Чего удалось достичь за это время, насколько реально сейчас стать счастливым владельцем загородного «гнездышка» и каковы перспективы развития этого рынка в республике, выяснял обозреватель TatCenter.ru.
На смену единоличникам приходят девелоперы
Еще совсем недавно многие горожане предпочитали приобретать земельные участки и, не торопясь, возводить на них дома на старость, но постепенно застройщиков-единоличников заменяют девелоперские компании. Сейчас территория, непосредственно прилегающая к Казани, активно осваивается несколькими крупными застройщиками.
Загородные комплексы в большинстве своем располагаются в Приволжском районе Казани, Лаишевском, Пестречинском, Зеленодольском и Верхнеуслонском районах Татарстана. Они возводятся в 10−35 км от Казани. Это расстояние является оптимальным и с точки зрения экологии (чистый воздух, отсутствие городской суеты и шума, лес), и с позиции времени, которое затрачивается на путь до города — 25−45 минут.
Одним из первых поселков такого типа в Татарстане стал «Green House» (Приволжский район Казани), идея создания которого появилась в 2002 году. Его застройщиком и заказчиком выступила компания «Единая арендная система». Основная часть домов этого комплекса относится к эконом-классу. Это, так называемые, таунхаусы — коттеджи на несколько семей.
Другой игрок на рынке коттеджного строительства — холдинговая компания «Ак Барс», активно ведущая строительство поселка европейского уровня «Казанская усадьба» (Приволжский район Казани). В состав комплекса должны войти 278 домов из керамического кирпича, возводимых по 5 проектам в неоклассическом стиле, и объекты инфраструктуры.
Площадь дома и земельного участка в «Казанской усадьбе» будет определяться категорией коттеджа: для эконом-класса — от 150 м² и участок в 9 соток, для бизнес-класса — от 200 м² и 12 соток, для элитного класса — от 400 м² и 12 соток на разведение приусадебного хозяйства. Будущих жителей в компании обещают также удивить искусственным озером в центре мини-городка.
Еще одним объектом рынка загородной недвижимости должен стать поселок элит-класса «Экоплаза», который будет располагаться на волжском берегу за поселком Мирный. Здесь предполагается строить дома площадью от 120 м² до 360 м² по пяти проектам. Застройщик — московская компания «Национальная жилищная корпорация». Этот комплекс уже сегодня получил название «казанская рублевка», поэтому и инфраструктура комплекса будет соответствовать самым высоким стандартам.
Одним из наиболее крупных жилых загородных комплексов станет «Ореховка». Он возводится в 22 км от Казани (Зеленодольский район). Строительство поселка ведет холдинговая компания «Унистрой». Комплекс из 298 домов будет включать две части — Западную и Восточную Ореховки с общей площадью 36 тыс. м2. Причем первые 92 коттеджа Западной Ореховки планируется сдать в IV квартале 2008 года.
С октября 2005 года развернуто строительство коттеджного поселка европейского уровня «Загородный клуб» (Зеленодольский район). Его заказчиком является Ипотечное агентство Республики Татарстан. На территории в 66,5 га должно разместиться 366 домов. Жилой комплекс «Загородный клуб» — это первая ласточка грандиозного плана по созданию к 2030 году рядом с Казанью её города-спутника.
В середине 2006 года московской фирмой «Антей» начато строительство поселка «Светлый» (Пестречинский район), возведение которого рассчитано на 10 лет. За это время на территории 500 га планируется построить 4,5 тыс. домов по каркасной технологии и создать всю необходимую инфраструктуру.
В Лаишевском районе в настоящее время возводится загородный комплекс «Обухово». Площадь застройки — 12 га. Здесь должно появиться около 100 домов, которые будут строиться в рамках единого архитектурного стиля по 7 проектам. Площадь коттеджей составит от 120 до 263 м², а минимальный приусадебный участок — 7 соток.
Среди не менее известных поселков отметим также расположившийся в 40 км от Казани (Верхнеуслонский район) жилой комплекс «Никольская усадьба». В этом проекте сочетаются классика (оцилиндрованные бревна) и современность (витражи во всю высоту жилья). Кроме того, из дерева также будут возведены бани, беседки и иные строения. На 10 га компания-застройщик «Рест» для начала планирует реализовать 60 деревянных домов минимальной площадью 180 м², к каждому из которых должен прилегать участок в 15 соток.
Еще один поселок появится к востоку от столицы на 11-м километре трассы Казань-Оренбург. Здесь компанией «Оримекс-Сувар» строится «Загородная усадьба» на участке в 149 га.
Перечисленные комплексы, разумеется, не единственные. Часть проектов на данный момент ещё находится на стадии согласования, и говорить о них пока рано.
