Следует сразу оговориться, что покупка жилья без посредничества специалистов подвержена нескольким рискам.

Валерий Абсалямов, председатель комитета по оформлению имущественных прав Гильдии риэлтеров Казани:

— Если человек решил продать или купить квартиру без обращения в риэлтерскую фирму, то он сильно рискует. При покупке он может потерять приобретенное жилье. При продаже попасть на непорядочных покупателей и неправильно рассчитать цену своего жилища. Чтобы избежать этого, надо постоянно следить за рынком недвижимости и быть в курсе всех событий. Кроме того, человек без помощи риэлтера может неправильно произвести расчет и совершить сделку с недостоверными документами.

Покупая недвижимость самостоятельно, надо проверить продавца, его документы на квартиру, «историю» квартиры и тем самым свести риск к минимуму. Проверив приобретаемую недвижимость на предмет юридической чистоты, можно смело заключать сделку.

Существуют обстоятельства, которые могут привести к признанию сделки недействительной. Ими могут стать предыдущие сделки с отчуждаемой квартирой, которые были проведены с нарушением прямых требований законодательства. Дело усугубится, если при этом не было получено требуемых законом разрешений и заявлений. Например, согласие супругов на распоряжение имуществом, приобретенным в период брака, в том числе для квартир ЖСК.

Проблемы могут возникнуть из-за отсутствия отказов соседей или сособственников от преимущественного права покупки. Трудности будут, если органы опеки не разрешат совершение сделки с квартирой, в которой на момент приватизации был прописан несовершеннолетний, но не был включен в число собственников или был зарегистрирован в квартире на момент совершения сделки. Запрещенной законом считается дарение квартиры от имени малолетнего или договор купли-продажи, где покупателем являлся несовершеннолетний, а продавцом выступал близкий родственник воспитанника или его законного представителя, к примеру — опекуна.

Спорной считается сделка, если доверенность, по которой она заключалась, не была оформлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Незаконной будет сделка, при которой выявятся нарушения Закона о приватизации или факты, вследствие которых договор передачи отчуждаемой квартиры в собственность может быть расторгнут в судебном порядке: суд может отнять квартиру, если при заключении сделки в число собственников не были включены лица, временно выбывшие, например, в армию или места лишения свободы. Для законного заключения подобной сделки от таких сособственников должны быть предоставлены заявление об отказе от приватизации или доверенность на представление их интересов при заключении договора передачи. Подобные заявления должны быть предоставлены и от лиц, выбывших из отчуждаемой квартиры в дома престарелых или инвалидов, если с момента выписки до момента приватизации не прошло 6 месяцев.

Сделка может быть расторгнута, если в число собственников не включены лица, признанные судом безвестно отсутствующими или, если в момент приватизации в квартире состояли на учете лица, объявленные судом умершими. Суд признает недействительной сделку, если хотя бы один из собственников квартиры состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.

Подобных основных пунктов, по которым специалисты обычно проверяют собственников квартиры, еще около 17. Проверив недвижимость по всем вышеуказанным критериям, можно смело заключать сделку. И если не получается самостоятельно — лучше обратиться к профессионалам.

Необходимо быть осторожным и принимая участие в долевом строительстве. Существует много юридических нюансов, позволяющих в дальнейшем лишить покупателя его законных прав. Покупка строящегося жилья от покупки готового отличается многими аспектами. Главное отличие, о котором нередко умалчивают строители и недобросовестные маклеры: в 99% случаев покупатель является не покупателем (потребителем), а инвестором. А это означает, что если у покупателя возникнут в дальнейшем проблемы с застройщиком (например, дом будет не сдан в срок), то он не сможет пользоваться преимуществами, которые даёт закон о защите прав потребителя. Суд, вероятнее всего, признает покупателя инвестором, вложившим деньги в надежде на получение прибыли.

