В Казани пик «складского» строительства пришелся на конец 70-х — начало 80-х годов. В то время было возведено необходимое городу количество складов, отвечающих современным на тот момент требованиям. К работе активно привлекались инженеры ГИПРОНИИАВИАПРОМА — одного из ведущих проектных институтов республики. Склады предприятий авиационной промышленности и Госснаба проектировались при непосредственном участии института: они были высокие, оснащены штабелерами и необходимыми грузоподъемными механизмами. Но наступили 90-е годы, запомнившиеся всеобщим развалом промышленности и спадом производства. Содержать склады при новых рыночных отношениях стало для предприятий делом дорогостоящим, и их стали сдавать. До сих пор складские помещения бывшего СССР — основной фонд складской инфраструктуры Казани — крупнейшего экономического центра Поволжья.

C советских времен в наследство тысячелетнему городу досталось большое количество производственных цехов и сооружений, как обанкротившихся, так и неиспользуемых площадей работающих предприятий (общую площадь всех складских помещений Казани сосчитать так никто и не взялся: заводские квадратные метры освобождаются до сих пор, а потому цифра может получиться слишком «плавающей»). Однако случай столицы Татарстана, как раз тот, когда большое количество предложений не всегда говорит о развитости рынка.

Андрей Сухов, руководитель Центра сервейинга Поволжского антикризисного института:

— Рынок складских помещений в Казани вообще не сформирован. Специальное предложение по складским комплексам в том виде, как это принято в Москве, Петербурге, некоторых других городах-миллиониках, у нас отсутствует. Специальное предложение — это прежде всего складской терминал, построенный на месте транспортной развязки (близость к железнодорожным путям, авиатерминалам, речному порту), имеющий удобные подъездные пути. Немаловажна и сама конструкция здания: оно должно быть построено с учетом удобства в плане погрузки и выгрузки товаров. Причем это общие требования, есть еще и частные, предъявляемые клиентами. То что есть на рынке Казани сегодня, если оценивать по специальным изданиям (газеты, журналы, интернет), то это отдельные склады, как правило, бывшие продовольственные или же производственные базы бывших крупных производств и объединений. Они имеются и в районе речного порта, в районах железнодорожных развязок, однако говорить об обустроенных комплексах мы не можем: предложения единичны. Кроме того, в Казани отсутствует классификация (базовая классификация приведена ниже) на этот вид коммерческой недвижимости, что для рынка, где услуги складского хранения будут востребованы в ближайшее время и кратчайшие сроки, не совсем нормальная ситуация.

Сервейинговая компания «Единая арендная система» изучила причины неудовлетворенности потенциальных партнеров предлагаемыми в аренду складами. Чаще других назывались: отсутствие отопления и вентиляции; отсутствие подъезда для крупногабаритного автотранспорта; невозможность использования стеллажей и грузоподъемных механизмов (неровные полы, низкие перекрытия, отсутствие рамп и др.); отсутствие действующих коммуникаций или высокая затратность их подвода; необходимость капитального ремонта и очистки помещений; отсутствие охраны и, наконец, часто предлагаемые помещения имеют большую площадь, чем требуется арендатору. Конечно, при такой оценке говорить о классификации не приходится.

Ирина Денисова, главный специалист агентства недвижимости «ЮрИнфо», группа компаний «Татконсалт»:

— Предложения по складам находятся в таком разрозненном состоянии, что порой даже сам арендодатель не знает, что имеет. Сейчас собственник может просто приобрести склад и даже не представлять, какие вообще имеются на складе технические возможности. На таком фоне вводить классификацию будет очень сложно. Самый главный параметр на сегодняшний день — отапливаемый склад или нет, затем — наличие железнодорожных путей и кран-балки. У нас нет помещений, которые были бы построены с учетом изучения спроса, как, например, торговые или офисные площади. А потому, если клиенту надо 2000 кв. м отапливаемых складских площадей и он их найдет, другие параметры отойдут на второй план.

По словам Рафаэля Бикметова, заместителя генерального директора СК «Единая арендная система» по маркетингу, от 85 до 90\% из существующих по Казани складских помещений — холодные. Между тем в агентствах недвижимости отмечают, что спрос в основном — на отапливаемые помещения, со всеми коммуникациями. Кроме того, основные зоны дислокации складов — это так называемые «промзоны». Чаще других в объявлениях по предложению фигурируют улицы Техническая, Тэцевская, Набережная, Портовая, районы — Борисково, Левченко, Тасма. Приезжих клиентов все чаще интересуют складские площади, расположенные ближе к центру.