Стоит заметить, что организация инфраструктуры — это неотъемлемая часть в работе компаний, ведущих строительство загородного комплекса. Строительные фирмы не просто собирают коробку, но и обеспечивают всю инфраструктуру элитных микрорайонов: освещение и озеленение, ограждение территории жилого комплекса и организация работы службы безопасности, автостоянки, детские и спортивные площадки; детский сад, школа, фельдшерский пункт и др. Чтобы у будущих жителей коттеджных городков не было проблем с обустройством жизни, при поселках создаются управляющие компании.
«Заморозить» или продать?
В настоящее время на сроки начала строительства и сдачи уже возводимых проектов может повлиять нестабильная экономическая ситуация в мире. Сейчас большинство банков, даже достаточно крупных, не спешат кредитовать строительный сектор, ведь последнему, как правило, средства нужны на длительный период.
Привлекательными на данный момент для банкиров являются, пожалуй, только те объекты, готовность которых составляет 90−95\%. Но им обычно ресурсы кредитных организаций нужны в меньшей степени: коттеджи в большинстве своем уже распроданы, а девелоперы достраивают их за счет сокращения инвестиций в другие проекты.
Возможности застройщиков одолжить средства у населения в настоящее время тоже ограничены. Причины — ужесточение федерального законодательства о долевом строительстве и резкое сокращение объемов ипотеки. В этих условиях многим компаниям не останется ничего иного, кроме как «заморозить» строительство до лучших времен или продать объекты более успешным коллегам.
Цена коттеджа зависит от ряда факторов
Наблюдаемый в последние годы бурный рост цен на недвижимость не обошел стороной и цены на земельные участки и коттеджи. Стоимость сотки земли рядом с Казанью и 1 м² в готовом коттедже варьируется на данный момент от 30 до 100 и более тыс. руб. При этом цена жилья за городом увеличивается год от года примерно на 20\%. Необходимо также иметь в виду, что, приобретая коттедж, вы становитесь собственником и самого жилого дома, и земельного участка.
На цену коттеджа, помимо стоимости строительных материалов и его площади, оказывают влияние и такие факторы, как наличие водоема и (или) лесного массива, расстояние до транспортной магистрали, расположение коттеджа на периферии или в центре загородного комплекса и др. Кроме того, стоимость недвижимости может включать взнос за членство в товариществе собственников жилья.
Для тех, кто хочет купить загородный дом, но не имеет достаточного объема средств, продавцы предлагают приобрести недвижимость, воспользовавшись ипотечными программами банков. Например, для покупки дома в «Казанской усадьбе» кредит можно получить в «Ак Барс» Банке. Ситуация с клиентами других застройщиков, которые не имеют привязки к определенному банку, вырисовывается достаточно неоднозначная. Покупатель сам ищет банк, который предоставит ему ипотеку.
В настоящее время найти подходящую кредитную организацию непросто. В одних банках («АКИБАНК» и казанский филиал «ВТБ 24») нам сообщили, что программ по кредитованию загородной жилой недвижимости у них нет, в других («Татфондбанк» и «Абсолют-банк») заметили, что выдача этой группы кредитов временно приостановлена. Когда программы вновь начнут действовать, неизвестно.
Со ставками информация также до конца не ясна, но они, вероятно, будут колебаться в интервале от 15\% до 19\%. Конечная цифра традиционно будет зависеть от размера первоначального взноса, уровня доходов заемщика, состава семьи
Общее нежелание банков кредитовать население на приобретение загородных коттеджей главный специалист отдела маркетинга Департамента инвестиционно-строительного развития ОАО «Холдинговая компания «Ак Барс» Альфир Яруллин объясняет так: «Банкам сейчас более выгодно выдавать краткосрочные кредиты в виде межбанковских заимствований или же потребительских кредитов на неотложные нужды, так как эти операции позволяют быстро аккумулировать ликвидные средства и при этом получать определенный фиксированный доход в наикратчайшие сроки».
Говоря о диапазоне цен на коттеджи, заметим, что они достаточно индивидуальны. «В нашем комплексе цена на 1 м² начинается от 35 тыс. руб., но это вовсе не конечная сумма, поскольку при формировании цен учитывается ещё и близость к лесу, к дорожной магистрали, к центру поселка, степень отделки жилья, категория проекта
В «Казанской усадьбе», по данным официального сайта проекта, цена 1 м², которая включает стоимость дома в предчистовой отделке и стоимость земельного участка, стартует с 38 тыс. руб. Минимальный первоначальный взнос — 20\%, остальная часть вносится покупателем в любое удобное для него время, но обязательно до окончания строительства — на этих условиях клиент получает беспроцентную рассрочку. При этом компания оставляет за собой право повысить стоимость неоплаченной части дома.
