Новости
19 Августа 2008, 09:58

Валерий Абсалямов: Я не вижу причин для роста цен на недвижимость

С приходом осени, как правило, цены на рынке недвижимости плавно поднимаются вверх — сказывается сезонное повышение цен. Валерий Абсалямов, директор ЦДН «Валери», президент Гильдии риэлторов РТ, академик МАОН уверен, что в нынешних условиях нет никаких причин для роста цен.

Валерий Ахметович, как обстоит ситуация на рынке недвижимости?

— Спрос начал немного повышаться, но соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости выглядит в пропорции десять к девяноста. Что касается стоимости недвижимости, то особых изменений по отношению к началу 2008 года нет, правда, изменены ставки на торгах — если раньше с первоначальной стоимости квартиры можно было скинуть не более 50 тысяч, то сейчас — торгуются уже на 100 тысяч рублей. Дешевые квартиры уходят быстро, сроки продажи квартир аналогичной стоимости своего кластера (один и тот же район, тип дома, планировка) зависят только от одного — насколько у хозяина квартиры есть потребность в ее продаже. Если есть задача продать (например, стоит необходимость в покупке другого жилья), то человек может пойти на торг.

Как вы оцениваете эту ситуацию?

— Такая ситуация неблагоприятна для рынка. Если есть плавный поступательный рост стоимости недвижимости, то это выгодно как для владельцев недвижимости, так и для покупателей, которые купили квартиру вчера.

А что же сейчас происходит с ценами?

— Сейчас цены на недвижимость в Казани завышены в связи с тем ростом, который произошел в августе-сентябре 2006 года. Стоимость квадратного метра в 40−42 тысячи рублей оказалась неподъемной для среднего казанца, у людей просто нет денег на приобретение жилья. Плюс ко всему сейчас происходит спад ипотеки как отголосок громкого прошлогоднего американского кризиса — растут ипотечные ставки, ужесточаются требования андеррайтинга. С этой ситуацией столкнулись практически все банки Казани.

Соответственно, число людей, выходящих на рынок недвижимости, уменьшается. Что мы имеем: с одной стороны — есть жилье по неподъемным для большинства казанцев ценам, но нет возможности дешево оформить себе ипотеку, с другой — есть планы правительства, направленные на то, что будет дешевое жилье, включая загородное. В результате лишь маленький процент людей может себе на сегодняшний день позволить купить квартиру.

Какая-то мрачная картинка вырисовывается…

— Главный индикатор моих прогнозов относительно рынка недвижимости — есть ли очереди в регистрационную службу? На сегодняшний момент очередей нет, потому что реальных сделок, имеющих отношение к купле-продаже недвижимости, не так много.

Однако многие люди полагают, что недвижимость будет только дорожать. Об этом свидетельствуют и результаты социологического опроса ВЦИОМ — более 80% россиян считает, что стоимость жилой недвижимости в России будет только повышаться.

— О том, что недвижимость будет дорожать, говорят уже полтора года. Но лично я никаких тенденций к росту стоимости жилья в Казани не вижу. К падению стоимости недвижимости — да.

Какие же это тенденции?

— Во-первых, инфляция, в связи с которой дорожают продукты первой необходимости, коммунальные услуги, бензин, а зарплата граждан не поспевает за темпами инфляции. Увеличиваются ежемесячные обязательные расходы, а на решение жилищных проблем (ипотека, накопление) остается неизменная сумма. И эта тенденция будет только усугубляться — ведь до 2012 правительство запланировало повышение всех составляющих коммунальных услуг. Вторая тенденция — государственные жилищные программы, обещающие уровень строительства по 1 кв.м. на человека в год.

Третье — открыты границы для ввоза импортных строительных материалов, пошел процесс изъятия земель — значит, дешевеет себестоимость строительства. Поэтому в будущем на первичном рынке стоимость 1 кв. м будет уменьшаться — и сейчас мы уже можем наблюдать этот процесс в ряде строительных компаний: покупателям предоставляются скидки, бонусы в виде дополнительных квадратных метров… К тому же на особые условия будет выведено малоэтажное загородное жилье. Медведев поставил задачу построить малоэтажное жилье по 18−20 тыс. руб. за 1 кв.м. вместе с земельным участком и всеми коммуникациями — а это стоимость 1−2 комнатной квартиры в доме 20−30 летней давности.