Ирина Денисова:

— Найти склад в центре города, да еще с железнодорожной веткой — это очень сложно. Казанских клиентов больше интересуют небольшие помещения, тогда как клиентов из других городов — Москвы, Нижнего Новгорода — чаще интересуют большие площади, и их спрос пока не может быть удовлетворен, как они выходят из ситуации — неизвестно.

	«Быстрый» склад, или магазин, работающий без традиционного склада, когда запасы товара хранятся в торговом зале. Такой подход — требование современной торговли. Его преимущества очевидны: снижение уровня издержек на перевозки (конкурентные рынкам цены), числа затратных механизмов, возможность привлечения динамичных арендаторов и организация больших объемов для поставщиков, широкий ассортимент товарных позиций. Кроме того, все плюсы самообслуживания. С таким форматом магазинов приходят западные сети: МЕТРО, РАМСТОР, МЕГА, ИКЕЯ. Все эти торговые центры проектировал для Казани ГИПРОНИИАВИАПРОМ. Формат гипермаркета не чужд казанцам: так, ООО «АГАВА» построила свой «Мегастрой» — единственный в Поволжье «местный» магазин-склад.

Что касается собственников складов бывшего Госснаба и других складов на базе обанкротившихся предприятий, то многие из них не спешат вкладывать деньги в ремонт, замену технической оснастки и грузоподъемного оборудования. Одна из причин — низкие (по сравнению со ставками на другие сегменты коммерческой недвижимости — офисные и торговые площади) арендные ставки. А потому состояние таких складов оставляет желать лучшего, операции погрузки и разгрузки становятся очень трудоемкими, товар часто перетаскивается вручную — теряется качество продукции, и они пустуют. Останавливает клиентов и то, что въезд на территорию заводов часто осуществляется по пропускам, а это дополнительное неудобство при отгрузке продукции клиентам.

По словам Рафаэля Бикметова, анализ заявок на аренду и приобретение коммерческой недвижимости, поступающих в СК «Единая арендная система», показал, что, начиная с 4-го квартала 2004 года, в г. Казани сформировалась устойчивая тенденция роста спроса на аренду и покупку производственно-складских площадей. Например, если в общем объеме заявок, подаваемых на аренду в «ЕАС» на долю таких заявок в 1-м квартале 2004 года приходилось 25\%, то во 2-м полугодии 2005 года уже — до 40\%. Изучение спроса на складские помещений позволяет прогнозировать его рост по следующим причинам: высокий уровень требований со стороны торговых операторов (особенно иногородних и зарубежных) к условиям хранения и сохранности своих товаров; жесткие требования к условиям хранения со стороны контролирующих органов (санэпиднадзор, Центр стандартизации и метрологии и т. п.); затратность строительства новых складских помещений.

Сергей Лалетин, технический директор ЗАО «Казанский ГИПРОНИИАВИАПРОМ»:

— Сейчас строить склады, в том виде, в котором они были, не имеет смысла — их хватает. Те же склады, что вновь организуются, находятся на очень низком техническом уровне: неотапливаемые, без механизации, имеют неприглядный внешний вид, без грузоподъемных механизмов, хороших бытовых помещений.

Большое количество невостребованных складских и пустующих производственных площадей в совокупности с растущим спросом на специальные предложения отражается на арендных ставках. Разброс цен очень большой — от 50 до 480 рублей за кв. м.

Ирина Денисова:

— Цена формируется в основном от того, есть отопление или нет. Я не заметила глобальной разницы между складским помещением с кран-балкой и без неё — самое главное: отопление. В среднем отапливаемые — 130−150 руб. кв. м, неотапливаемые — от 80-ти до 100 руб. кв. м. В целом цены за последние два года росли незначительно, что касается перспектив, то если арендные ставки и будут повышаться, то на те склады, которые имеют хотя бы какую-то инфраструктуру.

«Единая арендная система» обозначила разброс в «коридоре» от 50 до 200 рублей кв. м. Естественно, чем лучше обустроенность, тем выше цена. Просмотрев предложения за последние полгода в изданиях «Из рук в руки» и «Казанская недвижимость», можно убедиться, что ставки гораздо разнообразнее (от 30-ти до 480(!) рублей за кв. м) и что все чаще на цену влияет такой параметр, как близость к центру.

По мнению Рафаэля Бикметова, рост спроса на складские помещения, требования по улучшению условий их аренды и эксплуатации оказывают влияние на рост арендных ставок и коммунально-эксплуатационных услуг, что повысит доходность от сдачи их в аренду. Это, в свою очередь, повлечет за собой увеличение объемов инвестиций, вкладываемых владельцами, операторами торговых сетей и девелоперами в развитие этого сегмента рынка коммерческой недвижимости. Пока же татарстанские компании охотнее вкладывают деньги в строительство жилья, торговую недвижимость и бизнес-центры (окупаемость последних может достигать рекордного срока в один год!). Хотя уже появляются в изданиях, специализирующихся на недвижимости, объявления с пометкой «Актуально»:

«Купим ПРОИЗВОДСТВЕННО-СКЛАДСКУЮ БАЗУ, соответствующую следующим требованиям: площадь цеха не менее 2000 кв. м, высота здания минимум 6 м, ширина здания не менее 36 м, электроснабжение — питание с 2-х фидеров, газоснабжение — природный газ, годовой расход — 10 000 куб. м, связь не менее 4-х городских линий (или возможность установки аппаратуры уплотнения), ж. д. пути — прямой доступ к производственному цеху, общая территория не менее 4000 кв. м, водоснабжение — фильтрованная вода, канализация, отдельный въезд на территорию и ограждение. Дополнительные требования: пол — усиленный (бетонный) 5−10 т / кв. м, кран-балка до 10 т, вентиляция, отопление, складские помещения желательно не менее 1000 кв. м, офисное помещение (или возможность постройки не менее 250 кв.м.), прямые договора с поставщиками энергии».

Крупные международные девелоперы, уже реализующие складские проекты в Московском регионе, давно знают, что победит в этом сегменте рынка тот, кто придет в регионы первым и установит свои правила игры. То, что будущее рынка складов — в центрах логистики и складских комплексах (склад — офис — торговая площадь) в Татарстане поняли давно. Возраст этих разговоров Сергей Лалетин определяет в 20 лет:

— О центрах логистики в республике говорят уже 20 лет, однако в Татарстане нет пока ни одного. Есть попытки их создать, в одной их них мы участвуем. Так, есть намерение создание логистический центр между Столбищами и аэропортом — 22 гектара площади. Строить планируется поэтапно: если первый этап будет приносить доход — строить дальше, если нет, то строительство прекращать и оставить под местные склады. Заказчик и инвестор проекта пока не определился, однако, скорее всего, это будут москвичи.

Сергей Ложешник, начальник проектного отдела ООО «Агава»:

— Новых операторов складских терминалов можно ожидать уже в самое ближайшее время. Насколько мне известно, рейтинг привлекательности Татарстана для них очень высок, не последнюю роль в этом сыграло строительство моста через Каму.

Действительно, идеи о центрах логистики с каждым годом становятся все более осязаемыми. Так, в «Сборнике инвестиционных предложений», подготовленном к III Международной евроазиатской конференции по транспорту (С-Петербург, 11−12 сентября 2003 г.), можно прочитать о строительство мультимодального грузового терминала в г. Казани. Проект предполагает создание в РТ (г. Свияжске) международного перевалочного терминала, специализирующегося на складировании, консигнации, дистрибуции (обеспечение товарами территории с населением около 80 млн. чел.), переработки, распределения, оформления документов и отправки грузов по назначению разными видами транспорта на основе логистической технологии.

Все это, если верить проекту, позволит усилить экспортную направленность экономики Татарстана, а также предпринимательскую деятельность в Поволжье. По плану, в первые годы работа центра логистики будет связана с международной торговлей и контейнерными перевозками (по железной дороге, реке, автодорогам). Ожидается возрастающая активность внутреннего транспорта, также играющего большую роль. Стоимость проекта оценивается в $ 90,0 млн., инвестиции первой очереди ориентировочно должны составить $ 62,0 млн., срок её реализации 18−24 месяца. Срок окупаемости проекта предположительно составит 7 лет. Деньги, как написано в проекте, дадут иностранные инвесторы, которые отлично понимают, что «Казань занимает особое положение на экономико-географической карте России, и не только потому, что она находится на перекрестке западно-восточных (железнодорожных и автотранспортных) и северо-южных (железнодорожных, автотранспортных и речных) магистралей. Казань расположена в центре крупнейшего густонаселенного индустриального бассейна с крупными населенными пунктами».