Договор купли-продажи

Какие только договоры не приходится заключать гражданам при покупке жилья на первичном рынке! Эти соглашения называют то договором инвестирования, то договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве, об уступке права требования и пр. В то же время суть отношений между сторонами совершенно ясна: одна сторона продает объект недвижимости, а другая покупает. Зачем же нужна вся эта маскировка? Как объясняют специалисты, во-первых, потому что в большинстве случаев жилье продается на стадии строительства, либо право продавца на него еще не зарегистрировано. А во-вторых, потому что при заключении договора купли-продажи продавец несет определенные обязательства, которые регулируются законодательством о защите прав потребителей. И эти обязательства гораздо более серьезны, чем при других видах договоров.

Если обе стороны выполняют свои обязательства и не имеют друг к другу претензий, то юридические аспекты договора не столь важны. Но профессионалы предупреждают, что, увы, так бывает далеко не всегда. И если дело доходит до судебного разбирательства, то крайне важной становится каждая запятая в подписанных документах, а предмет договора вообще приобретает решающее значение.

Строительные фирмы разрабатывают разнообразные схемы привлечения средств граждан и используют различные договоры: инвестирования, долевого участия в строительстве и пр. Права и обязанности сторон в этих документах, как правило, формулируются нечетко, а общая площадь квартиры зачастую указывается лишь приблизительно.

Одним словом, не будучи профессиональным риэлтером, покупателю или продавцу на рынке недвижимости приходится нелегко. Придумывая различные формы договоров, их создатели руководствуются тем положением Гражданского кодекса РФ, которое говорит о свободе заключения договоров, не противоречащих закону. Но при этом то ли случайно, то ли умышленно забывают о том, что эта свобода возможна только тогда, когда суть отношений сторон не регламентируется все тем же Гражданским кодексом. А купля-продажа недвижимости — самая что ни на есть стандартная ситуация, подробно описанная ГК РФ.
Исходя из этого, должны разрешаться и споры, связанные с договорами на первичном рынке недвижимости. Если стороны хотели заключить договор купли-продажи, а было заключено иное соглашение, то сделка признается недействительной

Возникает резонный вопрос, а можно ли продать то, чего еще нет в природе, то есть недостроенную квартиру? В Гражданском кодексе нет прямого запрета на продажу еще не существующих объектов. Продавец, заключая договор на стадии строительства, подразумевает, что по окончании строительства получит права на объект недвижимости и передаст их покупателю, после чего договор будет считаться исполненным.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие точно определить продаваемое, а описать еще не построенную квартиру вполне реально. Более того, стороны по взаимному согласию могут изменить условия договора, если, например, реальная площадь квартиры окажется несколько иной, чем предполагалось изначально.
Право на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Итак, покупателю не надо заключать никаких непонятных договоров инвестирования, когда есть ясные и четкие договоры купли-продажи.

Проверка документов

Для определённых операций с недвижимостью требуется свой набор документов. Задача покупателя — проверить, чтобы они были собраны без нарушения законодательства. Для этого, во-первых, необходимо лично присутствовать при получении документов. Во-вторых, надо проверить, выполнены ли условия распоряжений органов опеки по предыдущим сделкам. В-третьих, удостовериться, что лиц, снятых временно с регистрационного учета, в квартире не имеется. В-четвертых, покупатель должен убедиться, что имеется согласие супруга или супруги продавца. В-пятых, он должен выяснить, есть ли незарегистрированные новорожденные, не прописанные
ни у одного из родителей. И в-шестых, если продажа осуществляется по доверенности, покупатель должен проверить эти доверенности у нотариуса.

Безопасность

Чтобы избежать внимания криминальных элементов при продаже недвижимости, профессионалы советуют в первую очередь держать язык за зубами. Недвижимость стоит недёшево. Даже в обменах квартир на доплату собираются суммы, значительные для того, чтобы их владельцы стали объектами пристального внимания криминальных кругов. Поэтому продавец не должен распространяться с первым встречным о продаже своей квартиры. Даже знакомым нельзя говорить, какой суммой он располагает, где её хранит и когда не бывает дома. Давая объявления в газеты, продавец не должен указывать домашний телефон. Не стоит доверять свои финансовые и жилищные тайны и сослуживцам. Те могут случайно проговорятся при незнакомцах — и продавцом квартиры заинтересуются преступники.