Министерство финансов РФ намерено кардинально пересмотреть структуру ипотечного рынка к 2030 году. Согласно планам ведомства, доля кредитов, выдаваемых в рамках льготных государственных программ, должна сократиться до 25−30% от общего объема ипотечных выдач.
Это означает, что уже через несколько лет большинству россиян придется покупать жилье по рыночным ставкам, которые сегодня достигают 17−19% годовых. Эксперты оценивают этот план неоднозначно: одни называют его логичным шагом к оздоровлению рынка, другие предупреждают о рисках для строительной отрасли и доступности жилья для миллионов семей.
Рыночная ипотека станет доступной только при ставке ниже 12%
Ключевым условием для сокращения доли льготных программ является снижение рыночных ставок по ипотеке до конкурентного уровня. Опрошенные TatCenter эксперты сходятся во мнении, что массовый заемщик готов рассматривать рыночную ипотеку только при ставках не выше 10−12% годовых. Однако достижение этого уровня напрямую зависит от динамики ключевой ставки ЦБ.
Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Global, полагает, что рыночная ипотека станет конкурентоспособной с льготными программами, когда ставки по ней упадут хотя бы до 8−9% годовых. Для этого ключевая ставка должна снизиться примерно до 6−7% годовых. Аналитик не исключает, что к 2030 году, если инфляция не будет превышать черыре процента в год, такой сценарий вполне реалистичен.
Василий Кутьин, директор по аналитике Инго Банка, кандидат экономических наук, считает, что для массового ипотечного спроса комфортным является уровень ставок порядка 8−10% годовых, а для текущей ситуации — коридор 12−13%. Эксперт пояснил, что для этого ключевая ставка должна устойчиво находиться существенно ниже текущих значений, примерно ниже коридора 10−11%.
Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», привел наглядные расчеты. При текущей средней ставке кредитования 18% на 30 лет ежемесячный платеж по кредиту на семь млн рублей составляет 84 397 рублей. Для получения такого кредита банк потребует подтвердить доход минимум вдвое выше ежемесячного платежа — 169 тыс. рублей. Это по силам немногим, ведь средние зарплаты по стране, согласно данным Росстата, составляют чуть более 100 тыс. рублей.
При снижении ставки до 12% ежемесячный платеж сокращается до 57 602 рублей, а необходимая зарплата — до 115 тыс. рублей. А если ставка опустится до 10%, то платеж уменьшится до 49 144 рублей, а требуемый доход — до 98 тыс. рублей, что уже соответствует текущему уровню средних зарплат.
Строительная отрасль и смежные сектора пострадают сильнее всего
Сокращение доли льготных программ нанесет серьезный удар по строительной отрасли, которая последние пять лет жила исключительно за счет господдержки. Многие девелоперы уже закладывают в свои бизнес-планы продолжение субсидирования как данность, и резкое сокращение спроса на новостройки может привести к падению продаж, необходимости пересматривать графики строительства и росту проблемных объектов.
Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung, признал, что идея сократить долю льготной ипотеки выглядит вполне логичной с точки зрения государственных финансов. Однако он подчеркнул, что основной вопрос заключается не в самом сокращении, а в том, успеет ли к этому моменту полностью восстановиться рыночная ипотека. По его словам, массовый покупатель начинает активно возвращаться на рынок жилья, когда ипотечные ставки опускаются примерно до 10−12% годовых. При ставках выше 15% многие семьи просто откладывают покупку квартиры, поскольку ежемесячный платеж становится слишком высоким.
Шраге привел конкретный пример: кредит на восемь млн рублей сроком на 25 лет при ставке около 10% предполагает платеж порядка 72−75 тыс. рублей в месяц. При ставке 16% платеж уже превышает 105 тыс. рублей. Для большинства семей разница становится принципиальной.
Василий Кутьин добавил, что при сокращении доли льготной ипотеки наиболее чувствительными окажутся отрасли, напрямую связанные с жилищным строительством. В первую очередь это девелопмент, производство строительных материалов, мебельная отрасль, рынок отделочных работ, а также сегмент индивидуального жилищного строительства. Именно ИЖС сегодня наиболее зависим от доступности льготного финансирования, что подтверждается текущей статистикой ввода жилья.
Постепенное ужесточение условий и естественный рост рыночных выдач
Достижение целевого показателя в 25−30% к 2030 году, по мнению экспертов, будет происходить не за счет одномоментной отмены действующих мер поддержки, а через сочетание нескольких факторов. Первый и самый очевидный инструмент — ужесточение условий семейной ипотеки, которая сейчас является основным драйвером льготных выдач.
Василий Кутьин напомнил о сочетании нескольких факторов: постепенный рост доли рыночной ипотеки по мере нормализации денежно-кредитных условий и дальнейшее повышение адресности отдельных программ поддержки. Льготы будут концентрироваться на семьях с детьми, отдельных регионах или социально значимых категориях заемщиков, а не распространяться на широкий круг покупателей.
Ярослав Баджурак обратил внимание на прогноз ЦБ, согласно которому уже в 2027 году ключевая ставка может опуститься до 7,5−8,5%. Чем ниже ключевая ставка, тем меньше нагрузка на бюджет в рамках финансирования льготной ипотеки. При ключевой ставке восемь процентов и рыночном кредите под 10% компенсация банкам за льготные программы снижается втрое — до четырех процентов. Это позволяет властям не сокращать, а наращивать меры ипотечной поддержки для тех, кто в ней действительно нуждается.
Баджурак также напомнил о ретроспективе: летом 2020 года, когда ключевая ставка опускалась до исторического минимума в 4,25%, банки выдавали рыночные кредиты под восемь процентов. Одновременно люди брали льготную ипотеку под шесть с половиной и семейную под шесть процентов. В ипотечном сегменте работали рыночные механизмы, а доля госпрограмм составляла примерно 25−30% от всего объема выдач. Именно к этому рыночному балансу и стремится минфин.
План российского минфина по сокращению доли льготных госпрограмм в ипотеке до 25−30% к 2030 году представляет собой амбициозную задачу, успех которой зависит от целого ряда макроэкономических факторов. Ключевым условием является снижение ключевой ставки ЦБ до уровня, при котором рыночная ипотека станет доступной для массового заемщика — по оценкам экспертов, это ставки 10−12% годовых.
Наиболее уязвимой перед свертыванием господдержки окажется строительная отрасль и смежные сектора экономики, которые на протяжении последних лет привыкли работать в условиях искусственно разогретого спроса. Однако постепенный, поэтапный переход, предусмотренный минфином, должен смягчить негативные последствия.
Вероятнее всего, к 2030 году структура ипотечного кредитования станет более сбалансированной. Льготные программы сохранят свою роль как инструмент адресной поддержки отдельных категорий граждан — семей с детьми, жителей отдельных регионов, военнослужащих. Однако основная часть выдач будет приходиться на рыночные продукты, что снизит нагрузку на бюджет и сделает ипотечный рынок более устойчивым к внешним шокам.
Остается открытым вопрос: успеет ли российская экономика к 2030 году создать условия, при которых рыночная ипотека станет реальной альтернативой государственным программам, или же планы минфина останутся благими намерениями, разбитыми о суровую реальность высоких ставок и низких доходов населения. Ответ на этот вопрос во многом будет зависеть от траектории инфляции, денежно-кредитной политики Банка России и общей макроэкономической стабильности в стране.
Ян Аллин
