Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья (ТСЖ)» был принят больше семи лет назад, однако процесс создания ТСЖ в Татарстане начал набирать обороты только с 2003 года. По словам начальника отдела реформирования и инвестиций ЖКХ министерства архитектуры, строительства и ЖКХ РТ Вадима Рязанского, причина медленного хода реформы жилищно-коммунального хозяйства в том, что в республике нет государственного органа, который бы решал проблемы товариществ собственников жилья. В результате ТСЖ оказались один на один с властью, им самим приходится разбираться в законах и отстаивать свои права.

С вступлением в силу нового Жилищного Кодекса, принятого Госдумой РФ в конце прошлого года, к 1 марта 2006 года все собственники помещений в каждом многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом из трех предлагаемых документом.

• Первый — непосредственное управление домом, осуществляемое собственниками.
• Второй — когда управляет товарищество собственников жилья (ТСЖ), кооператив или иное жилищное объединение.
• Третий — управление, осуществляемое специальной управляющей организацией или предпринимателем-управляющим.

Способ управления должен выбираться на общем собрании собственников жилья и может быть изменен в любое время по их решению. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в доме, даже если некоторые из них с ним не согласны.

Если собственники в течение года не определились со способом управления домом или же определились, но не выбрали управляющего (управляющую организацию) и не заключили ни с кем договоры на обслуживание жилья и предоставление коммунальных услуг, то местная администрация обязана провести тендер по выбору управляющей организации дома.

В законе оговорено, что председатель ТСЖ должен быть жильцом управляемого им дома. По словам заместителя начальника отдела за использованием государственного имущества Министерства земельных и имущественных отношений РТ Любови Сорокиной, часто, не найдя достойной кандидатуры в своем доме, товарищества, нарушая закон, назначают председателя со стороны.

Михаил Застела, сопредседатель ТСЖ «Пионер»:

— Найти профессионального управленца очень сложно. А в своем доме практически невозможно. У нас первый председатель от фирмы-застройщика в связи с проблемами быстро ушел, а следующего пришлось просто выгнать.

Любовь Сорокина, заместитель начальника отдела за использованием государственного имущества Министерства земельных и имущественных отношений РТ:

— На мой взгляд, эффективным способом управления жилым домом является создание товарищества собственников жилья. Но так как найти профессионального председателя сложно, то я думаю, что на первых порах товариществу собственников жилья целесообразнее будет передать управление своим домом профессиональной управляющей организации, а в это время члены ТСЖ должны будут пройти обучение, так как управление домом требует немалых знаний.

Сегодня, по словам Любови Сорокиной, таким путем уже пошли во многих районах республики. Успешный опыт через передачу в доверительное управление жилого фонда есть в Набережных Челнах, где в 2003 году в качестве эксперимента Минземимущество РТ отдало в доверительной управление четырем частным управляющим компаниям почти половину жилищного фонда города: 329 домов общей площадью 3,7 млн. кв. м. Эффективность работы челнинских частных управляющих компаний очевидна — на 250 человек сократился административный штат ЖКХ, зарплаты выросли на 24\%, текучести кадров нет, а собираемость квартплаты составляет 100 — 120\%.

Но в общем процесс привлечения населения к объединению в ТСЖ идет с трудом: люди не готовы доверить управление своим домом незнакомым организациям. Сейчас Министерство земельных и имущественных отношений РТ совместно с Министерством архитектуры, строительства и ЖКХ РТ проводят разъяснительную работу среди населения.

Плюсы ТСЖ

В настоящее время в целом по республике зарегистрировано 440 ТСЖ, 260 из них — в Казани. Создание ТСЖ может решить общие проблемы дома, двора, улицы.

Каждое ТСЖ имеет свой расчетный счет, на который поступают средства, собранные с жильцов. Главный плюс в том, что деньги идут на содержание только этого дома, а не распыляются на весь жилищный фонд, как это делается сейчас. Товарищество само распоряжается средствами, расставляет приоритеты использования денег, контролирует качество оказываемых услуг. Причем опыт показывает, что собранных денег с лихвой хватает на все нужды конкретного дома.

Михаил Застела:

— ТСЖ все договора заключает самостоятельно, включая договора с частными подрядными организациями на обслуживание водопроводных, электрических, тепловых сетей, которые требуют быстрого ремонта в случае возникновения аварийных ситуаций. Если авария произошла по вине обслуживающей организации, то она должна компенсировать нанесенный ущерб. Кроме того, ТСЖ в конце месяца подписывает реестр о качестве обслуживания. Допустим, если в этом месяце стояли лифты, и люди поднимались на верхние этажи пешком, то деньги организация, обслуживающая лифты, не получит.

Товарищество собственников жилья может получать и дополнительные доходы. Допустим, они могут сдавать участок во дворе в аренду под автостоянку. Можно использовать стены дома для наружной рекламы. А доходы с этих видов деятельности пойдут на нужды дома.

Проблемы ТСЖ

Покупая жилье в новом или еще только строящемся доме, владелец квартиры вступает в уже созданное ТСЖ, то есть оказывается в уже заданных условиях, на которые он повлиять не может. Он зависит от руководства ТСЖ, которое он не выбирал, и председателем которого, как правило, является человек из системы застройщика.