Увеличение цен между тем характерно не только для холдинга «Ак Барс», но и для других компаний. Например, в комплексе «Обухово» цены за полгода повышали 2 раза: с 14 июля 2008 года до 32 тыс. руб. за 1 м², а с 20 октября — до 33,9 тыс. руб. Это в случае черновой отделки коттеджа, если же отделка чистовая, то цена составит, как минимум, 50 тыс. руб. за 1 м².
Учитывая разброс цен, можно сказать, что средняя стоимость коттеджей при наибольшей популярности домов площадью в 200 м² составляет 8−11 млн руб., но можно подобрать и вариант подешевле. В том же «Обухово», к примеру, дом площадью 120 м² стоит менее 6 млн руб. Тем не менее, с учетом того, что в сентябре 2008 года, по данным Татарстанстата, средняя зарплата в республике составила 15 530 руб., становится ясно, что покупают загородную недвижимость обычно не бюджетники, ведь большая их часть не может рассчитывать даже на ипотеку.
Так, по словам Альфира Яруллина, «абсолютное большинство населения вовсе не может позволить себе такую роскошь, как ипотека. Она станет доступной лишь тогда, когда на среднемесячную заработную плату можно будет купить 1 м² загородной недвижимости». «Как правило, загородный дом — это не первое жилье для семьи, причем где-то 70\% покупателей приобретают коттеджи без ипотеки. Это общая тенденция по рынку загородной недвижимости. Социальный статус покупателей самый разный: это и молодежь, и пары в возрасте», — продолжает Мария Зинина.
Загородная недвижимость как средство для инвестиций
Многие аналитики рынка загородной недвижимости констатируют, что предложение здесь значительно опережает спрос. Это связано с самыми разными причинами. Во-первых, с недостаточной платежеспособностью населения. Во-вторых, с желанием обеспеченных людей обустроиться получше в городе. В-третьих, с более высокими эксплуатационными расходами, которых требует дом на земле, по сравнению с городской квартирой. В-четвертых, с сезонными колебаниями спроса.
«Большой потребности в загородной недвижимости не было уже давно, предложение на сегодняшний день значительно выше. Низкая ликвидность загородных коттеджей по сравнению с городскими квартирами привела к тому, что многие банки в последнее время отказались от кредитования не только загородной, но и городской частной жилой застройки», — говорит руководитель департамента ипотечного кредитования «Независимой консалтинговой компании «СЭНК» Ирина Саидкулиева.
В настоящее время есть и такая категория граждан, которая может приобрести загородный коттедж в инвестиционных целях в расчете на посткризисный подъем. По мнению Альфира Яруллина, перспектива инвестирования средств в загородную недвижимость видится достаточно оптимистичной. «Учитывая то, что многие банки перестали кредитовать загородную недвижимость, всплеска спроса здесь не предвидится», — добавила Ирина Саидкулиева.
Тенденции в загородной застройке
До последнего времени рынок загородной недвижимости в Татарстане активно расширялся. Способствовали этому федеральный проект «Малоэтажная Россия» и республиканская программа «Свой дом», дешевые заемные ресурсы, незанятость этой ниши, упрощение законодательной базы в этом направлении. Строительство индивидуального жилья сегодня находится в зоне пристального внимания и интереса властей. Так, на состоявшемся 10 октября в Кабмине РТ совещании по вопросам строительства и ввода жилья министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин сообщил, что «пока сохраняется паритет между объектами многоэтажного и индивидуального жилья», а Премьер-министр Рустам Минниханов заявил, что «из-за нестабильности экономической ситуации следует отдать приоритет строительству последнего».
На данный момент объективной видится перспектива возрастания доли государства в строительной индустрии. Причем это коснется как городской, так и загородной застройки. Одним из наиболее ярких примеров сказанного в масштабах Татарстана является проект создания города-спутника Казани «Зеленый дол», предполагающий сотрудничество холдинга Turkapital (дочерней структуры «Kuwait Finance House») и Татарстана. Указанный холдинг должен, согласно планам, не только активно инвестировать в строительство, но и поделиться с местными мастерами передовыми технологиями. В рамках реализации проекта планируется построить 4,14 млн. м2 много-, средне- и малоэтажных домов и коттеджей. Согласно предварительным расчетам, в городе-спутнике сможет проживать более 100 тыс. человек.
Но это планы на будущее. А пока основной спрос на загородное жилье будет предъявляться лишь теми, кто уже имеет планы купить коттедж, и накопил достаточно средств, чтобы обойтись без ипотеки.
Сообщить об опечатке
Текст, который будет отправлен нашим редакторам: