В стране активно обсуждаются льготные ипотечные программы. Вероятнее всего, для восстановления баланса на рынке, правительство сохранит только семейную ипотеку с некоторыми корректировками и не станет продлевать другие программы после их завершения. Эксперты TatCenter объяснили ключевые изменения и тенденции рынка жилой недвижимости и ипотечного кредитования в 2024 году.

Спрос и предложение

Недвижимость остается популярным сберегательным и инвестиционным активом. Учитывая, что ипотека — практически единственная возможность приобрести собственное жилье, льготные программы не теряют актуальности.

Вот только, вариантов получения ипотеки у тех, кто уже перестал быть студентом, не планирует переезжать на Крайний Север и не обзавелся детьми, не много. В этом случае остается воспользоваться коммерческими ипотечными продуктами или рассрочкой.

Жители Татарстана также могут претендовать на участие в программе социальной ипотеки. С 2005 по 2023 год по программе социальной ипотеки в республике построили 130 538 квартир общей площадью более 8 млн кв. метров. По словам заместителя министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ильшата Гимаева в 2024 году планируется ввести в эксплуатацию 56 жилых домов на 3 299 квартир общей площадью 161,7 тыс. кв. метров.

Еще один камень преткновения для желающих взять ипотечный кредит — первый взнос. Рынок предлагает несколько вариантов решения этого вопроса: заемные средства, субсидирование первого взноса застройщиком и специальные акционные товары.

Республиканские тренды

Практически все жилье на первичном рынке Татарстана приобретается с помощью льготных ипотечных программ. Жители республики в первом квартале 2024 года чаще всего оформляли семейную ипотеку — 2 810 кредитов на сумму 14,5 млрд рублей. Вторая по популярности — льготная ипотека — 1 920 кредитов на общую сумму 9,1 млрд рублей. Далее — ИТ-ипотека и сельская программа. Последний вариант чаще выбирают жители Лаишевского, Высокогорского, Арского, Тукаевского и Пестречинского районов республики. С начала реализации программы приобрели жилье в сельской местности около 4,5 тысяч семей.

При этом увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке сузило потенциальный круг потребителей. Эта мера, по словам руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани Рузэля Насыбуллина, помогла охладить спрос и снизить риск ипотечного пузыря.

В конце прошлого года раис РТ Рустам Минниханов предложил дать регионам право выбирать, какой моделью пользоваться при строительстве жилья: эскроу-счета либо спецсчета под гарантии субъектов. При втором варианте деньги дольщиков размещаются не в банках, а на спецсчетах казначейства, и ключевым условием для застройщика вместо выплаты процентов банкам станет участие в строительстве или реконструкции соцобъектов: школ или детсадов.

Он же указывает на существенный недостаток эскроу-счетов:

Рузэль Насыбуллин, в свою очередь, обращает внимание на важность защиты интересов покупателей при использовании этого инструмента. Застройщик не получит денег покупателя до тех пор, пока объект не будет построен и введен в эксплуатацию. Если объект не построят в оговоренные в договоре сроки, работы заморозят или передадут другому застройщику, а покупатель сможет вернуть уплаченную сумму в полном объеме.

Лилия Бурганова, заместитель руководителя Росреестра Татарстана, считает, что ипотека с господдержкой на новостройки является одной из самых популярных госпрограмм на рынке недвижимости. Ее запустили в 2020 году и уже несколько раз продлевали. В текущем году за три месяца ведомство зарегистрировало около 3 тысяч льготных ипотек.

Льготную ипотеку под 8% в Татарстане за все время действия программы оформили более 37 тысяч раз. Большая часть заявлений приходится на договоры долевого участия в строительстве — свыше 31 тысячи, далее идут договоры купли-продажи — более 4,4 тысяч.

Заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РТ Ильшат Гимаев поделился статистикой по программе строительства индивидуальных домов. По этой программе ставка составляет 0,1% для застройщиков. Максимальная сумма для Татарстана — 15 млн рублей, первоначальный взнос — от 15%. Заявка подается онлайн, более 80% решений принимается в течение минуты.

Идеальная ипотечная формула

Идеальная с точки зрения стимулирования развития рынка и сдерживания роста стоимости жилья — программа семейной ипотеки. Такого мнения придерживается Наиль Галеев. Главная проблема предложения — лимиты на максимальный размер кредита.

