Доступное жилье так и не стало доступным, цены на квадратные не торопятся сдавать свои позиции, несмотря на «уговоры» экспертов различных уровней. Власти все чаще стали высказывать свое видение ценовых тенденций на рынке жилья. На этот раз экспертом выступил глава Минрегионразвития РФ Виктор Басаргин, по прогнозам которого снижение цен на жилые квадраты в 2009 году составит 10%.

Аргументы

Аргументируя свое видение процесса, министр заявил, что он обусловлен снижением стоимости стройматериалов. «Это связано с тем, что так складывается структура ценообразования (в строительстве)», — сказал Виктор Басаргин, добавив, что 60% себестоимости в строительстве жилья составляют затраты на стройматериалы. А главная составляющая цен на жилье сейчас дешевеет.

Но это одна сторона вопроса. Есть и другая, на которую указывают эксперты международного уровня. Рейтинговое агентство Fitch спрогнозировало 20−40-процентное падение цен на жилье в зависимости от региона и сегмента, увязав это с негативным прогнозом кредитоспособности российского сектора строительства и недвижимости из-за дальнейшего спада на рынке недвижимости и сохранения сложностей с финансированием.

Основными факторами, обуславливающими такой спад, являются замедление темпов роста ВВП в стране, сокращение доступа покупателей (как компаний, так и физических лиц) к средствам для финансирования покупок недвижимости, снижение активности инвесторов и усиление негативных настроений в целом. А значит, как указывается в пресс-релизе Fitch, ожидается существенное снижение как объемов, так и цен.

Наряду со снижением спроса, в 2009 году вероятно значительное сокращение предложения на первичном рынке недвижимости. Девелоперы, работающие по модели «построить и продать», просто не смогут профинансировать запланированные проекты из-за отсутствия денег. Банки и инвесторы все в большей степени не хотят или просто не в состоянии предоставить новое долговое или акционерное финансирование. Fitch полагает, что ситуация с финансированием вряд ли значительно улучшится в 2009 году.

И это касается не только девелеперов, которые и рады бы продать построенные квадраты, чтобы хоть как-то пополнить свою ликвидность. Еще один непосредственный участник рынка жилья — гражданин — оказался практически отрезанным и от финансов, и от рынка жилья. Банки не финансируют строителей, а люди не могут приобрести жилье, потому что сворачиваются ипотечные программы. Круг замкнулся.

По более ранним оценкам экспертов от строительного бизнеса (из Ассоциации строителей России и Российского союза строителей), сложности с кредитованием потенциальных приобретателей жилья, а также удешевление строительных материалов может в 2009 году снизить стоимость квадратного метра на 15−20%.

Наиболее смелые не исключают, что коррекция цен на рынке недвижимости может продлиться от 2 до 4 лет. Так считал, в частности, генеральный директор группы «Альянс Континенталь» Алексей Чаленко. По его мнению, падение на рынке недвижимости составит более 40%, так как кризис в России намного глубже, чем был в 1998 году, когда цены на недвижимость упали на 40%.

И факты

Если цены будут падать, может, и поднимется из руин нацпроект «Доступное жилье гражданам России». Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с начала реализации национального проекта «Доступное жилье гражданам России», соответствующее стандартам, увеличилась с 2006 по 2008 год всего на 1% — с 17 до 18%, сообщил Виктор Басаргин в ходе «правительственного часа» в Госдуме РФ. Такой незначительный рост, как указал министр, был обусловлен увеличением стоимости квадратного метра жилья.

Для измерения доступности жилья несколько лет назад был введен условный коэффициент — соотношение средней рыночной стоимости квартиры площадью 54 кв. м. и среднего годового дохода семьи из трех человек. Согласно федеральной целевой программе «Жилище» в 2010 году коэффициент должен быть равен трем годам. В 2005 году, до начала реализации национального проекта, этот показатель был равен 4,6 года. С тех пор он стал еще дальше от показателя доступности, увеличившись вслед за ценами почти до 6 лет.

Но все равно у правительства планов громадье. Согласно стратегии массового строительства жилья к 2020 году доля россиян, имеющих возможность приобрести жилье в собственность на рыночных условиях, должна составить 60%. Но вот только умерит ли свои аппетиты рынок жилья, который очень неохотно сдает позиции по части цен. Несмотря на начавшийся
осенью понижательный тренд, стоимость квадратного метра все равно оказалось в существенном плюсе по итогам года.