Нынешнее подорожание недвижимости в России вызвано рядом причин. Во-первых, это повышение цен на нефть. Во-вторых, у многих россиян бытует мнение, что единственным оправданным инструментом инвестирования средств сейчас является недвижимость. Рынок акций пока еще нестабилен, а доверие к банкам после кризисных явлений июня-июля только начинает восстанавливаться.

Стремительный рост цен на жилье в республике начался еще в марте этого года. Выросшие цены на жилищном рынке РТ обусловлены и другими причинами.

Валерий Абсалямов, председатель комитета по оформлению имущественных прав Гильдии риэлтеров Казани:

— Во-первых, это «мертвый» доллар, что всегда дает повышение цен на жилье. Сейчас доллар падает в цене, будь он стабильным, это бы не так отразилось на рынке жилья.

«Среди прочих причин роста цен на недвижимость можно выделить рост доходов населения. За 9 месяцев 2004 года денежные доходы по Казани выросли по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 14,7\%», — считает Айдар Галеев, директор Центра сервейинга ПАИ.

Ильдар Шарипов, ведущий специалист Жилгоробмена г. Казани:

— Дает о себе знать и сезонный фактор. Рост цен на жилье в Татарстане, как и по всей России, идет постоянно. Но в осенний период цены растут ускоренными темпами. Начинается учебный год. Приезжают иногородние молодые люди, родители покупают им квартиры. Спрос растет, естественно, растут и цены. Кроме того, сейчас идет активное развитие ипотечного кредитования.

Развитие ипотечного кредитования в Татарстане стало едва ли не главной причиной повышения цен на рынке жилья в республике.

Валерий Абсалямов:

— Это притом, что ипотека еще не заработала в полную силу. Недавно мы провели статистический подсчет: с января по октябрь этого года цены на жильё в Казани выросли на 37\%! По России — намного меньше. Объясняется это тем, что у нас вполне благополучная республика, и ипотечная программа развивается лучше, чем в других городах РФ. Кроме того, сказывается и приближающийся юбилей города, к празднику цены вырастут еще больше.

Свое влияние на рост цен жилищных метров оказывает и сокращение с каждым днем количества свободных площадей под строительство новых зданий в Казани. Дефицит особенно остро проявит себя уже со следующего года. Пока предложение на рынке жилья не успевает за стремительно растущим спросом.

Айдар Галеев:

— Не стоит забывать, что цены на жилье в Татарстане в 1,3−1,7 раза отстают от цен на жилье в соседних регионах: в Уфе, Перми, Самаре. Причина — масштабные объемы строительства в рамках Программы ликвидации ветхого жилья. Её ожидаемое завершение означает конец предоставления бесплатного жилья, что может поднять цены до среднероссийского уровня.

Сегодня 1 кв. м в однокомнатной квартире стоит дороже, чем в трехкомнатной. Даже если они продаются в одном и том же доме, и все категории у них одинаковые: год постройки, трубы, подъезд и т. д., все равно меньшая по метражу квартира обойдется дороже. Так, 1 кв. м однокомнатной квартиры в Казани в среднем стоит сейчас $ 600.

Ипотека

Татарстан стоит на пороге бума жилищных кредитов, 2005 год обещает стать переломным в создании рынка доступного жилья. Во-первых, в республике заработает уникальная республиканская президентская программа социальной ипотеки для малоимущих. Во-вторых, вступит в силу пакет федеральных законов, призванных снять барьеры на пути классической ипотеки, которой в скором будущем предстоит стать массовой ипотекой для всех. Прогнозные масштабы обеих схем впечатляют. В рамках социальной ипотеки планируется строить как минимум 18 тысяч квартир в год. Планы Правительства РФ по классической ипотеке — выдавать к 2010 году по 1 миллиону кредитов, то есть свыше 40 тысяч в пересчете на Татарстан. Все ключевые решения для этого уже приняты. Благодаря программе очередники смогут выкупить квартиру по цене примерно на четверть ниже рыночной с рассрочкой вплоть до 30 лет и максимум под 7\% годовых. Те, для кого даже эти условия окажутся непосильными, получат квартиру в бессрочный наем.

Пока же роль банковских кредитов на жилищном рынке ничтожна: лишь 1,5\% сделок по приобретению жилья в России приходится на долю ипотеки. Однако в ближайшее время она должна сделать рывок.

Ипотека в Татарстане раньше не развивалась, поскольку не был решен базовый вопрос — удлинение сроков на выдаваемые кредиты. Еще год назад «длинные» займы в республике выдавал лишь банк «Татарстан» — филиал Сбербанка РФ. Гигантские собственные ресурсы позволяли ему тогда, как и сейчас, выдавать кредиты на 15 лет под 18\% годовых. Но ипотекой это не назовешь — недвижимость в качестве залога Сбербанк не принимает и требует поручителей.

Пионером ипотеки в чистом виде стал челнинский Автоградбанк, который выдает кредиты под залог приобретаемого жилья с 1999 года. За короткое время банк сумел снизить ставку с 24\% до 18\%, но срок кредита оставался неизменным — 5 лет. Лишь в конце прошлого года собственную ипотечную программу запустил «Ак Барс» Банк, который тоже не счел нужным растягивать срок больше, чем на 5 лет.

Новым этапом в развитии ипотеки стало создание в прошлом году Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Банки, сотрудничающие с ним, получили возможность выдавать кредиты на срок до 27 лет под 15\% годовых.

Система работает так: банки выдают кредиты под залог приобретаемых квартир, затем закладные через регионального оператора выкупает федеральное агентство, которое в свою очередь выводит их на фондовый рынок. Биржа позволяет растянуть сроки кредитов, а гарантии федерального бюджета, которые распространяются на бумаги агентства, помогают сбить проценты.

Помимо Автоградбанка в республике с Федеральным агентством работают казанский Интехбанк и банк «Кара-Алтын». Совсем недавно к ним присоединился «Ак Барс» Банк, который рассчитывает выдавать ипотечные кредиты в филиалах по всей республике.

И все же у развития ипотеки в республике пока есть свои проблемы. Нынешние условия ипотеки в лучшем случае позволяют казанцу с доходом 8 тысяч рублей в месяц за 27 лет купить однокомнатную квартиру. Получается, основными клиентами ипотеки остаются люди с заработком значительно выше среднего. Так что ипотека снимает с рынка сливки, вместо того, чтобы стать массовой.

У всех банков, выдающих ипотечные кредиты, есть большая проблемы. По закону очень сложно выселить недобросовестного заемщика из квартиры. Чтобы взыскать заложенную квартиру, приходится тратить уйму времени и денег на суды. И такого рода сложностей в законодательстве достаточно много.

Еще одна проблема: размер кредита, который выдаст банк, зависит от легального, подтвержденного справками ежемесячного дохода. Однако многие обеспеченные, платежеспособные люди попросту не могут задокументировать свои доходы (и это уже проблема «серых зарплат»). И банки ломают голову над тем, как ничем не рискуя, дать им кредит. К примеру, недавно «Ак Барс» Банк для этих целей открыл новую дочернюю структуру «Финэко-ипотека». Согласно схеме заемщик получает квартиру в собственность, только когда полностью расплатится с банком. Понятно, что в этом случае размер доходов банк не интересует — продать квартиру в любом случае недолго. Кредитная ставка сегодня составляет 17,9\%.

Куда менее затратный путь предлагает федеральное агентство. Если заемщик в течение 12 месяцев исправно платит по кредиту, источник его доходов банк может не подтверждать — агентство выкупит его закладную и без этого. В ближайшее время банк этой схемой начнет пользоваться.

Четвертой проблемой является хилый сервис. Сейчас на оформление одного кредита в Татарстане уходит месяц. Сначала мучают банки, требующие справки, устраивающие задушевные собеседования с вопросами «А что если?», обсуждающие кандидатуру заемщика на кредитном совете, проверяющие его службой безопасности. Далее — риэлтеры, оценщики, страховщики, нотариусы и апофеоз волокиты — Регистрационная палата.

Эта проблема должна решиться с появлением на ипотечном рынке новых игроков и усилением конкуренции. Возможно, что благодаря существующей системе рефинансирования, крупные игроки (вроде «Ак Барс» Банка и Сбербанка) лишаются всех преимуществ масштаба, кроме филиальной сети. Возможности банков выравниваются, и шанс стать лидерами на рынке получат те банки, которые сумеют эффективно выстроить работу с клиентом. Козыри при этом будут на руках у рознично ориентированных банков. Примером может служить уже упомянутый челнинский Автоградбанк, доля операций с физлицами у которого достигает 35\%. Все операции по оформлению кредита в стенах Автоградбанка занимают от силы 2−3 дня, в то время как в крупных банках на это уходят недели.

Проблема пятая — «неэластичные» строители. У ипотеки есть свойство — взвинчивать цены. Взрывной рост платежеспособного спроса на рынке жилья Результат появления доступных кредитов. Предложение, особенно на первых порах, не в состоянии увеличиваться столь же быстро. Значит, цена квадратного метра будет расти. Растущие цены опять делают жилье недоступным, и круг замыкается. Это притом, что проблема нехватки готового жилья чувствуется в Казани и без ипотеки. Обратившиеся в агентство заемщики находят квартиру, но часто, пока идет ее оформление в залог, она оказывается уже проданной. Квартиры «улетают» за неделю.

Ипотечное агентство нашло экстренный выход — кредитоваться и строить свои собственные дома. Но выдать таким методом несколько сотен кредитов еще можно, а несколько тысяч — нереально.

Свой выход из положения ищут банки. «Ак Барс» Банк реализует интересную схему в Нижнекамске. Местные строители согласились поделиться своей прибылью ради увеличения объемов. За счет этих денег банк выдает кредиты всего под 12\% годовых. Причем, эти закладные тоже рефинансируются через агентство.

И все-таки, несмотря на сложности, у ипотечного бума есть все шансы состояться. Брать кредит выгодно уже сейчас.

Валерий Абсалямов:

— Сегодня в республике ипотечные кредиты выдают Интехбанк, «Ак Барс» Банк, Сбербанк и Татфондбанк. Остальные банки только начинают двигаться в этом направлении. Если правительство будет и дальше развивать социальную ипотеку, а кроме нее еще придет и банковская, то, по моему мнению, цены на жилье в Казани в будущем году вырастут еще на 60\%. По крайней мере, на 40\% точно поднимутся — это как минимум. Вот почему брать ипотечный кредит сейчас выгодно даже под 15\%. В следующем году новые цены перекроют нынешнюю сумму, потраченную таким образом на приобретение жилья.