Стоимость земельных участков в первую очередь зависит от того, где они расположены. Факторов, влияющих на ценообразование, очень много, главный из которых — район расположения участка. Даже в пределах одного населенного пункта стоимость земли может быть разной. Большую роль играет и то, застроен земельный участок или нет, проведены ли коммуникации или нет, на какой линии от дороги он находится.

Айрат Шарипов, генеральный директор «ЗЕМТОРГ»

— В течение этого месяца начался рост цен на землю, особенно под индивидуальное жилищное строительство. В среднем повышение составило 20−30\% от цен начала года. Повышению стоимости земельных участков способствует и фактор сезонности, который традиционно приходится на начало весны. Те продавцы, которые не спешат с реализацией земельных участков, уже сейчас устанавливают цены выше прошлогодних на 80\%, закладывая, таким образом, предстоящий рост и свои инфляционные ожидания.

Альбина Зайнетдинова, директор АН «Кристалл»:

— С начала года цена на земельные участки поднялась практически на 30\%. Это связано в первую очередь с сезонным подорожанием, которое как раз приходится на март-апрель. Наибольшим спросом, конечно, пользуются земли в Казани, популярны также направления в сторону Лаишевского и Зеленодольского районов, хотя могу сказать, что востребованы земельные участки во всех направлениях от Казани в радиусе 20 км.

Спрос на земельные участки, по словам Айрата Шарипова, большой, но ценовые ожидания покупателей не совпадают с ценовыми ожиданиями продавцов:

— В этом есть вина недобросовестных риэлторских компаний, которые дезориентируют покупателя, публикуя объявления о продаже несуществующего земельного объекта по заниженным ценам с целью привлечения внимания к своему агентству. Покупатели такой информацией бывают запутаны, считая, что продавцы искусственно завышают цены, когда есть «точно такой же» земельный участок, но по стоимости на порядок ниже. В реальности же, если позвонить по этим объявлениям, то либо этот участок был уже давно продан, либо его вовсе нет. Такое искусственное занижение цены, не вызванное реальной рыночной ситуацией, на мой взгляд, является насущным вопросом на рынке недвижимости.

Рынок земель сельскохозяйственного назначения, как и рынок земель индивидуального жилищного строительства, еще только формируется. Поэтому и рыночные цены подвержены значительным колебаниям.

Так, стоимость 1 сотки земельного участка определяется в первую очередь его местоположением — в пределах Казани сотка, по словам Альбины Зайнетдиновой, стоит 100−150 тысяч рублей, в радиусе 10 км. от города — от 60 до 80 тысяч рублей, в отдаленности 30 км. от города уже от 60 тысяч рублей и ниже. Дальше, чем за 50 км. от Казани земли можно приобрести в пределах 15−20 тысяч рублей за сотку.

В Казани самые дорогие участки в центре города. В 2005 году один квадратный метр земли стоил не более 3,5−3,7 тысячи рублей. Но в 2007 и в 2008 году произошел резкий скачок цен. И сейчас уже стоимость одного квадратного метра земли в центре столицы Татарстана составляет минимум 9 тысяч рублей. Но это не предел. К примеру, участок на улице Островского (под офис) стоит 24 тысячи рублей за один квадратный метр. В 2007 году земля в исторической части города подорожала в среднем в 2−2,5 раза.

Тем не менее и эти участки дорожают: за последние два года цены на сельхозземли выросли в 3−4 раза. Например, в Спасском районе в 2006 году один гектар стоил около 1,4 тысячи, а уже в 2008 году 4,4 тысячи рублей.

«Покупайте землю — ее больше делают» — этот известный лозунг становится для некоторых землевладельцев с безграничными аппетитами порой единственным руководством для формирования цены на свои земельные участки. Об этом свидетельствует и некоторый дисбаланс на рынке земельных участков: при большом спросе на землю предложений, соответствующих условиям этого спроса, не так-то много — поэтому в первую очередь продаются участки, выставленные по низкой цене. Дорогих участков на рынке больше, но спрос на них не так уж и высок.

Альбина Зайнетдинова:

— Предложений в настоящее время на рынке земельных участков достаточно и, на мой взгляд, их количество будет увеличиваться — так как сейчас идет активный перевод земель сельскохозяйственного назначения под земли, переназначенные для индивидуально-жилищного строительства. Цены в этом сегменте рынка уверенно растут, так в 2007 году их рост составил порядка 60\%. И в ближайшем будущем земли будут дорожать с учетом инфляции.

Покупатели земельных участков, формирующие спрос на этом рынке, как отмечает Айрат Шарипов, делятся на три категории.

Покупатели, которым очень важны видовые характеристики участка — так называемая «престижность» места, экологический климат, наличие рядом реки (или непосредственно только на берегу), леса, удобные транспортные развязки. Для этой категории не первостепенно наличие коммуникаций, самое важное — именно место. Они и являются основными покупателями дорогостоящих участков в прекрасных местах нашей республики.

Вторая категория покупателей рассматривает участок земли прежде всего с точки зрения того, как бы быстрее построить дом и поселиться в нем. Поэтому для них первостепенно наличие коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация), важна транспортная доступность, развитая инфраструктура местности. Зная, что покупка земельного участка — всего лишь первоначальные затраты на то, чтобы построить дом, эта категория не желает переплачивать и стремится купить участок по минимальной цене. С учетом популяризации и пропаганды (особенно в последнее время) загородного образа жизни такая категория, на наш взгляд, год от года будет расти.

И третья категория покупателей — это так называемые инвесторы, которые желают выгодно вложить свои деньги для получения прибыли, или, вполне возможно, выгодно приобрести участок для последующего строительства и продажи уже построенного дома с участком. Постоянный и устойчивый рост цен на землю, активное заселение пригородов Казани также делают эту категорию год от года многочисленнее.

Принятое на днях постановление Правительства РФ «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» устанавливает запрет для федеральных органов исполнительной власти на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности. Иными словами государство запретило бесхозно раздавать свои земли, осознав, что реализация стратегии по развитию малоэтажного строительства невозможна без наличия необходимого количества земель. Не затрагивая тему развития малоэтажного строительства в России, отметим, что это постановление может изменить формирование не только земельного, но и рынка жилой недвижимости.

Айрат Шарипов:

— Принятое постановление, на мой взгляд, верно — бесконтрольная раздача земель в будущем ни к чему хорошему не приведет. Пока неизвестно, каким образом оно будет действовать, но такие действия со стороны государства могут вызвать некоторые изменения на рынке недвижимости — в частности, если государство, например, с целью реализации нацпроекта будет раздавать земли для последующего частного строительства, то это отразится и на ситуации на рынке недвижимости.