен не традиционный вещевой рынок, а его более эстетичная и событийная версия, где можно не только купить, но и провести время.
Рынок коммерческой недвижимости вступает в эру постмодернизма. Форматы больше не воюют, они вынужденно и добровольно сливаются, чтобы выжить в эпоху засилья маркетплейсов и изменившихся привычек покупателя. Классические рынки без апгрейда рискуют выгореть, уступив место многофункциональным центрам, а стандартные ТЦ без внедрения гибких условий аренды и «базарной» энергетики продолжат терять трафик и уходить в редевелопмент.
Победителем станет тот, кто сможет упаковать аутентичный хаос в современную, управляемую и безопасную систему. Для Татарстана, с его активной градостроительной политикой и запросом на сохранение локальной идентичности, развитие гибридных проектов — «контролируемых рынков» или «аутентичных ТЦ» — становится не просто трендом, а стратегическим направлением развития городской среды на ближайшие годы.
Екатерина Слюсарева