Вадим Рязанский:

— Некоторые недобросовестные застройщики, пользуются тем, что люди не знают, как организовать управление своим домом, и сдают дом с недоделками. Председатель ТСЖ — человек из системы застройщика — водит товарищество за нос до истечения гарантийного срока, а потом просто разводит руками и говорит: «Я не справился, переизберите меня».

Одна из главных проблем ТСЖ — приемка нового дома, которая никоим образом не зависит от людей, которые будут в нем жить. В результате дом принимают с большими недоделками, с которыми потом жители, если вдруг надумают перейти на самоуправление, остаются один на один.

Михаил Застела, сопредседатель ТСЖ «Пионер:

— Проблема в том, что при приемке дома председатель товарищества не присутствует. И даже если он придет, то выявить скрытые недоделки не сможет — это дело профессионала. Системы привлечения специалистов к приемке нет, а надо, чтобы дом приняла профессиональная организация, которая в последующем будет с ним работать. Наш дом был более-менее качественно сделан, но от крышной котельной мы избавились только прошлой осенью. Для того, чтобы довести новый дом до «ума» нужно лет пять, а потом поддерживать его в порядке.

Очень часто застройщики, не имея права, продают предпринимателям элементы общего имущества дома, например, подвальные помещения, где расположены трубопроводы с вентилями и задвижками. И если вдруг в выходные дни или ночью в одной из квартир прорвет трубу, то войти в подвал, где расположена частная фирма, чтобы перекрыть воду будет невозможно.

Порой некоторые застройщики ставят на земельном участке, отведенном под дом, постройки, не имеющие отношения к дому. Хотя согласно и Жилищному и Земельному кодексам земля является собственностью дома, даже если она не зарегистрирована.

Вадим Рязанский:

— Если человек зарегистрировал право собственности на квартиру, то он автоматически зарегистрировал право собственности на общее имущество дома: подвал, подъезд, чердак и на землю в том числе. В реальной жизни часто получается, что общее имущество или земля незаконно захвачены.

Ситуация со старыми домами — отдельная история. Перед оформлением ТСЖ в старом доме встает вопрос капитального ремонта. Население в течение длительного времени оплачивало государству содержание жилого фонда, и проводить капитальный ремонт за собственный счет, конечно, не хочет.

Михаил Застела:

— Старые дома надо передавать на баланс ТСЖ либо отремонтированными, либо выделить средства, чтобы товарищество могло привести дом в порядок. У нас в республике уже была практика, когда прежде чем передать ведомственный дом на баланс города, собственник должен был его отремонтировать. А в принципе такого понятия, как капитальный ремонт в природе быть не должно: нужно просто поддерживать состояние дома в нормальном состоянии.

Понятно, что денег на ремонт всех муниципальных домов у государства нет. По предварительным подсчетам Министерства архитектуры, строительства и ЖКХ РТ, недоремонт жилищного фонда республики к концу 2004 года составил 6,5 млрд. рублей, а затраты на капитальный ремонт жилищного фонда с 2005 года составят 10,2 млрд. рублей.

Вадим Рязанский:

— Жилищники из-за постоянного недофинансирования сокращали объемы плановых работ. Как показали проверки по проведению капитального ремонта, проведенные по поручению министра архитектуры, строительства и ЖКХ республики, размер разворованных средств, поступавших на капремонт, колебался от 30 до 50\%. Поэтому, раз уж до вступления нового Жилищного кодекса собственником жилого фонда было государство, которое было обязано вкладывать деньги в жилищно-коммунальное хозяйство, то оно и должно отвечать за недоремонт.

— Я считаю, что нужно произвести инвентаризацию всех муниципальных домов, определить их состояние, размер средств и сроки, когда предыдущий ответственный, в данном случае, государство, возместит их новому. Я думаю, что раз государство декларирует, что будет возвращать задолженность по капитальному ремонту, то оно свои обязательства выполнит.

Еще один отрицательный момент — на рынке жилищно-коммунальных услуг практически отсутствует конкуренция. По словам Вадима Рязанского, жилищно-коммунальные управления и райжилуправления неохотно делятся своим бизнесом с частными управляющими компаниями. Оно и понятно: сегодня плата за услуги ЖКХ составляет сто процентов, а внешне убыточное жилищно-коммунальное хозяйство привлекает инвесторов как одна из крупнейших отраслей российской экономики, имеющая гарантированный рынок сбыта. По данным Госстроя РФ, годовой оборот предприятий ЖКХ равен годовому объему Газпрома.

Недавно в Татарстане была создана Региональная общественная организация «Содействия организации и развитию самоуправления многоквартирными домами РТ», которая будет способствовать объединению домовладельцев в товарищества собственников жилья, оказывать им социальную и правовую защиту, взаимодействовать с органами власти.

Возможно, вновь созданная организация поможет ускорить темпы проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства республики. Но если прямая роста доходов населения не будет расти пропорционально прямой роста цен на жилищно-коммунальные услуги, то лет через пять государству придется всему населению выплачивать как малоимущим субсидии на жилищно-коммунальные услуги. Тогда реформа жилищно-коммунального хозяйства потеряет весь смысл.