Оптимальным эксперт считает лимит не менее 12 млн рублей с процентной ставкой под 8−9% годовых. Это позволит застройщикам строить многолетние инвестиционные планы и развивать свои проекты, а государству получить уверенность, что темпы строительства нового жилья будут стабильно высокими.

Рузэль Насыбуллин видит верный путь развития в адресном характере льготных программ. По его мнению это поможет исключить инвестиционные спекуляции. Также эксперт положительно оценивает отмену банками ипотечных комиссий для застройщиков-партнеров.

Еще один удобный и полезный инструмент для пользователей ипотечных программ — федеральный проект «Электронная ипотека за один день». Благодаря ему все обращения, в том числе и по льготной ипотеке, поступающие от кредитных организаций, рассматриваются в течение суток.

Лилия Бурганова отмечает, что Росреестром Татарстана в течение одного рабочего дня в среднем рассматривается 97% дел от общего количества представленных кредитными организациями в рамках проекта «Электронная ипотека за 24».

Что ждать от рынка?

В Казани самой востребованной субсидируемой госпрограммой осталась семейная ипотека — она дешевле льготной, первоначальный взнос — меньше и на него можно направить средства маткапитала, у нее нет ограничений по количеству использований, ее можно комбинировать с другими продуктами. К примеру, в проектах СМУ-88 доля семейной ипотеки составляет примерно 60−65%.

Что касается перспектив, семейная ипотека в стране будет продлена, сохранив свои базовые параметры. Это не совсем то, чего ожидал рынок — хотелось бы увидеть увеличение лимитов для городов-миллионников, но на фоне текущей экономической ситуации такое решение вполне понятно. По остальным программам, насколько известно, решение будет приниматься летом — правительство настроено продлевать программы не массово, а адресно, для поддержания отрасли в регионах со слабым спросом.

Анастасия Гизатова ждет от рынка оживления: так бывает всегда в период изменений. Также она отмечает растущую инфляцию и ожидает увеличение себестоимости строительства, что повлечет за собой снижение спроса с небольшим (локальным) снижением цен на недвижимость. Обвала рынка не будет, — уверена руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом».

На стоимость жилья сейчас сильнее всего влияет ключевая ставка — все строительство сегодня идет с проектным финансированием и применением эскроу-счетов. Застройщику приходится брать в банке кредит на строительство по схеме «ключевая ставка +3%». Эта ставка плавающая и может снижаться в зависимости от динамики наполнения эскроу-счетов. При этом средства на таких счетах не защищены от инфляции и обесцениваются.

Динара Сафина
По материалам онлайн-конференции
Льготная ипотека: быть или не быть

В авторской колонке для TatCenter.ru Тимур Аитов, кандидат физико-математических наук, председатель комиссии по безопасности финансовых рынков Совета ТПП России, анализирует реальное положение дел с импортозамещением в IT-отрасли и предлагает конкретный план из четырех шагов для исправления ситуации.

Тимур Аитов, кандидат физико-математических наук, председатель комиссии по безопасности финансовых рынков Совета ТПП РФ (фото: asros.ru)

Недавно представитель одного из крупных российских банков озвучил тезис, который многие могли бы воспринять как безусловный успех: «В этом году тратим на импортозамещение меньше, а в будущем будем тратить еще меньше». Звучит как победа, но в отрасли далеко не все радуются такому развитию событий…

Красивый тезис, обманчивая реальность

Тезис красивый, но обманчивый. Установить софт — это полдела. Дальше его нужно сопровождать, обновлять, защищать от хакеров. Это постоянные расходы, которые никуда не денутся. Так что «тратить меньше» — иллюзия. Скорее всего, трудности только начинаются.

Эти трудности уже находят подтверждение в сухой статистике. По данным «Руссофт» (весна 2026 года), темпы роста продаж российского ПО упали с 24% до 5−10% в 2026 году.

Спрос падает, а цены растут. Звучит странно, но объясняется просто: крупные компании формально выполнили требования регулятора, отчитались и потеряли интерес. Многие продукты так и остались «сырыми» — нет привычных приложений, плохая совместимость. А лицензии в первом квартале 2026 года подорожали на 10−20%. Качество хромает, а выбора у заказчика нет — бери что дают. Получается формальная победа при реальном спаде.

