По итогам II-III кварталов 2025 года рынок ипотеки восстановился после периода замедления, однако на фоне роста кредитования в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и массового распространения рассрочек от застройщиков появились новые системные риски. Об этом предупреждает Банк России в своем последнем «Обзоре финансовой стабильности». Мы попросили Рузэля Насыбуллина, руководителя ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани, прокомментировать ключевые вызовы и оценить, насколько текущие меры регулятора способны их сдержать.

Риски в сегменте ИЖС: не только для банков, но и для подрядчиков

Согласно «Обзору финансовой стабильности» Банка России, доля проблемных ипотечных кредитов достигла 1,7%, а по ИЖС — почти в 5 раз выше, чем по многоквартирным домам. Какие риски для застройщиков и банков несет рост кредитования в сегменте индивидуального жилищного строительства, и достаточно ли макропруденциальных лимитов для их сдерживания?

Да, риски действительно нарастают, и ужесточение макропруденциальных лимитов (МПЛ) было своевременным шагом. Однако важно понимать, что угрозы есть как для банков, так и для самих подрядчиков — тех, кто строит дома по заказу граждан.

Для подрядчиков ИЖС ключевые риски сегодня:

Как итог — возможны сокращение выручки, рост просрочек и даже нехватка средств на эскроу для погашения своих обязательств перед банками.

Что касается банков, то да, наблюдается рост доли проблемных кредитов в ИЖС. Но это происходит на фоне низкой базы. Главная проблема — высокая доля заемщиков с ПДН выше 80%, а также сложности с работой эскроу-схем в условиях индивидуального строительства.

Стоит отметить: ранее средства по кредитам на ИЖС часто выдавались наличными, и контроль за целевым использованием был минимальным. С переходом на расчеты исключительно через эскроу этот риск практически полностью закрыт.

Рассрочка от застройщика: «слепая зона» долговой нагрузки

По данным ЦБ, объем обязательств граждан по рассрочке от застройщиков на 1 октября 2025 года составил 1,4 трлн рублей, при этом такие обязательства не учитываются в ПДН и не направляются в бюро кредитных историй. Считаете ли вы, что такой подход создает «слепую зону» в оценке долговой нагрузки населения?

Безусловно, да. Эта зона остается довольно серой и несет риски как для покупателей, так и для застройщиков. При ипотеке клиент защищен законодательно: может взять кредитные каникулы или оформить реструктуризацию. А при рассрочке таких механизмов нет.

Однако радует, что регулятор уже работает над стандартизацией этого рынка. Уже сейчас прорабатываются понятия операторов рассрочек, требования к прозрачности ценообразования и необходимость отражения рассрочек свыше 15 тыс. рублей в БКИ. Это важные шаги к снижению скрытых долговых обязательств.

Как избежать повторения ошибок «льготной ипотеки»?

Банк России отмечает, что значительная часть просрочек приходится на кредиты, выданные в период ажиотажного спроса во время массовой «Льготной ипотеки». Какие инструменты, помимо макропруденциальных надбавок, могли бы предотвратить повторение подобной ситуации при запуске будущих госпрограмм?

Опыт «льготной ипотеки» показал: когда программа становится массовой, она начинает генерировать не столько потребительский, сколько спекулятивный спрос. Поэтому будущие льготные продукты не должны быть универсальными и массовыми. Они должны быть строго целевыми — например, для молодых семей, врачей, учителей, участников СВО.

Только так можно избежать перегрева рынка и последующего «вызревания» просрочек.

Опыт «льготной ипотеки» показал: когда программа становится массовой, она начинает генерировать не столько потребительский, сколько спекулятивный спрос, - Рузэль Насыбуллин, руководитель ипотечного центра «Национальной Фабрики Ипотеки» в Казани

Почему регулятор запоздал с лимитами по ПДН?

В отчете ЦБ указано, что 29% выдач по ИЖС в III квартале 2025 года пришлось на заемщиков с ПДН выше 80%. Почему лимиты по ПДН в этом сегменте не были введены раньше, и какие системные последствия может иметь такое запаздывание?

На мой взгляд, ПДН не является ключевым индикатором или красным флагом. Он показывает уровень кредитной нагрузки, но при этом учитывает только документально подтвержденные доходы. Многие граждане имеют дополнительные источники заработка, которые не отражаются в справках.

Стратегически экономика России движется к выходу из тени — к полному «обелению» доходов. Уже видны планы по тому, чтобы банки оценивали платежеспособность заемщиков напрямую через взаимодействие с налоговыми органами. В обозримом будущем — примерно к 2027−2028 годам — финансироваться в банках смогут только те, у кого доход официально подтвержден. И тогда ПДН будет действительно соответствовать реальной долговой нагрузке.

Заключение

Рынок жилья остается одним из самых чувствительных к колебаниям экономической конъюнктуры. Отчет Банка России четко фиксирует: главные уязвимости сегодня — это ИЖС, рассрочка и «вызревшие» кредиты. Эксперт согласен: меры регулятора, хоть и запоздали, но направлены верно. Однако без дальнейшей цифровизации, прозрачности и перехода к «обелению» доходов устойчивость рынка будет хрупкой.

В РТ просроченная задолженность по ипотеке в прошлом месяце превысила пять млрд рублей. С начала этого года она выросла на 144%. Об этом сообщает РБК со ссылкой на аналитиков «Долгового Консультанта».

По объему выданных ипотек республика занимает второе место в Приволжском федеральном округе. Самые большие показатели просрочки зарегистрировали в Башкортостане — сумма составила 5,5 млрд рублей.

Читайте также: «Рынок недвижимости Казани 2025: ставки, семейная ипотека и реальные перспективы».