Что такое КРТ
Современные города растут, а вместе с ними и требования к качеству жизни. Сегодня покупатели все чаще выбирают не просто жилье, а комплексную застройку, где есть благоустроенные дворы, детские площадки, парки и удобный транспорт.
Комплексное развитие территорий (КРТ) — это не только строительство жилых домов, но и создание новых городских пространств с учетом долгосрочных потребностей города и его жителей. В рамках КРТ учитывается все: инженерная инфраструктура, дороги, социальные объекты, общественные пространства и коммерческая недвижимость.
«Точечная застройка в Казани осталась либо в элитном сегменте, либо в суперэкономе. Остальное на 80−90% строится по принципу комплексного освоения», — говорит Андрей Савельев, вице-президент Гильдии риелторов РТ.
Для девелоперов ключевыми элементами комплексного развития территорий становятся:
социальные объекты: школы, детские сады, поликлиники, спортивные центры;
инфраструктура: дороги, парковки, общественный транспорт;
общественные пространства: парки, скверы, зоны для отдыха и прогулок;
коммерческая недвижимость: магазины, кафе, фитнес-центры.
«Застройщику диктует спрос на жилье в конкретном месте огромное количество предварительных маркетинговых исследований, на основе которых и формируется сам проект», — поясняет архитектор и эксперт минкульта РФ Ирина Аксенова, по словам которой градостроительные требования — это инструмент регулирования, и для заказчика он нужен больше после подтверждения спроса на территорию.
Какие земли подходят для застройки
Комплексное развитие территорий может реализовываться на разных типах земель:
территории жилой застройки: где уже есть жилые здания;
земли для нежилой застройки: территории с промышленными или складскими объектами - здесь рекультивируют землю и потом строят жилые районы;
незастроенные территории: пустующие земли, которые ранее не использовались.
Наиль Галеев, генеральный директор группы компаний «СМУ-88», считает идеальными для комплексного развития городские территории, функционал которых устарел. В частности, заброшенные промзоны. Это мировой тренд, который уже успешно реализуется в Москве и Санкт-Петербурге. Ничего не мешает казанским девелоперам пойти по тому же пути, полагает эксперт.
В Казани такие проекты востребованы. Например, территории в районе ул. Родины и Новой Портовой.
«В широком смысле для застройщиков может подойти практически любой земельный участок. Особенно в условиях такого жесткого дефицита, который сложился в Казани в последние несколько лет. Другое дело, что совсем в чистом поле строить очень накладно — сложно тащить сети, дороги, транспорт, надо понимать по развитию социальной инфраструктуры и так далее», — отмечает Галеев.
Какое жилье выбирают в Казани
Уровень жизни растет и покупатели недвижимости в Казани перестали воспринимать жилой комплекс просто как набор квартир. Теперь они приобретают образ жизни, выбирая продуманную инфраструктуру, эстетичность общественных пространств и высокий уровень безопасности.
«За последние пять лет мы наблюдаем явный тренд на повышение требований к комфорту среды. На это сильно влияет и уровень благоустройства самого города. Казань расцвела, и сегодня строить здесь жилье ниже уровня комфорт-плюс уже как-то даже не принято. Не просто так средняя стоимость квадратного метра в Казани перевалила за 200 тыс.», – отмечает Наиль Галеев.
Еще один тренд — современные семьи выбирают более просторные и комфортные планировки.
Анастасия Маслеха, директор ГК «ТОЧНО», делится данными клиентского опроса по одному из городов-миллионников. Средняя площадь покупаемых квартир увеличилась: если в начале 2024 года она составляла 45,3 м², то к середине года выросла до 47,8 м².
60% респондентов подчеркивают важность большой кухни-гостиной и гардеробной. Основные предпочтения семьи с детьми отдают благоустройству дворовой территории — зеленые зоны, спортивные и детские площадки.
Андрей Савельев подтверждает, что средняя площадь приобретаемого жилья в Казани также возросла. Сейчас наблюдается повышенный спрос на двухкомнатные квартиры.
По словам Наиля Галеева, после пандемии особенно возрос спрос на:
общественные пространства и прогулочные зоны: люди стали больше времени проводить в своем жилом комплексе и внимательнее относятся к качеству придомовой территории;
озеленение и экологичность среды: выросла востребованность зеленых зон, садов, парков и дворов без машин;
инфраструктуру в шаговой доступности: детские сады, школы, медицинские центры, супермаркеты;
приватность и безопасность: увеличился спрос на комплексы закрытого типа.
Как изменился рынок после отмены льготной ипотеки
1 июля 2024 года перестала действовать льготная ипотека с господдержкой под 8% годовых. Она была самой массовой — взять такой кредит мог любой россиянин. После ее отмены количество сделок упало в 3−4 раза, отмечает Андрей Савельев.
Что касается аренды жилья, то и спрос, и цены выросли. 60−70% покупателей, которые ушли с рынка из-за невозможности купить квартиру, перешли на арендный рынок.
«Основной покупатель недвижимости — молодые семейные пары с детьми. До отмены льготной ипотеки их доля составляла около 70%, сегодня достигает 90%», — делится Анастасия Маслеха.
Проекты КРТ и деятельность девелоперов в Татарстане
По данным министерства строительства Республики Татарстан, сегодня проекты по КРТ затрагивают четыре территории общей площадью 16,5 га. Многие крупные игроки отрасли продолжают точечную застройку, когда запрос современных жителей — полезные и досуговые объекты в шаговой доступности. Именно это отличает застройщика от девелопера.
«Девелопер — это тот, кто наполняет локацию смыслами и создает жизнь с нуля: формирует полноценные микрорайоны с необходимой социальной, спортивной и коммерческой инфраструктурой», — объясняет Анастасия Маслеха.
Директор ГК «ТОЧНО» уверена, что за Татарстаном будущее. Регион насыщен людьми, активно развивается, в республике хороший уровень жизни. Все это создает спрос на качественную и современную недвижимость, заключает эксперт.
Анастасия Сорокина