Резюмируя вышесказанное, напомним: основные отличия рынка складской недвижимости от других сегментов коммерческой недвижимости заключаются в том, что для выхода на этот рынок нужен относительно небольшой объем инвестиций, а сроки окупаемости объектов, учитывая нынешние средние арендные ставки по Казани, могут составить от 3,5 до 7 лет. Кроме того, если верить экспертам, на сегодняшний момент специализированное предложение по складам в городе отсутствует вообще, притом, что спрос на него растет и будет расти. По прогнозам РБК, в 2004—2010 гг. объем рынка складских услуг увеличится в пять раз, причем в реализации складских проектов активное участие примут как западные, так и российские логистические операторы, доля которых в строительстве новых складских объектов, по оценкам экспертов, превысит 60\%. А потому республике было бы обидно «потерять» это сегмент, отдав его «на сторону», времени на «жаждать над ручьем» становится все меньше.

	Классификация складских помещений, разработанная международной консалтинговой компанией Knight Frank. (пункты, помеченные «*», желательны, но не обязательны) Складские помещения класса А+ Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 м. Площадь застройки 40−45\%. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 тонн/кв.м., на уровне 1,20 м от земли. Высокие потолки не менее 13 м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования (6−7 ярусов). Регулируемый температурный режим. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения. Наличие системы вентиляции. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения. Автономная электроподстанция и тепловой узел. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) (*не менее 1 на 500 кв. м). Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей. Наличие офисных помещений при складе. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала). Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников. Оптико-волоконные телекоммуникации. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория. Расположение вблизи центральных магистралей. Профессиональная система управления. Опытный девелопер. * Ж/Д ветка. Складские помещения класса А Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 м и с расстоянием между пролетами не менее 24 м. Площадь застройки 45−55\%. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв. м, на уровне 1,20 м от земли. Высокие потолки не менее 10 м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования. Регулируемый температурный режим. Система вентиляции. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (*не менее 1 на 700 кв. м). Наличие площадок для отстоя большегрузных автомобилей и парковки легковых автомобилей. Наличие площадок для маневрирования большегрузных автомобилей. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала). Оптико-волоконные телекоммуникации. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория. Расположение вблизи центральных магистралей. Профессиональная система управления. * Опытный девелопер. * Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников. * Автономная электроподстанция и тепловой узел. * Ж/Д ветка. Складские помещения класса В+ Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное. Площадь застройки 45−55\%. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой не менее 5 т/кв. м, на уровне 1,20 м от земли. Высота потолков от 8 м. Регулируемый температурный режим. Наличие системы пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения. Наличие достаточного количества автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers), (не менее 1 на 1000 кв. м). Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения. Система вентиляции. Пандус для разгрузки автотранспорта. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей. Наличие офисных помещений при складе. Наличие вспомогательных помещений при складе (туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки для персонала). Оптико-волоконные телекоммуникации. Огороженная и круглосуточно охраняемая, освещенная благоустроенная территория. Расположение вблизи центральных магистралей. * Профессиональная система управления. * Опытный девелопер. * Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников. * Автономная электроподстанция и тепловой узел. * Ж/Д ветка. Складские помещения класса В Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное. В случае двухэтажного строения — наличие достаточное количества грузовых лифтов/подъемников, грузоподъемностью не менее 3 т (не менее 1 на 2000 кв. м). Высота потолков от 6 метров. Пол — асфальт или бетон без покрытия. Система отопления. Пожарная сигнализации и система пожаротушения. Пандус для разгрузки автотранспорта. Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей. Охрана по периметру территории. Телекоммуникации. Система охранной сигнализации и система видеонаблюдения. Наличие вспомогательных помещений при складе. * Система вентиляции. * Офисные помещения при складе. * Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников. * Автономная электроподстанция и тепловой узел. * Ж/Д ветка. Складские помещения класса С Капитальное производственное помещение или утепленный ангар. Высота потолков от 4 м. Пол — асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия. * В случае многоэтажного строения — наличие грузовых лифтов/подъемников. * Ворота на нулевой отметке. * Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей. * Система вентиляции. * Система отопления. * Пожарная сигнализации и система пожаротушения. * Офисные помещения при складе. * Ж/Д ветка. Пожарная сигнализации и система пожаротушения. * Пандус для разгрузки автотранспорта. * Охрана по периметру территории. * Телекоммуникации. * Наличие вспомогательных помещений при складе. Складские помещения класса D Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары. * Наличие площадок для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей. * Пожарная сигнализации и система пожаротушения. * Система отопления. * Система вентиляции. * Офисные помещения при складе. * Ж/Д ветка. * Телекоммуникации. * Охрана по периметру территории.