Но сейчас эти проекты пока находятся только в стадии разработки.

— Однако большинство людей верят в реализацию государством масштабных жилищных проектов, способствующих снижению стоимости жилья. Поэтому пока рынок замирает, создается ситуация отложенного спроса, который в свою очередь повлияет на ценовую политику на рынке.

Довольно часто местные риэлторы высказываются в пользу повышения стоимости недвижимости, аргументировав свое мнение тем, что по сравнению с соседними областями в Ка зани цены на жилье — одни из самых низких.

— То, что в Казани цены на недвижимости дешевле, на мой взгляд, это очень хорошо. К тому же, не стоит забывать, в соседних регионах строят меньше, да и не так активно действуют социальные программы. Чем больше жилья, тем больше предложения, покрывающего спрос.

На ваш взгляд, социальные программы сильно меняют конъюнктуру рынка?

— Конечно. Сейчас большое количество людей приобрело квартиру с помощью социальных программ, еще больше — надеется сделать это в ближайшее время. Не будь у них возможности купить жилье по соцпрограммам, они были бы вынуждены искать решение своего жилищного вопроса в рыночных условиях, пусть не все, но ¼ из них вынужденно пришла бы на рынок.

Часто люди формируют свое мнение о рынке, опираясь на данные оценочных компаний (мониторинги, в диаграммах которых показан рост/снижение цен). Насколько эти данные соответствуют действительности?

— Эти данные не отражают объективную действительность. Аналитика — сложный процесс, в котором используются реальная стоимость сделки, а не та, которую выставили продавцы в своих предложениях. Данные мониторингов содержат определенную погрешность, ведь на рынке недвижимости имеет место торг, поправку на который и закладывают продавцы в стоимость квартиры. А аналитика, так же как статистика, не терпит неточности и погрешностей — для точного анализа и прогноза необходимо располагать точными данными.

Какие факторы могут служить удорожанию жилья и какие — удешевлению?

— На удорожание, также как и на удешевление стоимости квартиры, влияют все факторы, формирующие ее стоимость: район, проект, инфраструктура, ремонт, этажность, тип дома (квартиры в кирпичном доме на 200 тысяч дороже аналогичных в панельных домах), ремонт, наличие-отсутствие балкона (разница в 100 тысяч рублей).

Какие шаги в данной ситуации может предпринять на рынке недвижимости обычный человек: быстрее продать недвижимость или быстрее ее покупать?

— Тем, кто решил взять ипотеку, медлить не стоит — процентные ставки в будущем будут расти. Причем покупатели по ипотеке сейчас находятся в лучших условиях — если раньше продавцы квартир «недолюбливали» ипотечников, то сейчас они готовы работать и с жильем по ипотеке, лишь бы продать. Те, кто желает улучшить свои жилищные условия (продать одну квартиру, купить другую) в ситуации настоящего рынка, могут торговаться на весьма ощутимые суммы. Выжидательную позицию можно занимать покупателям, для которых покупка квартиры не является срочной необходимостью — банковские вклады дают больше доходов. Инвестиции на рынке недвижимости уже не так интересны.

Новости
12 Декабря 2024, 16:22

Госучреждения РТ оказали платные услуги на ₽18,3 млрд За январь-ноябрь 2024 года

Это на 1,6 млрд рублей больше, чем за аналогичный период 2023 года.

За период с января по ноябрь 2024 года совокупный объем поступлений от платных услуг, предоставленных государственными и муниципальными учреждениями региона, включая доходы, предназначенные для целевого использования, составил 18,3 млрд рублей. Это на 1,6 млрд рублей превышает показатель за аналогичный период 2023 года.

Поступления от государственных учреждений достигли 13,1 млрд рублей, а от муниципальных учреждений — 5,2 млрд рублей.

Lorem ipsum dolor sit amet.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: