Валерий Ахметович, как обстоит ситуация на рынке недвижимости?

— Спрос начал немного повышаться, но соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости выглядит в пропорции десять к девяноста. Что касается стоимости недвижимости, то особых изменений по отношению к началу 2008 года нет, правда, изменены ставки на торгах — если раньше с первоначальной стоимости квартиры можно было скинуть не более 50 тысяч, то сейчас — торгуются уже на 100 тысяч рублей. Дешевые квартиры уходят быстро, сроки продажи квартир аналогичной стоимости своего кластера (один и тот же район, тип дома, планировка) зависят только от одного — насколько у хозяина квартиры есть потребность в ее продаже. Если есть задача продать (например, стоит необходимость в покупке другого жилья), то человек может пойти на торг.

Как вы оцениваете эту ситуацию?

— Такая ситуация неблагоприятна для рынка. Если есть плавный поступательный рост стоимости недвижимости, то это выгодно как для владельцев недвижимости, так и для покупателей, которые купили квартиру вчера.

А что же сейчас происходит с ценами?

— Сейчас цены на недвижимость в Казани завышены в связи с тем ростом, который произошел в августе-сентябре 2006 года. Стоимость квадратного метра в 40−42 тысячи рублей оказалась неподъемной для среднего казанца, у людей просто нет денег на приобретение жилья. Плюс ко всему сейчас происходит спад ипотеки как отголосок громкого прошлогоднего американского кризиса — растут ипотечные ставки, ужесточаются требования андеррайтинга. С этой ситуацией столкнулись практически все банки Казани.

Соответственно, число людей, выходящих на рынок недвижимости, уменьшается. Что мы имеем: с одной стороны — есть жилье по неподъемным для большинства казанцев ценам, но нет возможности дешево оформить себе ипотеку, с другой — есть планы правительства, направленные на то, что будет дешевое жилье, включая загородное. В результате лишь маленький процент людей может себе на сегодняшний день позволить купить квартиру.

Какая-то мрачная картинка вырисовывается…

— Главный индикатор моих прогнозов относительно рынка недвижимости — есть ли очереди в регистрационную службу? На сегодняшний момент очередей нет, потому что реальных сделок, имеющих отношение к купле-продаже недвижимости, не так много.

Однако многие люди полагают, что недвижимость будет только дорожать. Об этом свидетельствуют и результаты социологического опроса ВЦИОМ — более 80% россиян считает, что стоимость жилой недвижимости в России будет только повышаться.

— О том, что недвижимость будет дорожать, говорят уже полтора года. Но лично я никаких тенденций к росту стоимости жилья в Казани не вижу. К падению стоимости недвижимости — да.

Какие же это тенденции?

— Во-первых, инфляция, в связи с которой дорожают продукты первой необходимости, коммунальные услуги, бензин, а зарплата граждан не поспевает за темпами инфляции. Увеличиваются ежемесячные обязательные расходы, а на решение жилищных проблем (ипотека, накопление) остается неизменная сумма. И эта тенденция будет только усугубляться — ведь до 2012 правительство запланировало повышение всех составляющих коммунальных услуг. Вторая тенденция — государственные жилищные программы, обещающие уровень строительства по 1 кв.м. на человека в год.

Третье — открыты границы для ввоза импортных строительных материалов, пошел процесс изъятия земель — значит, дешевеет себестоимость строительства. Поэтому в будущем на первичном рынке стоимость 1 кв. м будет уменьшаться — и сейчас мы уже можем наблюдать этот процесс в ряде строительных компаний: покупателям предоставляются скидки, бонусы в виде дополнительных квадратных метров… К тому же на особые условия будет выведено малоэтажное загородное жилье. Медведев поставил задачу построить малоэтажное жилье по 18−20 тыс. руб. за 1 кв.м. вместе с земельным участком и всеми коммуникациями — а это стоимость 1−2 комнатной квартиры в доме 20−30 летней давности.

Но сейчас эти проекты пока находятся только в стадии разработки.

— Однако большинство людей верят в реализацию государством масштабных жилищных проектов, способствующих снижению стоимости жилья. Поэтому пока рынок замирает, создается ситуация отложенного спроса, который в свою очередь повлияет на ценовую политику на рынке.

Довольно часто местные риэлторы высказываются в пользу повышения стоимости недвижимости, аргументировав свое мнение тем, что по сравнению с соседними областями в Ка зани цены на жилье — одни из самых низких.

— То, что в Казани цены на недвижимости дешевле, на мой взгляд, это очень хорошо. К тому же, не стоит забывать, в соседних регионах строят меньше, да и не так активно действуют социальные программы. Чем больше жилья, тем больше предложения, покрывающего спрос.

На ваш взгляд, социальные программы сильно меняют конъюнктуру рынка?

— Конечно. Сейчас большое количество людей приобрело квартиру с помощью социальных программ, еще больше — надеется сделать это в ближайшее время. Не будь у них возможности купить жилье по соцпрограммам, они были бы вынуждены искать решение своего жилищного вопроса в рыночных условиях, пусть не все, но ¼ из них вынужденно пришла бы на рынок.

Часто люди формируют свое мнение о рынке, опираясь на данные оценочных компаний (мониторинги, в диаграммах которых показан рост/снижение цен). Насколько эти данные соответствуют действительности?

— Эти данные не отражают объективную действительность. Аналитика — сложный процесс, в котором используются реальная стоимость сделки, а не та, которую выставили продавцы в своих предложениях. Данные мониторингов содержат определенную погрешность, ведь на рынке недвижимости имеет место торг, поправку на который и закладывают продавцы в стоимость квартиры. А аналитика, так же как статистика, не терпит неточности и погрешностей — для точного анализа и прогноза необходимо располагать точными данными.

Какие факторы могут служить удорожанию жилья и какие — удешевлению?

— На удорожание, также как и на удешевление стоимости квартиры, влияют все факторы, формирующие ее стоимость: район, проект, инфраструктура, ремонт, этажность, тип дома (квартиры в кирпичном доме на 200 тысяч дороже аналогичных в панельных домах), ремонт, наличие-отсутствие балкона (разница в 100 тысяч рублей).

Какие шаги в данной ситуации может предпринять на рынке недвижимости обычный человек: быстрее продать недвижимость или быстрее ее покупать?

— Тем, кто решил взять ипотеку, медлить не стоит — процентные ставки в будущем будут расти. Причем покупатели по ипотеке сейчас находятся в лучших условиях — если раньше продавцы квартир «недолюбливали» ипотечников, то сейчас они готовы работать и с жильем по ипотеке, лишь бы продать. Те, кто желает улучшить свои жилищные условия (продать одну квартиру, купить другую) в ситуации настоящего рынка, могут торговаться на весьма ощутимые суммы. Выжидательную позицию можно занимать покупателям, для которых покупка квартиры не является срочной необходимостью — банковские вклады дают больше доходов. Инвестиции на рынке недвижимости уже не так интересны.