Проблема «железа»: аппаратные модули шифрования

Проблемы касаются не только программного обеспечения: в банковской сфере существует еще одна острая проблема с «железом» — аппаратными модулями шифрования (HSM).

HSM — это специальный «железный сейф», в котором хранятся ключи шифрования; HSM выполняет ключевые криптооперации. Без него не проходит ни одна оплата картой, ни один перевод по СБП. До недавнего времени почти все такие модули были импортными — Thales, Utimaco. Заменить их на российские — задача куда сложнее, чем поменять программу. Это перестройка всей платежной инфраструктуры, переаттестация, переписывание софта.

Определенный успех уже есть: НСПК совместно с Банком России успешно завершила замену HSM-модулей в собственной критической инфраструктуре уже в феврале 2025 года. Однако в масштабах всей банковской системы проблема сохраняется: импортные HSM по-прежнему используются. Пока это так, наша платежная система остается уязвимой — сколько бы операционных систем мы ни меняли.

Распыление ресурсов вместо концентрации

Кстати, об операционных системах: сегодня в государственном реестре их числится больше 70, и это скорее распыление ресурсов, чем здоровая конкуренция.

Большинство этих ОС делают небольшие компании с ограниченными ресурсами, их жизнеспособность под вопросом. Вместо того чтобы поддерживать 2−3 сильных ядра, мы разбрасываем деньги и кадры. А разработчики прикладных систем вынуждены поддерживать десятки ОС, что неизбежно удорожает конечные продукты. Платит в итоге потребитель. Такое распыление сил напрямую бьет по выполнению государственных задач.

КИИ: жесткие сроки без готовности

С критической информационной инфраструктурой (КИИ) тоже все непросто. К 1 января 2025 года, по данным Минцифры, из 25 крупнейших госкомпаний, подпадающих под требования по КИИ, перешли на отечественное ПО только 11. Рынок оказался не готов — ни по продуктам, ни по кадрам. Регулятор перенес дедлайн на 2030 год. Жесткие сроки без реальной готовности — это не стимул, а пустая декларация. Только нервы потрепали.

фото: TatCenter.ru

Четыре шага к реальному импортозамещению

Что необходимо, чтобы поправить ситуацию? Нужна внятная промышленная политика: не слепая вера в рынок и не административные репрессии.

Нужны четыре шага.

Первое — это «умная» специализация. У нас в РФ 140 миллионов человек, создать полный аналог Microsoft нереально. Но можно выстрелить в двух-трех критических нишах: например, это системы управления для энергетики, промышленные базы данных. Минцифре следовало бы составить перечень из 10−15 таких классов и обеспечить целевую поддержку.

Второе — это создание консорциумов вендоров и заказчиков. Пусть государство организует консорциумы из 3−5 компаний на каждое направление, выдаст долгосрочный безвозвратный (!) грант с софинансированием 30−50% со стороны крупных заказчиков. Так уже сделали в Южной Корее. Заказчики получают право голоса в техническом задании, что сразу ориентирует вендоров на реальные потребности бизнеса.

Третье — не надо резких движений с запретами. До 2028 года разрешить для некритичных систем зарубежное ПО при условии аудита безопасности. А с 2030 года — уже полный переход для КИИ.

И четвертое — необходим жесткий ценовой контроль. Для ПО из реестра, которое покупают госкомпании и банки, цена не должна превышать стоимость зарубежного аналога плюс 15%. Или внятное обоснование цены вендором (если аналога нет): себестоимость плюс R&D, плюс разумная маржа. Нарушителей наказывать — например, на два квартала лишать права продавать регуляторным заказчикам. Это остановит нынешнюю «диктатуру» продавца.

Рынок продавца и перспективы

Высокая ставка ЦБ, бюджеты сжаты, а российское ПО еще и дорожает: эксперты прогнозируют рост цен на 15−35% в год. Сложился «рынок продавца» с несколькими одобренными вендорами. Цены диктуют они, а не заказчик. Плюс проблема с HSM, о которой мы говорили. Особенно тяжело для малых банков — импортозамещение становится для них не драйвером развития, а тормозом.

Остается надеяться, что наши платежи защитят быстрее, чем успеют отчитаться об очередной «победе, которую никто не заметит». И правильнее здесь определить внятную стратегию импортозамещения, обеспечив реальный контроль качества.